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问：问：景先生您好，我想请教您一件事。 我最近打算卖掉我在镜湖的第一套房子。 我想买这个房子作为我的主要居住，并考虑到升值。 预算约为3500万至4000万。 我刚刚组建了一个没有孩子的家庭，对于孩子未来的教育规划也没有多想。 鉴于政策的不确定性，我不一定需要买学区房，但我也希望至少周边的教育资源能考虑到潜在的优质教育选择（如有需要，我可以买稍后再说）您不住在的学区房间等）。 我的工作地点在金融街，以后可能会去国贸。 看了几个房源有点拿不定主意，请景老师分析一下：红溪台、国家奥运村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋城万和公馆、远洋城万和城、西府大院。 如果可以的话，能否请您按顺序排列一下，或者如果景老师有您认为比较合适的盘，请推荐一下。 太感谢了！
答：您好，无论您的价格布局在哪个区，您都应该关注一线资源的位置。 即使在市中心国奥村小区房价，如果区域资源不集中、稀缺，也会影响房子后期的升值和流动性。 因为你的价格是最后的变化，所以你不仅要关注楼盘的资源，还要关注区域的资源，比如红溪台、奥运村、棕榈泉、MOMA万国城、远洋万和公馆、远洋万和市、西府大学医院； 这些盘的顺序应该是：红溪台、鸳鸯万和府、奥运村。 这些磁盘的价值高于平均水平。 红溪台和鸳鸯万和府的综合资源还算可以，但这两处房产的稀缺程度就差了一些。 红溪台还有学区溢价。 望京、太阳宫、红溪台元阳还有很多类似的楼盘，比如镇远、太阳公园、朝阳公园，都是拳头产品。
远洋万和城和MOMA万国城的区域资源十分贫乏。 除了地理位置好之外，他们没有其他优势。 西府院就更惨了。 西南地区的总价布局是资源错配。 北京现有的优质资源都集中在西海潮，城市未来的发展方向并不在西南。 奥森的主要资源是生态。 奥运村的房地产还不错。 这个位置属于那种不会暴涨也不会下跌的区域。 最后，朝阳公园一带的棕榈泉已经过时了。 该地区的顶级品牌是泛海。 如果考虑这个位置，应该关注泛海荣骏。 位于泛海家庭公园上方，东府、西府下方。 它具有巨大的增长潜力。 不错;
其次，还可以关注西城金融街片区和海淀万柳片区； 西城京华、金融街北京尊府、万柳光大水墨风景、康桥水县； 这两个领域的综合资源是不可复制的。 北京在医疗、教育和人力效率方面都是最好的之一。 如果北京未来的房价是3、4起步的话，也会诞生在这个区域。 您可以阅读星球精华专栏文章16#北京各区2017-2022年房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查询详细行情； 就西海学区房的价值逻辑而言，整个西海以万柳金融街为主的优质次新社区学区风险较低，且此类房源综合资源稀缺性较高性别越高，学区风险越低。 这些地点拥有一线资源。 即使有高中学区溢价，也可以考虑。 这类房源，无论学区因素如何，就其自身品质而言，都是非常稀缺的。 如果学区发生变化，并非所有价值都会转移；
也就是说，该类型房屋的学区价值仅占10%，安全系数相对较高； 对于其他居住体验一般的学区房，居住体验越差，风险系数越高。 这类房子原价只有10万，却自带名校。 价格变为130,150,000； 在具体选择上：最高效的方案是选择金融街和万柳，但是面积需要适当控制，大概200平米左右，如果需要更大的面积，首选远洋万和红熙台、泛海荣君府； 你的情况比较适合金融街或者万柳。 建议您仔细阅读星球精华专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则文章； 祝你好运！
问：问：景老师您好，看了文章的精华部分，我深受启发。 我们目前正处于选房阶段，还有一些问题希望您能解答！ 我和我的妻子都是我们在京都的第一套房子。 我们目前首付400元，目前准备在西城买车，总价650元左右。 我妻子考虑乘坐 19 号线上下班。 由于我还没有毕业，孩子上学还需要8到10年的时间，我短期内没有更换的打算。 从前期看房来看，目前我们重点关注的是新街口附近的玉桃园、如意里的一居室，以及牛街康乐里小学附近的小两居室，都是90年代的老房子。 。 从保值的角度来说，我认为前者更好，但后者的生活条件和学校似乎更好。 我们应该如何权衡这个？ 还有在我的预算范围内还有其他更好的推荐吗？谢谢景先生
