你可能认为财务报表分析是一件很简单的事情，庄先生一开始也是这么认为的。
不就是盈利能力、成长能力、偿债能力、经营能力吗？ 对比每个“能力”下面的几个指标，几个小时就可以搞定。
但如果你这样做，你就会看起来像一个“新手”。
不同行业的企业有不同的商业模式，其财务报告也有各自的“特色”。 如果你不确定他们的“性格”，你就会被外表所迷惑，做出错误的判断。
因此，除了金融风险案例分析之外，钟老师还准备写一些关于不同行业的金融特点的内容。
最近楼市发生了很多事情，房价的上涨让人心情不好。 我们干脆先把房地产财务报表拆开，看看哪些部分最能触动他的灵魂。
库存
对于房地产公司来说，待售的房子就是库存。
以万科的财务报表为例，我们可以看到，存货的下级分类大致有以下几个科目。
(1) 已竣工开发产品：已建成的房屋
(2) 在建产品：在建房屋
（3）待开发产品：已购置土地但尚未开工建设的房屋。
图万克库存明细（2018年）
库存金额代表公司对这些房屋的开发和建设的累计投资。 如果你花10亿买地，就需要将10亿计入库存； 同样，建造房屋所花的钱也需要记录在库存中。
库存在房地产公司的资产负债表中所占比例非常高。 有多高？
万科2019年年报中的存货高达8970亿，占公司总资产的52%，是净资产的3.3倍； 恒大的库存为1.33万亿，占总资产的60%，是净资产的3.7倍。 次； 碧桂园的存货8679亿，占总资产的46%，是其净资产的4倍。
房地产公司是卖房子的公司，但房子比公司贵。
由于库存占比非常高，房价下跌带来的库存减值对房企的影响理论上会很严重。 但这只是“理论上”。 实际情况是房价基本没跌多少……
很多人被房价伤害太深，以至于房价跌一半就开始幻想买房。 遗憾的是，到时候我可能买不到房子了，因为房地产公司已经88岁了。
按照目前30%的毛利率水平和存货/净资产3.5倍的假设，如果房价腰斩，绝大多数房企将资不抵债。
库存率较高的企业更害怕房价下跌。
我们还计算了所有A+H股上市房地产公司的存货与净资产的倍数。 鲁商地产的最高倍数高达12倍。 这意味着，如果房价下跌7%，该公司将损失所有资金。
房价跌7%真的很难吗？
利息资本化
通常情况下，公司支付的利息应计入“财务费用”并影响当期利润。
房地产企业喜欢借钱是常识，但当你看到下面的碧桂园财报时，你是否感到一头雾水？
图 碧桂园历年利息支出一直为0
利息支出居然是0！
其实，这并不是说碧桂园如此NB房地产上市公司财务报表分析，不向银行支付利息，而是因为它把利息全部“资本化”了。
什么是“利息资本化”？
假设一家公司借款1亿元建房，每年利息500万元。 由于房子要到明年才能建成，收入才能实现，所以从今年的利息中扣除500万元并不合适。
这时，我们将这500万记为“库存”。 由于“库存”是公司的资产，因此这个过程称为“资本化”。
资本化后，利息不影响本年利润。 然而，存货将结转为随后年份的成本。 如果今年库存多了，明年的成本就大了，利润就少了。
因此，利息资本化只是实现了利息确认的跨期转移。
为什么利息资本化对房地产企业如此重要，是因为房地产企业支付的利息太多，而企业利润与利息资本化比例密切相关。
碧桂园2019年净利润614亿元，但资本化利息245亿元，占净利润的40%。 更夸张的是佳兆业集团。 2019年净利润41.6亿元，资本化利息100.78亿元。 ，这意味着如果加上利息资本化部分，佳兆业仍将亏损近60亿。
利息资本化本身并不被视为财务欺诈，但大量资本化可能会导致投资者对财务报表产生误解。 融资成本对企业利润的侵蚀无法充分体现。
很多房企在年报中都没有披露利息资本化金额，说明他们不想把这么有用的利润调节工具暴露在阳光下。
此外，利息资本化也将增加房地产企业后续几年的业绩负担。
以佳兆业为例，当年资本化利息已占营业收入的21%。 由于资本化利息最终将转化为未来几年的运营成本。 这意味着仅2019年资本化利息对2021-2022年毛利率的影响可能接近10%。
融资成本的压力比我们看到的要大得多。
预付款
在房地产公司的资产负债表上，预收账款是一个麻烦制造者。
即使有预售账款，评价一家公司的偿债能力也不能看“资产负债率”，而要看“资产负债率”。 评价一家公司的成长性，不能只看“收入增长”或“利润增长”。
“预收账款”，顾名思义，就是预先向别人收钱。 但在房地产企业中，这个话题被赋予了特殊的意义。
我们知道，现在大部分一手房都已预售。 当你付钱买房子时（假设首付100万），房子可能只是一个桩子。
