房地产市场的输血资金正在逐渐到来！
近期，碧桂园、世茂集团、中国奥园、金科集团等多家房企纷纷宣布旗下多个项目已进入各地融资“白名单”，部分项目已获得贷款。
相信随着更多房地产项目贷款支持的落实，房地产企业的融资环境有望进一步改善。
近日，国家金融监管总局在2024年工作会议上再次提到，将积极稳妥防控重点领域风险，加强信用风险管理，加大不良资产处置力度。 加快落实城市房地产融资协调机制，督促金融机构大力支持保障性住房等“三大工程”建设，落实经营性房产贷款管理要求。 配合防范化解地方债务风险，引导金融机构市场化开展债务重组置换。
易居研究院研究总监严跃进认为，金监局提到了三项非常具体的房地产金融任务，涉及保障性楼盘、新开发模式和商业写字楼。
“近期可以观察到，房地产融资协调机制的贷款发放、城中村建设贷款资金到账均已落实并取得成效。” 严跃进认为，“这说明金融支持力度大、落实快，发挥了很好的政策效果。”
可以预见的是，与风险相关的房企“受教的心”终于可以放松了。
多家房地产企业纷纷宣布
旗下项目已进入融资“白名单”
碧桂园30余个项目入选房地产“白名单”
2月3日，接近碧桂园的人士透露，第一批房地产项目“白名单”推出后，碧桂园迅速行动，积极申报符合要求的项目。 目前，碧桂园已确认已有30余个项目获批进入“白名单”，其中河南、湖北、四川、山东、重庆等地多个项目均在“白名单”内地方政府的。 后续广东、湖南、东北等地的项目也有望陆续进入“白名单”。
碧桂园表示，进入“白名单”后，公司相关项目将获得融资支持，有利于缓解资金压力，促进保交割、资产盘活，增强项目可持续运营能力。 同时，公司深感保交期责任重大，保交期是公司必须坚守的底线。
分析人士认为，碧桂园多个项目入围第一批“白名单”，表明公司在暂时困难的情况下得到了政府和监管机构的支持和认可。
2023年全年，碧桂园累计交付房屋超过60万套，总交付面积7162万平方米，覆盖31个省份249个城市，其中151批次44521户实现“交房认证”。 碧桂园预计2024年交付超过48万套。
世茂16个地产项目入选“白名单”
2月4日，据世茂集团透露，公司在试点城市申报的40个房地产项目中，有16个项目成功入围住建部制定的“白名单”。 其中，武汉锦绣长江项目已完成融资并实现还款。 其余项目正在地方政府支持下与金融机构沟通融资方案。
这16个项目主要分布在广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁、山东等省市，包括广州院、世茂锦绣长江、世茂城门、世茂江城明珠、世茂云滨江、世茂启云按照住建部要求，青岛市通过房地产融资协调机制梳理出第一批84个房地产项目“白名单”，融资需求总额约250.2亿元，涉及金融机构19家。
世茂集团旗下世茂光明城、世茂金域、世茂悦海三个项目也跻身“白名单”。 这三个项目得到了建设银行、中国银行、农业银行、工商银行等10余家银行的融资，保障了3300多套房屋的交付。
龙湖、金科均有项目入选房地产“白名单”
1月31日，按照住建部专项部署会议要求，重庆通过房地产融资协调机制清理出第一批314个房地产项目“白名单”，融资需求约830亿元，涉及22家金融机构。 。
据悉，重庆首张“白名单”包括华域城二期、龙湖海城青云大厦、万科智慧谷等314个项目，融资需求约830亿元。
对此，龙湖表示，近日，重庆市住房和城乡建设委员会与国家金融监督管理局重庆监管局联合将重庆首批房地产项目推入“白名单”。金融机构，龙湖青云阙项目纳入其中。 接下来，龙湖将积极配合相关部门，积极推动政策落实，继续稳健经营，为房地产市场平稳健康发展贡献力量。
此外，2月4日消息，金科股份已申请重庆市第一批房地产项目“白名单”中符合要求的项目。 目前，金科已确认已有20余个项目获批进入“白名单”。
奥园多个项目入围首批“白名单”
