我是北京方杰，资深房地产投资专家。 你这么晚遇到的购房顾问，现在已经给一万人提供了最佳的购房解决方案。 唯一敢说真话的房地产自媒体人！方姐是个踏实的人，只给你最有用的操作和建议。
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问：方姐您好：我急于接外地父母来北京生活养老（户口已迁往北京），对石景山忆翠园感兴趣。 房屋情况如下： 东北向，塔楼，1998年，一房转两房，公房，按房价该区均价4.8左右。 大阳台的景色超级好，但光线不足。 子弹是200，我准备以我父母的名义接力贷款140； 婚前用公积金贷款80在石景山买了一套小公寓。 婚后我提前还清了，贷款还剩下一点钱。 ，别着急，慢慢还吧……老男孩旁边要建地铁了。 初步计划五年后老男孩换一套学区房（如果到时候生娃了）……家长担心2020年房价下跌或者房产税增加，所以他们倾向于坚持下去。 请房姐查一下(•̀⌄•́)
答：我把泸沽湖的这个区域称为养老院区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区有发达的米面粮油设施，但想要现代化的商业，却没有。 最近的万达步行不远，大部分大牌餐厅都在万达。 总而言之，它给你一种远离现代都市、安享晚年的感觉。 但这也是石景山的问题。 由于多种因素的影响，发展缓慢。 现代商业是财富的象征。 石景山的增值长期表现不佳。 怡翠园的房子价格差别比较大。 它们建于 1990 年代至 2002 年。有楼梯和电梯。 它们之间有一定的价格差异。 房子中等，设施齐全。 如果单价42000-48000适合自住且资产充足的话可以考虑，但不建议作为升值投资。 北京的房价已经跌到一定程度了，但我倾向于寻找价格更低的笋。 北京、重庆一直是房产税试点城市，并不影响房价上涨。 另外，房产税也存在漏洞，不用担心。
问：方姐您好，如果您想在北京投资首付150万以下，哪些地区或社区适合？ 最好先投资并居住。 也可以先投资而不居住。
答：一般情况下，150可以买差不多400的房子，在这个范围内，首先考虑的是保证房子合格。 1.6号线延伸至四惠、甘露园、金台路、石佛营、十里堡，至东风大桥酒仙桥、南面劲松十里河均为可选类型。
问：您好，我和老婆在北京房山，年收入30万。 房价已经连续两年下跌。 再加上疫情的影响，我们感觉现在处于低点。 我们想在兴公园小区买房子。 我们有40块钱，没有资金。 我想申请资质，但是首付不够，而且需要使用高杠杆，所以还款压力会增大。 每年纯利息还款7万，5年后卖掉。 现在是否建议投资购买？
答：不建议购买。 房山的新房和二手房太多了。 同质化竞争严重，没有本土产业支撑。 除非自己住，以后就很难卖了。低首付投资，最好选择沉阳、成都、武汉等城市，这些城市都有不错的潜力。
问：天通苑西三区的200平电梯塔感觉比东一区的同款公寓便宜一点。 是什么原因？ 是因为地铁17号线预计会更方便吗？ 您觉得5号线方便吗？ 还是因为东一区毗邻公园，学校稍微好一些？
答：1、东区电梯房类型较多。 板楼、普通塔、八金刚都有不同的价格。 2、东区1、2、3区有学区，西区没有学区。 3. 东二区、三区距17号线较近，西区距5号线较东一区距17号线较近。 4. 在天通苑，不同户型的房价相差30% ，而且还可以看到类似户型的价格相差30%。 可能只是因为建筑物的不同。 在北京选房子的时候一定要对具体的房子进行比较。