答：您好，我在星球精华专栏文章81#北京房地产投资核心逻辑和原则中对北京不同类型的房子进行了详细的分析和未来的预测。 建议阅读全文。 西城和海淀包括东城的丈夫。 住宅小区保值性都很好，增值的主要逻辑就是物业。 这三个行政区域同一区域的部分住宅物业的增值属性高于2000年以后的商品住宅小区，主要原因是物业管理资源，属性是电池寿命。 牛街的东西两侧，稍微新一点的太和嘉园、香和嘉园，以及新街口的文汇花园、如意里、西丽，保值增值都非常稳定。 您可以在星球精华栏目阅读16#北京区文章。 2017-2022年房地产上涨收入分析（历史交易大数据）查看这两个地区详细的房地产市场状况； 一个是海淀学区，一个是西城学区。 如果学区还早，可以优先考虑前者。 如果选择西海的两个区域的话，这两个位置都可以； 或者你可以去右安门看看。 整体建设工期为2000年以后，建筑较新，保值性较好。 祝你一切顺利！
问：问题：景先生晚上好。 关于置换升级，如果卖掉万城华府的三居室，是否值得增加一些资金在万全购买新房？
答：回答； 你好，华盛顿的房子唯一的缺点就是小。 社区的资源非常好。 如果你习惯了生活在这样的一流资源的小区，想要升级的话我不推荐万全欣欣。 我说的不是万全心。 新的不一定好，但不适合你。 你是升级，不是降级。 没有必要增加面积、减少资源。 有条件的话可以考虑华盛顿300以上的大平层。 这才是适合你的方向。 升级不仅仅是增加面积，还包括升级资源。 建议仔细阅读精华专栏文章81#北京房地产投资核心逻辑与原则/理解替代。 祝你好运！
问： 问：您好，我今年年底可以办理工作居留许可。 这几天刚开始了解房子，正在考虑是不是一拿到证就买房。 目前纠结点： 1、目前天津有一套闲置房屋，价值280万，还有商业贷款未偿还。 如果在北京买的话，算是第二套房子了。 如果想用公积金贷款再融资，总价最高可达360w。 这个预算够买车吗？ 还是多存几年钱比较好？
2、我从事互联网工作，工作场所和就业情况不稳定，可能会买房自住或出租。 我希望租金能尽可能高且容易出租，以后工作变动时可以用租金来偿还贷款。 我正在网上寻找一套便宜的朝南一居室公寓。 有没有类似的部分我可以查看？
答：回答； 您好，感谢您的信任！ 1、北京的刚需市场如果不遇到牛市，位置好的市场一般都会健康。 如果全市成交量比较火爆（月成交量超过1.5万套），综合资源较好的刚需市场会有小幅增长。 可以看到，长盈属于二级板块，综合资源属于强二线，朝庆属于一线资源，国美、柏林爱乐都是仓位不错的刚需股。 您可以阅读星球精华专栏文章16#北京地区2017-2022年房产上涨收入分析（历史交易大数据）查看这两个房产的详细市场情况； 如果拿到房票，建议尽快建仓。 可以看到，这些好地段即使在冷静期也能保值。 一切都很好。 只要没有针对性的调控，下跌的幅度就会相对较小。 北京的监管一直是最严格的。 应该说是全国监管最科学的城市。 从目前的市场来看，全国所有好的、最终受益的都是北京。 从不同的角度购买并考虑长远也没有什么坏处，即使没有任何好处。
2、关于天津的房子，如果一线城市没有优质的房子，我的建议是，如果不急需其他地方的房子，尽量集中资源，配置到资源更好的城市。 从长远来看，一线城市的上限永远高于二线城市以外的城市。 城市，尤其是像北京这样的城市。 一般是一线城市没有房票，或者预算内无法选择特别合适的楼盘，或者一线城市的布局已经完成。 这种情况下，才考虑退守二线城市建阵地。 资产不是特别丰富的时候，尽量集中在综合资源较好的板块。 同一地区的房子也有很大差异。 综合资源较好的房子，任何时候都有不错的成长性。 早期头寸的数量并不重要。 每个地区都有房价上限。 上一轮就输一轮，或者说，再次入市的成本就会增加。 建议仔细阅读星球本质专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则； 祝你好运！
问：问：景先生您好！ 我一直在关注您的文章，想征求您的意见。 目前我拥有朝阳北苑家园茉莉花园一套三居室售价700多，朝阳科技园南巷一套两居室售价500多。 这两套公寓均可供出租。 我目前在海淀白石桥附近工作，住在海淀苏州街。 这套两居室公寓位于八一学区。 现在二胎出生了，没有地方住了，就在同小区租了一套一居室。 目前想换，想咨询
1、朝阳的两套房子还值得持有吗？ 2、朝阳的两套房子如果在苏州街附近出售并改善，周边学区的溢价也会比较高。 1200+好像没有更好的属性了。 您想扩大选择范围吗？ 周边有什么好的房产小区吗？ 推荐？ 3、或者把朝阳的两套房子和海淀住的一套一起卖掉，2000左右换一套质量好的。 难道所有的资金都会集中到房子上吗？ 风险会更高吗？ 4、如果继续居住和持有分开，先住苏州街的房子，那么就不必选择苏州街。 按照井先生的想法，选择更好的地方进行投资和保值。 优质社区怎么样？
