兰亚红，中国房地产智库研究总监
十年间，信托业经历转型，管理资产规模从2010年底的3万亿元跃升至2019年底的21万亿元，牢牢占据金融业第二位。 渠道、政治信托、房地产是信托业务的传统“三大支柱”，信托融资也被质疑为中国最大的“影子银行”。
“受人委托，代客理财”，现在是信托公司真正转型的时候了。 2020年5月8日，中国银保监会发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《资金信托新规》），将根据各界反馈进一步修改完善并适时发布。
虽然资金信托新规没有明确限制房地产信托，但对非标债权集中度和非标债权资产投资比例的限制，扼住了非标债权的咽喉，构成了精准化的限制。攻击房地产业。 一旦新规实施，业内预计房地产通过信托融资压缩的资金量将达到万亿。
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限制非标准债权集中度
新资金信托条例第十二条第（六）项规定，信托公司管理的所有集合资金信托计划投资于同一融资主体及其关联方的非标准化债权类资产总额，不得超过信托公司投资总额的30%。信托公司的净资产。 %。
所谓“非标信贷资产”，是指不能在二级市场（银行间市场、证券交易所市场以及国务院和金融监管部门批准的其他交易市场）自由交易的资产。 也就是说，信托公司向房地产企业提供的信托贷款也是不规范的。
根据各信托公司年报统计，68家信托公司净资产前10名的门槛为177亿元。 排名行业第一的平安信托净资产为418.34亿元。 永易观察研究数据显示，截至2019年底，信托行业平均净资产为98.02亿元，行业中位数为74.67亿元。
根据资金信托新规下30%的非标负债率限制，净资产排名第一的平安信托已累计为单一房地产企业提供信贷融资约125.5亿元，外资排名第十的贸易信托已提供53.2亿元人民币。 。 前10名信托公司平均净资产为238.1亿元，单个客户融资规模限制在70亿元左右。 如果按照中位数计算，68家信托公司中的34家向单一房地产企业提供的信贷融资总额不会超过22.4亿元。
这意味着，未来将很难看到信托公司与龙头房企针对大客户的“总对总”合作策略。 据公开报道，2018年四季度以来，随着房企融资渠道收紧，房企纷纷宣布与信托公司签署战略合作协议，锁定融资额度。 例如，光大信托分别与花样年、泰禾、复盛签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议。 兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议。 平安信托与振融地产达成100亿元合作协议。 地产签署200亿元战略合作协议。
资金信托新规下，龙头信托与龙头房企大客户的深度合作将被打破。 对于信托公司而言，扑向地产龙头“吃大户”的模式已经行不通了。 对于房地产企业来说，单个房地产项目可以轻松筹集超过10亿甚至数十亿元的资金。 全国房地产企业有很多需要融资同步开发的项目，必须与更多的信托公司建立融资合作。 不过，鉴于信托行业也呈现碎片化局面，房地产行业整体信托融资规模将不可避免地受到压缩。
这与房地产行业降杠杆的宏观调控导向一致，也是为了防控过度集中带来的风险。 安信信托“房地产成功、房地产失败”的教训就摆在我们面前。
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限制非标债权资产投资比例
《资金信托新规定》第十二条第（六）项规定，信托公司管理的向他人提供贷款或者投资其他非标准化债权资产的集合资金信托计划的总金额，不得超过信托公司管理的集合资金信托计划的总金额。任何时间点的资金。 信托计划资金总额占实收信托的50%。
中国信托业协会披露的数据显示，2019年末，信托公司投资于股票、债券、基金三类传统标准化证券产品，占比10.92%，而投资于基础产业、房地产、工业等。商业企业等领域占比75.11%。 ，距离监管要求的50%比例还有很大差距。 粗略看，68家信托公司中约有三分之二将面临50%非标额度不足的问题。
如果信托公司不能拓展标准产品，不仅非标准额度上不去，大部分信托公司还不得不缩减房地产信贷资金规模。 但是，信托公司不能公开发行股票。 要把标准产品做大，就只能把标准产品投资、股权投资做大。 标准产品投资市场竞争激烈，股权投资风险较高。 大多数信托公司多年来并没有积累股权投资的能力。
