首先祝大家端午节快乐♪٩(´ω`)٩♪ 好的开发商、房地产商已经给你包粽子了。
首先，大家在讨论房价走势时，一定要区分新房和二手房。 如果不加以区分，就会做出错误的判断。
首先，对于新房来说，你要明白，卖房子给开发商和卖房子给散户是不同的。 房地产项目必须赚钱。 即使像你我这样的失败者也不会做亏本的生意。 要开发一个项目，你肯定会聘请精算师。 。
对于新房来说，房产的价格结构=开发商的开发成本+运营成本+合理利润。 开发商的成本无非就是地价+建设+设计。 运营成本无非就是广告+销售。 很多人忽视了开发商的运营成本。 无论是现实中还是网络上，放眼望去，房地产广告都满天飞。 这些都是开发商用真金白银打造出来的。 那么为什么有些房产开业后价格会变得更高，即使价格有限呢？ 你打开它就会变得更贵，因为运营成本构成了房价。
目前成都的新房容积率都在2.5以下，因此土地价格普遍非常昂贵，土地价格频繁出让。 近日，禹洲地产以1.82万/平方米的价格出售蓝谷附近的土地。 这个房源即使卖净水房，开盘后恐怕也卖不到3万元。 就连二层双流地也能卖到万元。 可以说，目前成都土地拍卖市场十分火爆，土地涨价频出。 而且，由于容积率低于2.5，基本不可能开发刚需项目。 一定是顶级项目+高额物业费的豪宅。 从2017年开始，成都如今已是顶尖部门林立。 即便是在天汇镇北门这个当地人看不起的地方，保利天字部也只有三个。
根据我上面提到的两个逻辑成都近几年房价走势，可以预见，高层地区的新项目一旦推出，只会变得更贵，而且贵得让人怀疑这是成都，因为新项目开建了。豪宅加上低容积率，绝对会给你一栋大楼。 根据房屋类型的不同，总价会非常高。 成都最著名的公寓，王金茂17200武侯新城，目前报价500w-1000w。 这个价格，在北京、上海、深圳郊区都可以体面买到车。 因此，新建住宅项目总体趋势肯定是上涨的。 至于定价，就是地价的问题。 比如双流单价16000-21000，主城21000-36000的价格频繁。 今后，所有土地都将是高价，成都新建项目均价250万的时代将会到来。
但成都仍保留不少原本以低价拿地的未售项目。 这样会误导大家对新项目的走势，因为这些低价项目都是有库存的，卖完了就没有了。 但这些项目迟早会被出售。 有些项目保留了3年，比如Capita Century。 一开始你可以花 9,000 购买它们。 目前新开盘项目为19,000-20,000。 这段时间的运营成本都包含在房价里了，所以房委会愿意批准高价，但即便如此，这些房产还是好卖，因为土地好，周边几年后也已成型的降水量。 其次，即使价格19000，也比周边二手房便宜，比高地价便宜。
因此，随着新房运营成本的增加，价格将会不断上涨！ ！ ！ 因此，新房总体趋势仍然是上涨的。
这里有的朋友会说开发商会不会亏本出售，降价。 其实准确来说，这是折扣。 我见过的成都房产最极端的折扣是红光镇的万科时光润园14%。 一般来说，1-4%的折扣就不错了，所以降低新房价格是很不现实的，开发商必须保证不亏钱。 不要相信那些告诉你他们正在赔钱的开发商。 笔者在成都见过东园殷长江豪宅。 首发地价17600，首批19000-21000。 这个价格在你看来可能很良心，但事实上却不然。 一期是在拿下远雄的土地后，实际地价在一万左右，所以一期实际上并没有亏损。 第二期是地王，价格瞬间卖到28000-30000。
开发商会用赔钱的说辞让你认为你得到了便宜的交易。 事实上，你不可能获得便宜的交易，但时机很重要。 如果买得早，可以买到低价项目。 因此，即使新房卖不出去，价格下跌，幅度也不会太大，一般为1-4%。 顶多给你一张购车券，慷慨的开发商送你一台洗衣机。
接下来我们来说说二手房。 网上一些房地产开发商有观点。 我不同意二手房会和新房一样的观点。 这纯粹是把购房者当傻子了。 这里还需要为大家区分一下二手房。
1、新区二手房
2、绝版地区二手房
3.又旧又破
1、新区二手房是指土地拍卖频繁的区域。 最典型的有武侯新城、龙潭寺、天惠镇、天府新区、新川等地。 这些地区大量的二手房赶不上新房。 因为质量完全不同。 现在新房开发的容积率都在2.5以下，定位顶级豪宅，但老二手房开发的容积率都在5以下，你觉得刚需的价格高吗？项目能与豪宅相媲美吗？ 目前的趋势已经显现，比如武侯新城的七里小月和隔壁的西牌城价格相差足足万元。