问：最近看房的次数很多，不知道如何选择！ 请给我一些建议！ 个人情况，我打算贷款，总价应该控制在700以内，纯投资！ 你说的是学期溢价，所以我不会考虑！ 从房屋情况来看，东三环平果南区望京智御城90平两房朝南700元，95平两房700平朝南，138平两房700平。东南三环中海城东向三房730平，东南三环中海城100平三房。 一房700、两房文成楼、京城秀府南北通透100平两房700、西南三环半千年花城95平两房630南北、两房朝南600、三房南北120平米 720、中海 苏黎世 95平米三居室620万！ 问题是领秀慧谷房价，从区域来看，望京、双井、成收寺、首钢经贸和总部基地各有优势和劣势。 哪一个是首选？ 毕竟，位置非常重要。 总部基地能否崛起？ 另外，上述芯片的售价是否溢价？ 谢谢你！
答：总价700的话，一般来说选择比较理性。 对应评估充足或稍超额，贷款为60%（多套房为70%）。 那么首付大概是300万左右。 首先，要看你的首付是否足够。 知鱼城刚开业时，价格高，但评价不足。 苹果南方也有同样的问题。 这是哪个现代城市？ 有SOHO现代城和后西安现代城。 价格明显是后现代城市，所以后现代城市的价格从5万到7万不等，具体的房屋供应量差别很大。 中海城的环境、品质、位置都比较没用，而且建筑很多。 文城建设等项目单价均超过该地块相应水平。 如果不是自住的话一般都是7万以上，所以我们不会考虑。 在北京买房，不能只讲地段，因为每个地段基本上都有很大的差异。 不过，有些地点实在是太糟糕了，可以排除在外，比如总部基地。 从所列出的选择口味来看，大多数人都偏爱高档盘子。
问：方姐你好。 新人，我老婆有北京工作居住证，SFSD，可以筹到500万首付。 我想买一套100平米左右的房子，自救。 我的工作地点在西二旗，我的妻子在西巴河。 方小姐有推荐的地区吗？ 目前我已经参观了北苑的望春园和清幽园。 北苑和望京哪个更好？
答：北苑的生活质量和未来空间不如望京的500发子弹。 看1000+的房子没问题。 你需要评估自己的心流情况。 如果考虑自住和保值之间的折衷，建议看看澳洲康都、望京西苑、吉。 景沁园
问：方姐您好，这是新手的第一个问题。 我已婚，无孩子，暂时不考虑学区。 我的单位在上海交通大学海淀区北部永丰附近。 我今年打算看房子。 加上中介费等因素，总首付预算是150。如果我考虑自己住在那里，请问楼主有推荐合适的小区吗？ 最近看了回龙观一带的房子，龙兴花园，新龙城，灵秀回谷，龙华花园领秀慧谷房价，黄平路8号，汇华花园，矩阵小区，还有轮胎厂宿舍代。 轮胎厂宿舍的房型与黄平路8号相同，但我怀疑轮胎厂宿舍比海淀的房子贵。 其余都是昌平的楼盘，黄平路8号最便宜，其他楼盘都比较新。 倾向于龙华花园、灵秀慧谷、黄平路8号。 我妻子对灵秀汇谷的一套经济适用房感兴趣。 房子比较新，但是首付税费要200左右，这个很难。 房姐觉得有必要加杠杆来融资这个社区吗？ 最好等赚了一年的钱，明年再买。 黄平路8号总价较低，距离地铁最近，但小区老旧，基本没有绿化。 考虑一下这里也说了，在市六区以外的地方结算积分是可以加分的。 请问这里的宅女们有什么好的建议吗？ 我也看了很多方姐之前文章的回复。 按照我的预算，我应该可以在朝阳找到一些公租房，比如朝阳劲松等，但是这个地方离我工作的地方比较远。 可以在工作地点附近购买然后出租吗？ 租房住。 这条路和在北方买房哪个更好？ 如果这个方法可以的话，还有哪些地区可以使用？ 我按照现在的预算买的房子都比较小，未来五年我会考虑更换。 谢谢方姐的指导。
答：灵秀回谷区AB有两套限房，税费高，质量一般。 CD区商品房品质好，价格较高。 你可以看看灵秀慧谷商品房。 另外，隔壁不是有华润的万向悦府吗？ 一套70平米左右的两居室首付仅需160万，性价比还不错。 它还适合低首付并可以增加杠杆。 还是建议选择龙官段，毕竟有自住的需求。