同时，资金信托新规第八条明确规定资金信托应当向合格投资者非公开募集资金，投资者人数不得超过200人。还规定任何单位和个人不得可以通过分割信托股份或者转让股份受益权的方式突破合格投资者的标准或者数量限制。
这意味着，不仅投资者数量受到限制，同一项目通过设立多个集合信托进行分期募集的方式也被堵死。 这将显着增加集合资金信托产品的发行难度。 一般来说，信托公司财富端单一投资者主要规模为100万元至300万元，领先私人银行单一投资者主要规模为300万元至500万元。 按照新的“200”个数量限制，募集超过10亿元的产品难度加大。 房地产项目的融资规模从数亿到数十亿到数十亿不等，这使得房地产信托筹集资金变得更加困难。
当前，决策层对房地产行业调控的态度是坚定的。 尽管在应对疫情影响、货币枯竭的背景下，房地产行业经历了短期融资宽松窗口期，但随着资金信托新规的发布，后续收款有望“大放异彩”。加强房地产融资监管的“大棒”将陆续出台。 市场消息显示，包括四川信托在内的多家信托资金池业务已暂停。
专家观点
张华：当前形势下，房地产企业要做好四件事
张华 鼎新长城董事长
兰亚红，中国房地产智库研究总监
5月11日，央行发布2020年4月金融数据报告，M2增速达11.1%，创近三年最高值。 疫情之下，境内外流动性趋宽松，房企融资环境明显改善。 这种情况会持续下去吗？ 5月8日，资本信托新规征求意见稿发布，5月10日，央行在一季度货币政策执行报告中重申“房子是用来住的，不是用来炒的”。 这透露出什么样的信号？ 面对当前复杂多变的形势，房地产企业该如何分析和应对？
针对这些问题，中国房地产智库本期采访了鼎新长城董事长张华。 鼎信长城凭借专业的投资能力和综合的资产管理能力，连续多年被评为中国房地产基金十强。 张华本人多次到中国银行、全国人大、人大等相关部委进行内部培训和政策研讨交流，保持低调务实的态度。 在回答中国房地产智库的提问时，他向房地产企业提出四点重要建议。
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稳定和“房子是用来住的、不是用来炒的”才是大局
中国房地产智库：您对国际疫情走势及其对国内宏观经济的影响有何判断？
张华：受疫情影响，一季度我国GDP负增长6.8%，为历史最低。 经济面临内忧外患，国际政治格局十分复杂，也会影响国际交往、外贸进出口，市场相对悲观。 虽然目前我国疫情得到有效控制，但非洲、南美发展中国家以及印度、俄罗斯两个人口大国的疫情形势却不容乐观。
在这样充满不确定性的情况下，疫情对经济的影响需要密切监测，我国全年GDP增速也存在很大的不确定性。 我看到一些媒体报道称，我国今年预计不会对GDP增长设定具体的硬性数字目标。 我认为这是一种科学、客观的态度。 不管外界（其他国家）的经济增长如何，我们每个时期都要竭尽全力、尽力而为。
中国房地产智库：疫情发生后，有专家呼吁只有房地产才能真正拉动经济，过于严厉的调控政策应适当放松。 您认为目前高层对房地产调控的态度是什么？
张华：其实国家对于房地产行业已经定下了比较明确的基调。 党的十九大以来，全国两会、政治局会议等重要会议都传达了求稳信息——“稳地价、稳房价、稳预期”、“房子是用来住的”。活着，不是为了投机”。 这是决策者坚定的思维，将影响未来很多年房地产市场的走势。
2019年，我国商品房销售额突破15万亿元，销售面积突破17亿平方米。 这是一个“基准”。 调控稳定是在年销售额10万亿元以上的前提下提出的。 以这个数额为基准，逐年减少应该成为未来的常态。 年销售额控制在12万亿元左右，需要10年左右的时间。 我认为这符合市场的大趋势，也符合国家的整体调控。 预期的。
中国房地产智库：虽然中央明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，但也明确地方政府可以“因城施策”。 疫情期间多地楼市放松“一日游”，说明地方政府依靠房地产刺激经济的冲动依然强烈。 您认为房地产调控政策还有改进的空间吗？
张华：从中央定下的基调来看，“三稳”、“房住不炒”已成定局，但实施过程是层层递进的。 社会有自己的解读，企业有自己的解读，各级政府有各级政府的解读。 如果有一个明确的指导方针就更好了。
前段时间，有政府机构在网上征求意见，我也表达了这个观点。 最好是进入一个量化调控的阶段，让全社会都知道量化的数值标准，比如地价、房价的涨跌，让大家有一个明确的预期，否则大家就都知道了。猜测。