比如，中国奥园在2021年底遭遇“雷雨”，用了两年时间才完成境内外债务重组的全部流程。 2月1日，中国奥园披露，广西南宁渔江南、重庆悦府、翡翠天辰、合川原创等项目入围首批地产项目。
据了解，过去的2023年，中国奥园累计竣工3.54万套、建筑面积413万平方米，年度交付数量位列2023中国房企超级交付力50强第44位。 进入2024年，中国奥园的双保行动再进一步，1月份累计交付3,285套。 常熟、佛山、南宁、柳州等地项目已陆续履行交付物业承诺。
值得注意的是，房地产开发项目列入“白名单”后，各区县将设立专门的房地产融资协调班，搭建政府、银行、企业融资协调平台，指导“ “白名单”企业和项目主要融资金融机构，积极推进项目融资。 对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立信贷绿色通道，优化审批流程，缩短审批时限，积极满足合理融资需求。
国家统计局数据显示，2023年房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年（2022年）下降13.6%。 其中，国内贷款15595亿元，下降9.9%； 利用外资47亿元，下降39.1%； 自筹资金41989亿元，下降19.1%； 预收存款及预收款项43202亿元，下降11.9%； 个人住房贷款21489亿元，下降9.1%。
有分析指出，此次贷款支持总体能够满足资金需求，有利于推进2024年房地产开工、竣工和交付。加快优质房地产项目审批，尽快形成实物投资，有利于稳定房地产投资。
项目白名单实施背后的喜与忧
一旦项目进入“白名单”，房企的处境将如何改善？
首先，房地产项目将更容易获得新的融资。 华东某房企内部人士对第一财经记者表示：“2023年以来，非国有房企明显感觉到，获得新的开发贷款变得更加困难，审批也更加严格； “保楼交付”主要是通过与政府部门的沟通协调，防止银行抽贷，使原有的开发贷款得以延期，新的融资会更加困难。 ”
对于很多房地产企业来说，虽然这两年基本停止了拿地，但过去的现有土地仍然足够开发很多年。 一些超大型项目的规模是以五年或十年为开发周期，但这些在建项目在公司陷入危险后将更难获得融资。 接下来，只要这些项目资质符合文件要求，开发链条有望再次旋转，项目也不会因为集团债务爆炸而被金融机构“一刀切”。
其次，“项目白名单”的创建也将增强购房者的信心，有助于提高销售。 此前，房企债务爆炸后，不仅面临银行断贷，还面临购房者不信任、销量下滑等问题。 一位房地产公司人士告诉记者，“项目白名单”可以在一定程度上将资质良好的项目与公司总部的信用风险分开，并使用专项资金进行项目融资，可以进一步解决担保问题。交付建筑物。
一些房地产业内人士也担心，项目有希望交付，但房地产企业集团层面仍“无人可救”。
“以前也出现过这样的情况：项目里有钱，但集团却拿不出钱来救自己。房地产企业陷入危险后，很多地方加强了对项目资金的监管，甚至出现了过度监管。” 该人士表示，此前有消息称将推出“房地产企业白名单”，但等了两个多月，却不见名单。 如今房地产项目白名单出炉，可能会进一步加剧项目和群体资金状况分化的问题。
另一位房地产行业人士表示：“现在行业遇到的最大问题仍然是销量恶化的问题。随着销量的下滑，能够被金融机构认定为‘优质’的项目越来越少。”问题将通过市场复苏得到解决。” 重要的。”
中国指数研究院企业研究部主任刘水表示，目前，各地正在加快建立和落实房地产融资协调机制，推进白名单，对房地产项目实施贷款支持，将有利于提高房地产企业的流动性，有利于缓解房地产问题。 贷款收紧、房地产投资扩大，有利于促进房地产与金融的良性循环。
银行的积极性如何？
1月5日，住房城乡建设部、国家金融监管总局联合下发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（以下简称《通知》）。 提出根据房地产项目开发建设情况和项目开发情况建立协调机制。 根据企业资质、资信、财务等信息，按照公平、公正的原则，提出可提供融资支持的房地产项目名单，推送给行政区域内的金融机构。