问：姐姐你好，我目前在澳大利亚望京康都有一套二居室公寓。 我是未婚。 我想换一套望京的三居室自己住。 卖掉第二套房子，加上手头的现金，我估计就有800-900w，加上公积金，目前个人税后年收入不到40w。 最近我陆续看了几个社区，比较倾向于融科橄榄城、华彩国际和澳洲康都。 融科智电只经历了三个阶段。 你姐姐对这样的社区有什么建议吗？ 主要考虑自住。 如果有一定的升值空间就更好了。 小区的花园最好比较大或者附近有适合老人和孩子闲逛的公园。 另外，您建议贷款多少或者房子的总价是多少？ 感激的！
答：建议总价在1200以内，这样每月还款压力不会太大。 望京板块还可以看看融科橄榄城 > 华彩国际 > 澳洲康都、东湖湾大西洋新城。 您可以尝试获得信用贷款，然后直接完成贷款。 你拥有的钱越多，你获得的优势就越大。如果以后需要的话，资金可以转抵押
问：方姐，我觉得今年北京的房价有涨有跌，这确实体现了你提到的选择的重要性。 我也觉得今年是一个机会。 如果想摆脱老房子，买一套次新的二手房，二套房首付300万。 有什么建议吗？比较困惑
答：平均价格和指数可能会上涨或下跌。 如果你买对了房子，至少它会上涨。 区别在于上涨5%还是25%。 首付300万可以买一套价值700万的次新房。 如果首付稍微大一点的话，350可以买一套价值800+的房子。 两套并不重要，关键是个人负债率、身份和资质等。在做出选择之前，先准备好个人信用报告和流程材料，商讨具体方案。
问：SFSD首付不到120，主投，7月合格。 看了你对甜水园、金台路、十里堡等地区的推荐，我同意你的观点。 我有几个更详细的选择问题： 1. 2000年代该地区的房子越来越少，而且越来越贵。 从投资的角度来看，90年代和2000年代有很大区别吗？ 2、朝向、楼层、离地铁站的距离、是否有电梯对投资影响大吗？ 3. 为什么推荐公屋？ 该地区老旧危房商品房能否入住？ 4.3号线的开通对于两年后的时佛营意味着什么？ 石佛营与“天水园、金泰路、十里堡等”相比如何？
答：90后都可以。 这主要取决于价格。 实际差别并不大。 只要交通方便，对于这种车来说，交通就很重要。 商品房也可以搬进石佛营。 未来的未来主要看空置的土地能不能放在那里。 如果开放开发的话，可以形成一个高端群。所以石佛营也是一个可以参观的区域。
问：姐姐，我现在有200万现金，还有公积金贷款80万，用来还我在昌平住的房子。 我打算用父母的sfsd资格在望京再买一套房子，作为未来孩子安家上学的地方或者为将来保值。 然后换取储备改善住房。 总价估计在450左右。有什么街区推荐吗？ 最近我在望京西苑一区看到一栋66平方米的一居室塔楼，售价435万。 合适吗？ 还是应该看看平层的两居室公寓？这是我第一次买。 我很困惑。 请给我一些建议。
答：不推荐一居室公寓。 最好检查一下房地产。 北京的各个社区之间存在着巨大的差异。 如果您的情况不同，建议您选择税费较低的普通住房。 第一个目标是三居室、6万*75平方米的方正住宅，集中在东三环、东四环南段、十里堡青年路。 其次是2000左右的住宅，单价6万*75平方米。 品质需精挑细选，集中在青年路甘露花园、望京。此外，酒仙桥2000年左右建的小区单价5万-5.5万元，酒仙桥二新6万5005左右，酒仙桥宋家庄地区。
问：姐姐你好，兰花园和芝山家园的三居室价值400万左右值得买吗？正好需要，谢谢
答：您好，通州有一定的溢价。 如果首付200左右，贷款够买500万的房子，望京2000小区有14/15号线支持； 金泰路十里堡甘露花园接驳6/10号线； 平远十里河由14号线始发改道。 他们比通州好得多。
很多人给我留言提问，但方姐精力有限，无法一一解答。
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