一、房产税的概念
房产税是对房屋征收的财产税，以房屋的税余值或租金收入为基础，向房屋产权所有人征收。
2、房产税的特点
1、房产税是财产税中的个人财产税。 （一般只有拥有房子和汽车的人才缴纳房产税）
2.征税范围限于城镇商品房。 （1.农村地区，2.非商业）
3、针对不同的房屋经营、使用方式，规定不同的计税依据。 （作为财产性收入的两种方式）
三、征税范围、纳税人及税率：
【1】什么是房地产？
房地产的定义：房地产是以房屋形式表现的财产。 房屋是指有屋顶、有围墙（两侧有墙或柱），能遮风挡雨，供人们生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。 独立于房屋的建筑物，如墙体、烟囱、水塔、变电站塔、油池和油罐、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃温室、砖窑和石灰窑以及各种石油和天然气坦克等不属于房地产。 （记住课本上的这些）
【2】商品房持有过程中是否获得收益？
房地产开发企业建造的商品房（相当于仓库中的库存商品）在销售前不征收房产税； 但房地产开发企业出售前已使用、出租、出借的商品房，应当征收房产税。
（一）房产税的征收范围
房产税的征收对象是市、县、建制镇和工矿区，不包括农村。 （四大区征税）征税范围与城镇土地使用税相同。
（二）房产税纳税人
房产税由房产所有者在征税范围内缴纳。 （受益人）其中：
1、产权属于国家的房地产企业营业税率，管理单位应当纳税； 产权属于集体和个人的，集体单位和个人应当纳税。
2.产权以契约形式办理的，受赠人应当纳税。
【解说】房屋租赁与房屋租赁不同，纳税人也不同。
3.产权人或者受赠人不在房屋所在地的，由产权保管人或者使用人纳税。
4、产权未确定、租赁纠纷未解决的，物业托管人或使用人也要缴纳税款。
5、免租使用其他房产的问题。 纳税单位和个人使用房地产管理部门、免税单位和纳税单位的房产且不收取租金的，由使用人代缴房产税。 （如企业使用政府机关办公楼免租办公用房）
3. 房产税税率
(1)从价税：1.2%
(2) 租金税：12%
1.个人租赁住房，无论用途为何，均按4%的税率征收房产税。
2.企事业单位、社会团体和其他组织以市场价格向个人出租居住的房屋，减按4%征收房产税。
4. 税收减免优惠
（一）减免税基本规定（结合计算题）
（一）国家机关、人民团体、军队自用房地产
但上述免税单位的出租房产和非用于自营业务的生产、营业用房不属于免税范围。
（二）国家财政部门拨付项目资金单位自用房产
（三）宗教寺庙、公园、风景名胜区自用房地产
（四）个人所有的非经营性财产
（二）减免税特别规定
1.企业举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。
2、经有关部门鉴定，受损房屋和不适宜居住的危险房屋停止使用后，可免征房产税。
三、自2004年8月1日起，对空置军用房产的租金收入暂免征收房产税。
4、为基础设施建设工地服务的各类工棚、材料棚、办公室、食堂等临时建筑，施工期间免征房产税。 但基础设施工程竣工后，建筑企业将临时用房作价返还或者转让给基础设施单位的，自基础设施单位接管后的次月起，按照规定征收房产税。
五、自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修而停业六个月以上的，在房屋大修期间免征房产税。
六、公有住房和按照政府定价出租的廉租住房暂免征收房产税。
七、经营公共租赁住房取得的租金收入免征房产税。 公共租赁住房租金收入与其他住房经营收入分开核算。 不单独核算的，不享受免征房产税的优惠政策。
八、房地产开发企业建造的商品房销售前不征收房产税。 但房地产开发企业销售前已使用、出租、出借的商品房应当征税。
九、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用的部分分别征收或者免征房产税。
十、养老服务机构自用的房产，暂免征收房产税。
十一、邮政部门所在地的市、县、建制镇、工矿区内的房产，依法征收房产税。
十二、中国人民银行（含国家外汇管理局）行使国家行政职能的分支机构拥有的自用房产，免征房产税。
13.大学生公寓免征房产税。
14、财政部门拨付经营经费的文化单位改制为企业的，2014年1月1日至2018年12月31日，其自用房产自改制登记之日起免征税收（工商登记日期）房产税。
十五、2016年1月1日至2018年12月31日，饮用水工程经营管理单位自用的生产、办公用房免征房产税。
十六、2016年1月1日至2018年12月31日，对农产品批发市场、农产品专营农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。 对兼营其他产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，按照其他产品和农产品交易场所面积的比例免征房产税和城镇土地使用税。
5、计税依据及应纳税额计算
【解说】房产税征收对象是商品房。 （上海、重庆试点除外，教材中未列出）