答：您好，1、科学院茉莉园和南丽这两个楼盘保值性不错，升值不是特别突出，但也不是很差。 只是增长比较缓慢。 如果可以的话，推荐。 这是一个替代品。 2、苏州街周边的中关村商业气息太重。 我在星球精华专栏海淀跑赢精选指南中有全面分析。 我一般建议搬出这个地区。 生长环境很差，价格上限也比较高。 低区和高区都是学区。 东边基本都是老建筑。 只能向万柳西边眺望。 如果你目前持有的苏州街房子增速不错，可以继续持有。 增速相对较差。 下次我们会考虑合并。
大家可以关注万柳的光大花园项目。 三居室的价格在1600左右，需要额外加400杠杆。 这个项目性价比很高，位置也很好。 虽然部分学区存在溢价，但并不影响该项目的价值。 从综合价值来说，万柳的资源一直是海淀最强的，而且区位也非常好。 旁边一秀园1994年的价格已经快赶上光大了。 其次，如果苏州街现有的房子价格较差，可以考虑出售。 可以关注三小学西侧的康桥水军。 120平米左右的小三居室价格在2000出头，需要购买。 该类型公寓的空置率相对较低。 该项目属于万柳质量提升项目。 光大和康桥都有增长空间。 胜率较高，是离你最近的两场比赛。 只要选股正确，风险是可以忽略的。 以前只要有市场走势，全市都可以穿透，只要位置不是太差，都可以跟随上涨。 现在市场价格正在批量上涨，而且涨价都是点对点的板块。 参考星球本质专栏文章81#北京房地产投资核心逻辑及原则/点位逻辑； 升级面积和楼盘大方向没有问题。
3、如果加不了杠杆国奥村小区房价，苏州街不动，建议你去朝阳布局1200，同样的价格，东西海能拿到的楼盘都是老旧的，价格高，面积小地区，而朝阳地区品质高、面积大、价格低，区域资源并不逊色于东西海。 围绕国贸和望京两大产业区选择大方向是没有问题的。 您可以关注华芳宜城、潮清青年交流、望京澳洲健康。 首次推荐参考星球精华专栏16#2017-2022年北京各区房地产上涨收入分析（历史交易大数据），查看详细的房地产市场情况； 祝你好运！
问：问题：您好，我个人情况如下：东坝常春藤有一套小三居室，90出头。 我是2016年底买的，一直出租。 因为孩子上学，我一直住在海淀万寿路的一套公寓里。 我没有产权，下面的公寓也快到期了。 所以我正在考虑要不要换房子住在这里。 我担心的是，我们2016年买房的时候，孩子还小，对学区一无所知。 我们在万寿路的破旧小学和东巴的二等小学之间选择了后者。 这几年，万寿路几乎翻了一番，但东巴却跑输大盘。 显然我们做出了错误的选择。
我的问题是： 1、未来更新的产品是否更能保值增值？ 换句话说，即使东坝的区位和学区不如海淀翠微，但以规划和房子本身的品质（亚新、平房），未来是否能超越翠微的老房子呢？ 孩子已经上小学了，不需要学位。 现在买就意味着要额外付学区费、中介费、税金等等，我心里其实不太想把住所和居住地分开。 我想从东巴转到翠微。 况且首套老人房还有额度，但贷款额度却要增加，还款压力很大。 目前整个经济处于低迷状态，房地产市场长期走势存在不确定性。 除非是北京核心区的豪宅，万寿路上的翠微老宅肯定不算数吧？ 这样一来，至少一个人的全部工资都会被偿还，我不确定未来几年是否值得承受如此巨大的压力。 两人的工资都是普通工资，工作也比较稳定，但工资有限，所以不用指望加薪。 您能帮忙分析一下是否值得这么麻烦吗？
2.如果现在想换，是否建议先卖后买？ 我担心东巴卖完后价格会上涨，我想买的翠微也会上涨，现金会贬值； 我是边买边卖的，而且市场随着最近成交量的增加而变得火爆，我也担心卖房周期太长，影响买房的成交。 我真的很困惑。 几年前做出的错误决定代价太大。 现在我面临一个重大决定。 我害怕再次做出错误的选择。 我希望你能给我一些建议。 谢谢。
答：您好，您在东巴的选择是正确的。 问题出在你的入场时间和入场价格上。 高点是在2016年和17年，但东巴仍然存在概念，市场价格大部分是炒作造成的。 ，所以这种区域市场看不出什么问题，只有在淡季才会暴露出来。 星球精华专栏文章87#朝阳跑赢大盘精选指南对东巴板块进行了详细分析。 这个地段要么是新区规划好之后买的，要么是完全套现后，供需会轮换。 中间进入的基本上都会在高位接手，然后站岗。 2016年买的东西，现在卖掉就亏本了。 现在已经慢慢兑现了。 如果你在这个位置买入，我会建议你退出。 如果您出售，我建议我们正在等待。 还有许多新项目即将交付。 价格都是十万、八万、九万以上。 Ivy是东巴比较热门的项目之一。 整体颜值不错，价格7万多。 现在正在出售。 这不划算。 建议等待新盘拉升。 现在换位置的代价太高了。 如果没有特殊的市场，就不值得。 祝你好运！
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