会计准则不允许房地产公司此时将你支付的钱确认为收入。 因此，房产公司只能记录预收了您1笔钱，“预收账款”增加了100万。 一般情况下，预付款只有在交钥匙时才能转化为收入。
但想一想，买房付的首付还要拿回来吗？
因此，在实际的财务分析中，大家都将房地产公司的预收账款视为房地产公司的未来收入。
接下来两个问题来了：
（1）“预收账款”在资产负债表的负债方，但未来收入如何算作负债？ 因此，不能使用资产负债率指标，否则会导致公司偿债能力的低估。
（2）既然是未来收入，大家都已经知道明年房地产行业的表现如何。 因此，今年的营收和利润状况有些尴尬。 除了让韭菜们高兴之外，真正了解这个行业的人并不会关心那么多。 用专业术语来说，房地产企业的收入确认存在“滞后”。
那么我们应该如何评估房地产企业的偿债能力和成长潜力呢？
“老鸟”一般用净负债率来衡量房地产企业的整体杠杆水平：计算公式为（带息负债-货币资金）/所有者权益，其中带息负债=短期借款+长期借款-一年内到期的定期负债+长期借款+应付债券+应付利息。
对于房地产企业的增长，最值得关注的是预收账款增速和股权销售增速。 对股权出售金额的另一种解释。 单个项目股权销售金额=房地产项目销售额×房地产公司对该项目的持股比例。
少数股东损益/权益
“小股东××”这个话题在财务报表中一般没有存在感，但在房地产公司的报表中，他却卷土重来。
看到金科股份的财务报表，你可能会有点兴奋。 股本回报率连年攀升，盈利能力即将爆发！
途金科股份ROE快速提升
但你考虑过“小股东”的感受吗？ 如果你仔细想想，事情可能并不像看上去那么美好。
我们先来了解一下什么是“小股东”。
房地产公司A与房地产公司B共同成立项目公司，开发房地产项目。 A持有60%的股份，B持有40%的股份。 项目公司资产100亿元房地产上市公司财务报表分析，负债60亿元，所有者权益40亿元。
由于A公司股权比例较高，因此该项目可以纳入合并范围。 但项目公司所有者权益的40%，即16亿属于房地产公司B，A需要反映在合并报表中。 本科目为“少数股东权益”，B为少数股东。
那么该项目今年净利润10亿。 A能在合并报表上多反映10亿净利润； 但A和B的10亿利润也需要分割； 如何反映在合并报表上？ ——欠A部分计入归属于母公司净利润，欠B部分单独列示。 这就是“少数股东损益”。
一般情况下，A、B按照持股比例分享利润。 A持有60%股份，获得6亿，B持有40%股份，获得4亿。 A、B在项目公司的股权回报率也应相同； 6/24=4/16=25%。
但金科股份的情况却有些反常。
我们可以看到，2017年至2019年，金科股份的净资产收益率（归属于母公司的净利润/归属于母公司的所有者权益）逐年上升，但少数股东的净资产收益率却有所下降。拒绝了。 。
表金科股份大/小股东回报率变动比较
2017年，大股东（上市公司股东）与小股东的回报率大致持平； 到2019年，大股东的回报率是小股东的六倍。 这表明小股东补贴大股东。
如果我们把上市公司的股东（大股东）和小股东放在一起考虑。 金科股份2017年至2019年全口径ROE分别为10.2%、13.4%、14.1%，突然变得平庸。
小股东为何如此“雷锋”？ 最大的可能是“清股实债”。
按照前面的例子，“清股实债”可以理解为，虽然B名义上持有项目公司40%的股权，但实际上与A签订了出票人协议——A年底前支付16亿。该项目。 以一定价格回购B 40%的股权，同时每年向B支付一定数额的利息。
“清股实债”有什么好处？ 一是提高股本回报率，二是降低资产负债率。 随着盈利能力的提高，债务偿付能力也会提高。 一石二鸟，报告看起来很棒。
小黑板，突出重点
在房企的财报面前，我们该怎么做才能快速摆脱“菜鸟”光环呢？
（一）关注房地产企业库存构成。 最好看一下其库存的地域分布，认真考虑如果房价下跌对库存减值的影响。
（2）关注资本化利息规模，分析其占收入和利润的比例，思考是否会对未来几年的业绩造成明显压力。
（3）考虑预收账款，使用净负债率而非资产负债率来评价公司整体杠杆率（偿付能力），并使用预收账款增长率和股权销售增长率而不是主营业务收入的增速。 评估业务的增长潜力。
（4）不要盲目相信披露的ROE。 计算一下少数股东的损益占少数股东权益的比例，看看少数股东是否像“雷锋”一样行事。
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