光谷一直是武汉最神奇的市场。
光谷的房价有自己的体系，与武汉环线价格体系是分开的。 光谷中心城的房价相当于武汉二环、三环的房价。
截至5月26日，光谷5月累计新房成交778套，高于硚口，略低于汉阳。
这相当于光谷每天销售约30套新房。
光谷去年最奇怪的地方就是华山，完全不合逻辑。 华山的房价让人难以理解。
与光谷中心城相比，华山最贵的两个项目的价格超过了光谷中心城许多新项目的价格。 华山售价19万，光谷中心城售价17万。 到了今年，光谷中心城最高房价突破2万。
华山范围内，不同地价的项目房价几乎相同。 比如，每层地价1200元的两个项目和隔壁地价12000元的两个项目，价格相差不到4000元。
华山内外的两种“反逻辑”现象，让该地区的定价和卖房成为一门学问。 但对于购房者来说，这是一个机会。
因为开发商定价比较谨慎，害怕成为区域卫士。
01
十年前，人们不知道华山在哪里。
当时我去华山踩集市。 这是一个乡村小镇。
华山只有两家开发商，大片农田，远处还有山和湖。
去华山买房的大多是拥有私家车的城市精英。 他们喜欢那里的自然环境。
这里有山、有湖、空气清新。 很多人喜欢这里的山和湖，华山也让他们的别墅梦想得以实现。
当时，报纸和网站组织的周末看房团带着城市居民来华山免费参观。
每到周末，华山湖畔就挤满了武汉市民。
当时的一张圣盘，第一批高级精装的价格是5900元。 市场一开盘，就售出了1000多套。
那时，还没有光谷中心城。 光谷刚刚从鹿巷搬到关山大道。
经过10年的发展，华山从一座新软件城和一家希尔顿酒店起家，现已拥有软件和健康两大支柱产业。 一批楚人才回汉创业，定居华山。
后来，很多中产家庭开始花钱去华山上好学校。
与此同时，华山的任督脉都已打通。
走花城大道，上燕西湖大桥武汉花山碧桂园房价，直达三环。 去武汉站、汉街都很方便。 从光谷五路一直向北走，穿过两个隧道，沿着华山大道，到达四环路。
第一批购买华山的人购买了自然，并获得了丰厚的回报。
02
10年，武汉人更加了解华山。
华山人口从最初的三万，很快就突破了十万。
拥有全龄教育、一流医院等设施齐全。 同时，未来还将在雁栖湖、华山河、雁东湖规划区域商业中心。
十年后，华山将同时拥有两个主城的便利。
一侧与光谷中心城无缝连接，另一侧与武昌主城相连。
这种双城逻辑直到最近才被发现。
华山位于这两个主城的中心。 在武汉楼市中，华山是唯一一个同时拥有两市这种布局的楼盘。
对于购房者来说，关注的不再是环境，而是双城的交通便利性。
华山独立于这两个城市。 无需考虑城市内的交通拥堵，但从外面可以很快到达。
现在，20分钟到达汉街，15分钟到达武汉火车站，10分钟到达光谷新中心。
与此同时，华山的质变还在继续。
去年2月，地铁19号线开工建设，华山将进入地铁华山时代。 该地铁连接主城区、武汉火车站、天河机场，缩短了光谷走出武汉及全国的时间。 未来，华山还将建设空中轨道旅游专用线。
植物园隧道已提上日程，未来华山至光谷之间的通道也将开通。
华山河商业的加速，也将改变华山无街可逛的尴尬。 近日，金茂与华润前往华山新城洽谈华山河项目。
未来，华山、青山、阳逻之间还将开通更多快速通道。 届时，华山将连接光谷、武昌、青山、阳逻四大核心区。
03
10年后的今天，华山已经有了2.0版本。
回顾过去10年，华山的发展轨迹十分清晰。
10年前，华山沿雁栖湖开发，跟随碧桂园、联合投资等买房。
如今，10年后，华山已开始迁往雁东湖。 这个时候我们看的是湖北交通投资等等。
交头花园是华山2.0版的首个项目，也是湖北交头第一个优质“版本”项目。
一年前，湖北交投以189轮竞价脱颖而出，以底价10643元拿下该地块。
当时，项目周边毛坯房价格为每平方米11500元。 业内预测，华山房价将突破2万元。
2019年底，华山两个项目精装修价格为18万元-194万元，部分房屋超过2万元。 经历了这次疫情，定价问题就留给了交投华源。
楼面价10000元，加上建筑安装费用和财务费用等，粗略单价至少1.5-1.6w。
这时候隔壁项目的价格还是1.3w。
04
目前，交头花园周边道路尚未完全开通。
周边多为建筑工地，没有生活设施。 这种现状对于购房者来说是它的短板，也是一个机会。
如果项目周边非常成熟的话，这个项目的价格将直接达到华山的“天花板”。
该项目位于雁东湖畔。 项目旁边就是华山河的规划。
东湖高新区近日表示，将加快交头花园周边配套基础设施建设。
对于湖北交投来说，这个项目承载着他们进军优质地产的使命。
对于湖北交投来说，在工程选材、园林配置、门窗等方面，交投华园都树立了行业高标准。
该项目是武汉首个新宋风格景观住宅项目。
如果该项目以合理的价格入市，可能会成为武汉最具性价比的项目之一。
首发限量特价推出，低于外界预估的成本价，并迅速上市。 这种超强的性价比，就是买了就得到的。
这或许会成为华山的第三个反逻辑现象。 地价天壤之别，房价却相差无几。
楼面价超万元，房价接近地面定价。 这是一个买入机会。
对于华山楼市来说，最终还是会回归正常逻辑。
正常逻辑是光谷中心城卖2万元，华山卖1.8万元。 按差价2000元计算，以此类推。 华山随着光谷中心城的浪潮而崛起。
即使继续限价，光谷中心城房价按5%涨幅预计两年后将突破2万元。
买华山的房子，坐等华苑的惊喜价格。
[后记]
今年武汉花山碧桂园房价，光谷重回华山，只因“花园”。
10年前的华山将是联合投资的时代； 10年后的华山将是贸易时代。
5月，光谷中心城有两个相对局部的项目获证。
一本空白均价1.8w，一本精装1.8w。
以此推算，按照正常逻辑，华山毛坯是16000，这是正常价格。
如果中心城2万元的话，华山的合理价格是18000元。
作为华山的纯新项目，交头花园将率先开启限量特惠，这将是光谷最让人惊喜的地方。
与光谷中心城向东发展的新城相比，华山已经成熟了10年，拥有自然生态环境，具有产城融合发展。
可以预见，未来华山将回归正常的价格逻辑。
华山正在走一条生态、人文、全龄设施相结合的宜居之路。
这种宜居性将吸引高端人才留在华山。 高端人才带动高端产业聚集，高端产业最终让该地区变得更加宜居。
这就是华山未来的良性循环。
文字| 杨光华（地产作家）