近两个月来，一些城市出现了新的地王，一些房企购买了预期比较高的房产。 其实这说明大家对市场的判断是混乱的。 我对新时代的土王颇为担忧。 回顾2016年的地王们，有的已经因为地价高企而遭受损失，比如南京、成都的部分项目。
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总是想通过短期机会赚钱
长远思考将会丧失
中国房地产智库：目前房地产企业的策略确实出现了分化。 大多数房企对于拿地持谨慎态度，但也有一些房企为了千亿或者排名上位而激进拿地。 对于这样的房地产公司，你怎么看？
张华：过去房地产企业之所以发展得这么快，就是因为太依赖金融了。 房地产企业的资产负债率普遍在80%以上，有的甚至超过90%。 如果房地产企业的高层，特别是房地产企业的领导，认为这种情况继续下去，他们就有麻烦了。
房地产行业已进入去杠杆阶段。 房地产公司必须习惯管理自己的欲望。 不能以规模作为唯一指标，而要提高内在素质。 内在品质决定企业能生存多久。 一些成长速度极快的房地产企业，为了实现规模，可能已经突破千亿，但最终，其内在品质却与规模发展不匹配。 房地产公司销售清单中的股权销售金额一般在其全规模销售额的40%至70%之间。 百强房企实际销售额平均折价40%。
某个时候可能会有超车机会，但这个机会就是“机会主义”。 怎样才能成为“长期主义者”？ 这是关于发展你自己的能力。 第一，要正确解读房地产行业的趋势； 第二，如果你总是想通过短期机会赚钱，你实际上会失去长期思维。 没有长远的思考，就不会形成长远的能力。 对于金融机构和房地产企业来说也是如此，它们依靠专业化、系统化的能力来生存。
中国房地产智库：2月份以来，房企融资环境趋于宽松。 一些房企降低融资成本，一些信托主动降低固定收益利率。 您认为房地产融资宽松的局面还会持续吗？
张华：3月份以来，信托公司扩大了对房地产企业的融资规模。 但金融紧缩很快就会到来。
事实上，第一道闸门已经到来——资金信托新规，这将大幅减少房地产信托资金数额。 受此政策影响，房地产企业杠杆率预计将下降5个点，甚至10个点。 后面还有第二、第三门。 出台货币政策的目的是支持小微企业和实体经济。 从高层的角度来看，房地产可能是一个替代行业。
中方智库：第二道门和第三道门会是什么？
张华：有很多，比如房地产公司发行债券。 今年一季度，房地产企业境内外共发行债券3772亿元，同比增长4%，创下2015年以来同期新高。下一步，房地产企业债券发行将受到一定程度的收紧。
另外，银行开发贷款和抵押贷款也是非常重要的两点。 如果给一些企业敲响警钟信托计划 房地产，其他企业就会停下来。 您可能会在一两个月内看到结果。
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房地产企业需要做好四件事
中国房地产智库：针对目前的形势和预期判断，您对房地产企业有什么建议？
张华：首先，在融资方面，合作可以很快落地。 你必须了解国家政策。 过去一段时间能拿到钱的房地产公司应该庆幸他们抓住了这个短期窗口。 但很快就会收紧。 对于房地产企业来说，当务之急是快速获得各种融资资金。 金融机构提出的成本要高一些、低一些，有的要宽松一些，有的要紧一些。 你不应该太在意它。 关键是一定要尽快拿到你能筹集到的钱，尽快拿到你能拿到的抵押贷款金额。
第二，投资方面，不要太兴奋。 无论是热点城市还是非热点城市，都要根据当前房价不上涨，或者涨幅不超过GDP的情况来判断征地情况。 如果你仍然按照预计每年15%甚至20%以上的涨幅来买地，你肯定会吃亏。 杠杆永远是一把双刃剑。 当房价上涨时，杠杆是一个积极的推动作用。 如果判断没有达到预期，杠杆就会放大风险，害死人。 投资一定要理性。
第三点不是多元化，而是深入专业化。 万科先是多元化，然后是专业化，现在正在探索多元化，比如进军养猪行业，这是公司不同阶段战略的体现。 关注万科目前大股东是谁？ 它是一家国有企业。
第四点，科学快速安排销售，保证现金流。 世界各地的各类公司都在努力挽救他们的生命。 房地产企业仍应保持谨慎乐观信托计划 房地产，不要错过好的投资机会。 不过，更重要的是安排好现金流，不要进行长期的土地布局，因为在接下来的几年里，整个房地产市场的形势依然扑朔迷离。
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