“越拖延，交的税就越多……”
富爸爸系列是一套认真的金融科学书籍，充满了有用的信息。 《房地产投资套路》主要讲房地产投资中两个操作性很强的主题：税务套路（打开税务漏洞）和法律套路（堵住法律漏洞）。 本文是税务例行部分的阅读笔记。 免责声明：我不是注册会计师。 本阅读笔记不构成税务建议。 如果您需要税务帮助，请咨询专业人士。
笔者首先肯定房地产投资税收优惠的合理性，认为政府奖励房地产投资者的贡献：政府管理的廉租住房成本高、效率低，并为投资性房产提供各种隐性税收优惠通过市场机制。 保障廉租住房供应。 因此，税收政策鼓励长期持有而不是鼓励重复换手。
房地产投资的主要税收优势在于折旧。 在对租金收入报税时，您必须首先扣除成本。 所有实际费用，如贷款利息、财产税、保险、维护、租赁费用等均可扣除。 扣除这些费用后才是真正的利润。 除了实际费用外，报税时，还可以按照购买成本的比例计算折旧值，然后将这笔金额凭空算作成本，从利润中扣除。 因为这笔钱并没有实际花掉，所以折旧是虚拟损失。 这实际上是国税局向房地产投资者发放资金。 对于正常的投资房产来说，实际利润一般都是正数，但是考虑到折旧，利润就变成了亏损，所以租金收入不需要缴纳一分钱的税。
计算折旧时，需要根据购房成本的组成部分单独计算。 房地产成本由四部分组成：土地、土地改良、建筑物和动产。 土地不能折旧，但其升值和贬值主要来自于土地的稀缺性和独特性，也就是常说的区位区位。 建筑物的折旧年限较长（住宅房产为27.5年，商业房产为39.5年），而土地改良和个人房产的折旧年限较短（例如露台为15年，厨房台面为5年）。 折旧年限越短富爸爸投资房地产，折旧率越高，报税时的虚拟损失就越大。 确定财产中各组成部分比例的过程称为成本分离。 成本隔离无法由您自己进行，只能由经过认证的注册会计师或工程师来完成，而且费用昂贵。 虽然国税局规定成本分摊是必要的，但也默认不做成本分摊，只对土地和建筑物进行折旧，不进行土地改良和动产。 这实际上意味着计算的折旧更少，缴纳的税款更多。 成本分离是否值得做，最好在做出决定之前咨询注册会计师。
如果折旧只是为了抵消租金收入而不纳税的话，那么这个套路并不是特别有吸引力。 另一种方法是在满足某些条件的情况下使用租金损失来抵消其他收入。 一种情况是年收入低于10万。 租金损失可以用25k的被动收入来抵消，比如利息、股息等。工资等主动收入不能扣除。 如果年收入超过15万，根本就不能用。 10万到15万之间，限额从25k逐渐减少到0； 未享受的损失部分可以推迟到下一年。
另一种情况是，如果你获得了税务意义上的房地产从业者身份，你就不受年收入限制，没有25k的上限，可以扣除任何收入。 要申报家庭税，只有一位配偶需要获得房地产从业者的身份。 要获得税务房地产从业者身份，需要同时满足两个条件：一年内用于房地产投资的时间超过750小时； 一年中花在房地产投资上的时间多于花在其他生意/工作上的时间。 此外，要用财产损失扣除主动收入，还必须满足当年花在财产上的时间超过500小时的要求。 大土地所有者可以利用税法第 469(c)(7) 条将多个房产合并为一个单元，以满足 500 小时规则。 如果配偶一方有高薪工作/高收入生意，而另一方有空闲时间，可以利用这一规则，将自由配偶变成房地产从业者，从而用投资房产来抵消另一方配偶的投资房产。高收入。 书中特别提到，凡是与房产投资相关的时间，比如看房等，都可以算入750小时。 还建议您保留一份工作日志，记录您的时间，以便应对税务检查。
除了租金损失外，由于租房也算做生意，还可以享受与生意相关的税收减免，主要是162(a)和179。 书中没有详细阐述。 只是建议合理安排业务开支，“谋取私利”，多利用一些可以算作个人或业务开支的灰色地带。 它还给出了电话、交通、旅行和娱乐的例子，并特别提到了餐饮费用。 通常只有50%可以转化为业务费用。 书中没有提到特朗普上任后的新税法，但我认为，如果未来企业所得税降低到15%，低于个人所得税，那么也许可以保留一些利润公司账户而非个人名下。 进一步降低有效税率。
然而，通过弃用发送的钱并不是免费的。 理论上，它只是推迟缴税：房子出售时，之前扣除的所有折旧都要从成本基础中减去，即加到出售房子的利润中。 即使这样也已经很划算了。 最坏的情况下，这相当于从国税局获得无息贷款。 更重要的是，通常个人所得税的高税率被之前抵消，最终支付的是较低的长期资本利得。 您还可以赚取税率差额。
但如果这些递延税款可以推迟到出售后，甚至根本不偿还呢？
1035条款交换是一种策略，在出售房子时进一步推迟利润，然后滚动到下一个房子而不立即支付资本收益。 做1035换房有6个要点：必须是投资房产、45天内（最好不超过3个）写好要购买的房产清单、180天内转让下一个房产（如果超过报税时间，必须申请延期报税），出售的钱和45天的清单必须交给有资格的第三方（最好是专用账户），之前和之后的标题交换必须一致（无论是以个人还是公司名义），并且所有出售的收益必须用于您的下一个投资房产。
1035兑换结合其他一些免税规则可以进一步完全逃避递延税。 书中举了一个父母将财产免税传给孩子的例子。 运作过程中，财产由父母和子女共同持股的公司持有，然后通过多次1035交换，每次都稀释父母在公司的股份，增加子女的股份。 最后，通过每人每年14k的赠与税免税，父母的股份逐渐作为赠与转让给孩子，最终完全由孩子控制，完成免税继承。 又如自住房屋出售时资本收益免税50万：只要出售前五年内业主在其中居住满两年，即可视为自住房屋。 当然，投资房的免税必须根据租赁时间和自有所有权来确定。 居住时间比例从50万英里起打折，而且这项福利每两年只能使用一次。 最后，我提到，如果您将出租房产捐赠给慈善捐赠年金，您可以逃避资本收益，但慈善捐赠年金可能并不适合所有人。
度假屋既是自住资产，又是投资资产，根据租赁和使用期限的不同，其纳税方式/避税能力也不同。 全年出租时（自住14天以下，出租时间10%），相当于投资房； 出租部分时间和占用部分时间，直接扣除租赁相关费用（广告等），计算房屋本身成本（利息/房产税）和折旧（要点）与使用时间成正比。 它们只能抵消租金收入，不能报告为损失。 如果租赁期少于14天，则租金收入免税。 如果您完全作为第二套住房居住，您可以按照与主要住房相同的方式扣除利息/房产税，但仅限于一套住房。
前面讨论的都是用税后的钱投资房地产。 书中提到，虽然可以在避税养老金账户中投资房地产，但不建议这样做，因为避税的结果是负面的或正面的：将避税应用于避税会失去避税效果。 Roth IRA相对好一点，但是限制很多，而且如果使用贷款杠杆富爸爸投资房地产，还得交UBIT税。
正是因为税收优势，利用杠杆进行房地产投资更加划算。 按10%首付计算，如果您投入10%的资金，您将享受100%的租金收入、100%的升值和100%的折旧。 因此，只要租金能够维持杠杆现金流，即使市场恶化，房子暂时贬值，光是贬值就可以让房产投资盈利。 税省下来了，钱赚了不都是钱吗？