拥有房子的同时赚取收入有两种方式：
1.商业自用房以房产税余值作为计税依据。
2、出租房屋，计税依据为租金收入（不含增值税）。
（一）计税依据——按财产残值计税、按租金收入计税
1.经营自用的房屋，以房产税余值作为计税依据。
2、出租房屋，计税依据为租金收入（不含增值税）。
经营自用房计税依据：
所谓税余值，是指按照税法规定，财产原值扣除10%至30%损耗值后的余额。 在：
（一）房地产原值是指纳税人按照会计制度记入账簿“固定资产”科目的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋密不可分的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施。
（三）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，应当相应增加房屋原值。
（四）更换房屋附属设备、配套设施的，其价值计入房产原值时，可扣除原相应设备、设施的价值； 对于附属设备及配套设施中易损坏、需要经常更换的备品备件，更新后不再计入财产原值，原备品备件的原值不再计入财产原值。被扣除。
（五）房产税征税范围内所有具有住房功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑、完全建在地下的建筑物、地下人防设施等，按照以下规定征收房产税：并有相关规定。
与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，房产税按照地上房屋建设的有关规定计征。
（六）免租期内，业主按免租期内房产原值缴纳房产税； （区分免租财产使用规定）
例： 1、原合同：签订10年，年租金9万元。
2、新合同：签10年，第一年免租金，剩余年租金10万元。
【案例】某公司有一栋大楼，原值1000万元。 于2017年7月1日出租房地产企业营业税率，租赁期限10年，月租金10万元（不含增值税）。 同时，合同规定2017年7月1日至12月31日为免租期。 公司所在省份规定，房产税按照扣除原值30%后的残值计算缴纳。
【分析】免租期内，业主按房产原值缴纳房产税。 2017年，公司应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）。
（七）按原值计税的房地产，无论如何核算，房地产原值均应包含土地价款，包括取得土地使用权所支付的价款、发生的成本和费用等。开发土地等所发生的费用。地块容积率小于0.5的，土地面积按房产建筑面积的2倍计算，并确定计入房产原值的地价因此。
3. 共同财产投资的计税依据
合资企业投资的房产在计算和征收房产税时将实行区别对待。
对于房地产投资合资企业，投资者参与投资利润分红、分担风险的，以房地产税余值作为计税依据计算房地产税； 投资性房地产取得固定收益且不承担联营风险的，实际以联营名义取得房产租金的，出租人应当按照租金收入计算缴纳房产税。符合暂行条例的相关规定。
4、融资租赁房产计税依据——计算征收房产税时，按照房产残值计算征收。
融资租赁房产的，承租人应当自租赁合同开始日的次月起，按照房产残值缴纳房产税。 合同未规定起算日期的，承租人应当自合同签订次月起，按照房产残值缴纳房产税。
5、住宅区内业主共有的商品房计税依据
住宅区内业主共有的商品房，由实际经营（包括自营、出租）该物业的托管人或者使用人缴纳房产税。 自营的，按房产原值扣除10%至30%后的残值计算纳税。 没有房产原值或者业主共有房产原值不能与其他房产原值准确划分的，由该房产所在地税务机关征收。 财产原值应当参照类似财产确定； 如果出租，则按照租金收入征税。
（2）应纳税额的计算
独立地下建筑应纳房产税的计算
1、工业产权按房屋原价的50%-60%作为应税财产原值。
应纳税财产税=应税财产原值×（1-原值扣除比例）×1.2%。
2、商业及其他用途房产，按房屋原价的70%-80%作为应税财产原值。
应纳税财产税=应税财产原值×（1-原值扣除比例）×1.2%。
3、出租地下建筑物的，按照租赁地上建筑物的有关规定计征房产税。
5. 馆藏管理
1、纳税义务发生时间
改变财产用途
纳税义务发生时间
1、利用原有财产进行生产经营
自生产经营当月起
2、自建生产经营用房
自竣工之日起次月起
3、委托建筑公司建造的房屋
自办理受理手续次月起
特殊情况：新建房屋验收前已出租或使用的，应从出租或使用当月起计算房产税。
4、购买新建商品房
从房屋交付后的次月开始
5. 购买现有住房
自办理房屋过户、变更登记手续并经登记机关核发房屋所有权证的次月起
6. 出租和出借财产
从房产交付出租或贷款后的月份开始
7.房地产开发企业建设商品房供企业自用、出租、出借给企业
从房屋使用或交付的次月开始
（二）纳税期限和纳税地点
财产税按年计算并分期缴纳。 具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。 财产税是在财产所在地缴纳的。 纳税人房产不在同一地点的，应当分别向房产所在地税务机关纳税。