中国房地产估价师、房地产经纪人学会会长、研究员柴强解释说，根据《通知》，城市人民政府将建立房地产融资协调机制，城市房地产融资协调机制将提出可以融资的房地产项目清单。 提供给金融机构。 经评估后，金融机构将分类提供融资支持。
从以上信息可以看出，白名单实际上是一个“项目系统”。 据中国房地产报报道，1月26日的城市房地产融资协调机制部署会议上明确，可以获得融资支持的项目需要满足以下五个条件：
1、项目正在建设中。 如果项目短暂停工，但在资金到位的情况下能够恢复建设和交付，也可以纳入其中。
2、有与融资金额基本匹配的抵押品。
3.确定贷款发放银行，建立贷款资金封闭式监管体系。
4、预售资金尚未提取或已划转的预售资金已收回。
5、制定贷款使用计划和项目完成计划。
一位大型房地产公司人士告诉21世纪经济报道，如果“白名单”和上述5个条件都成立的话，会更实用。 一方面，“避免被一棒子打死”，比如一些整体财务状况不太好的房地产企业，也会有个别比较好的项目，银行可以提供资金支持。 另一方面，相比支持特定房企，支持特定项目也减轻了银行的压力。 同时，“项目制”还可以调动地方政府协调银行的积极性。
“白名单是一个供银行参考的清单，而不是强制性要求。每家银行都有自己的房地产贷款标准。” 一位股份制银行人士告诉21世纪经济报道记者世茂房地产法人，例如，有的银行会考虑全国或地区销售前50名的房地产企业，比如销售前10名、前30名，对于商业地产，银行主要考虑参考该地区的租售比来评估。 同时，银行也会按照常规的贷前、贷中、贷后流程控制贷款风险，比如关注房地产公司是否有诉讼信息、负面媒体报道、拖欠资金等情况。在他看来，白名单相当于贷前风控的一部分。
一家股份制银行分行行长向21世纪经济报道记者坦言：“很多银行的房产贷款权限早已下放到总行，当地政府推荐当地分行银行、分行无法独立做出是否发放贷款的判断，如果是地方法人银行，效果可能会更好。”
上述分行行长也表示，“各银行从未全面停止房地产开发贷款，但基层具体落实需要具体问题具体分析。”
“现在最主要的是解决银行贷款积极性问题。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳坦言，属于“白名单”的项目并不意味着政府为该项目提供担保，而是代表该项目的风险资金。 是可以平衡的。 最终世茂房地产法人，由银行自行决定是否按照风控体系对此类贷款和利率进行定价。
多位银行人士向记者表达了担忧。 他们表示，目前金融机构对房地产贷款普遍较为谨慎，主要担心烂尾楼风险、监管账户风险、新房销售风险等一系列问题。 不排除一些中小银行会积极向房地产企业提供贷款以满足其信贷需求，但从长远来看，银行的合作热情源于对房地产市场信心的恢复。
某银行副行长坦言，银行在房产贷款中最看重的是房产贷款的销售能力。 首先会看项目所在的位置，因为位置将决定其销售前景，进而决定付款期的长短； 其次要看企业的性质。 与中小房地产企业相比，银行普遍青睐央企。
一位银行副行长表示，比如一个房地产项目需要10亿元，除了房地产公司至少20%的自有资金外，剩下的资金一般会作为抵押物，从该项目获得银行贷款。土地和正在进行的建设。 当期房预售达到一定条件时，银行将解除其抵押贷款。 房地产项目收到尾款后，房地产公司将本金和利息返还给银行，其余部分留作利润。 前提是项目具有良好的分解能力。
和硕机构首席分析师郭毅表示，白名单的本质是政府背书。 只有这样，金融机构才能为房地产提供更多的金融支持。
李玉佳在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“白名单”的主要目的是：一是保护银行债权，二是加强住建部门与金融部门的协作。部门共同推动房地产金融的实施。 当前形势下，只有自上而下和自下而上相结合的方式实施白名单，才能提振市场信心和预期。