中国海右岸和隔壁华盛顿特区的项目差价6k。 刚需的房产怎么能和豪宅相比呢？ 同样价格有高品质豪宅，谁会傻到不选择刚需的房产呢？
在容积率差异下，未来同一面积的二手房出现两倍价差将是常见现象。 因此，该地区的二手房不会跟上新房的步伐，价差会非常明显。 价格会有一个合理的区间，走势会根据成都整体走势进行波动。 不会因为豪宅项目多了就同步，但豪宅项目有溢价带动效应，初期有可能增加1-2k。 但这取决于人们是否为此付费。
2、绝版地区二手房定价随意。 比如时代宫之类的兰桂坊绝版房，即使品质不好，物业也很差。
周边地区不再可能提供土地。 买这些面积的人都是看地段的，不考虑容积率的。 而且品质稍高的房子价格与成都的顶级价格有竞争力，所以这类二手房永远都会有竞争力。 始终处于顶部。
3、我这里说的是老房子，尤其是那种单元房和2007年以下建的房子，这种房子理论上是走在拆迁的路上了。 除了学区房，这些房子都是垃圾，但是地段成熟，设施确实不错。 但在成都这样的二线城市，完全没有买房的可能性，无论是外地人还是本地人都会不喜欢。 所以，这种房子永远都会低于城市均价，价格波动也不会太大。 一些社区也可能面临减半。 即使在2017年成都的高峰期，安置房也卖到了4-6千。 现在主城很多老旧破烂的房子7-9k就可以买到。
我对2019年成都房价走势的总结是，新房持续上涨，二手房触底震荡。 在目前的宏观环境下，不存在暴涨的可能，因为限购限售非常坚决，资金也被锁定。 成都市政府现在的目的是吸引外来投资，并没有考虑释放本地流动性。 目前二手房的价格也还算合理，不存在低估的情况。 现在的二手房价格其实还不错，有很多非常划算的。 由于目前仍处于买方市场，您可以讨价还价。 砍到1k也可以，但是还有金、9、银、6等等。 。 。 需求会爆发一段时间，二手房的价格会有波动，但一般在10-30%左右，但也会先波动再下跌再波动10-30%。 这就是所谓的横盘运动。 我个人坚信，2020年成都不可能结束，2016年集体翻倍的可能性无非是价格波动。 我个人认为，今年购买二手房的最佳时机应该是在10月、11月、12月这三个月。 为什么？ 由于新项目开盘会消耗资金和购房资格，中短期内，二手房将因资金需求枯竭而进一步陷入尴尬。 剩余几个月，成都大量低价存量项目将陆续释放，资金观望。 二手房的数量在最终开盘后也会减少，所以我个人觉得最后几个月是二手房的良好购买周期。 别指望能拿到绝对最低的二手房价格，这怎么可能？ 你没有能力去评价。 如果你得到了绝对的底部，那就是200%的运气。 至于急剧下降，那是不可能的。 房价不会暴跌。 它与国家命运息息相关。
因此，在成都购买新房或二手房需抓紧时间。 这里给大家带来福利。 关于成都低价地的总结，卖完了就没有系列了。 我只说5环以内的。 还有豪华住宅项目。 豪宅项目最大的不确定性就是装修。 比如清水复地金融岛，预计18000-20000。 如果再加上8000个装饰品的话，价格就不会友好了。
高新区-复地金融岛、西牌兰安、北大资源紫荆公馆、城南情缘、长治南阳御龙公馆、人居盛和林育北区楼王、南城都汇、万科园5号、中州金城湖畔，凯德世纪。
天府新区——滨江荷城、陆云、建发中央湾区、碧桂园海昌天澜、恒大天府半岛、滨江菱悦、合能博悦华庭、三里庐山城。
锦江区-仁恒滨河、icc、东湖公馆、宇宙天廊、华西528、东城华汇、伊泰天骄、绿岛大厦、茂业公馆。 新希望D10。
青羊区-华盛顿特区金沙城绿地新丽城光华一号。
金牛区——北兴城、龙跃西城、保利书院城。
成华区-青秀围蛰山、华润粤西、SM金粤、鲁能城、第一天熙、太阳广告、万科天汇、华侨城玉龙山。
武侯区—西牌城，保利天悦，桐子林7号。
龙泉 - 凯德卓金
双流-中铁骑士府、皇宫花园御锦园。
这些房产将继续开放出售，并且一次向您释放一处。 目的是保持市场节奏，不要耗尽产能，因为这里的每一个楼盘都开盘了，你必须碰碰运气才能买到。 如果其中一半以上卖不出去，成都楼市就不会取消抽签，而一旦房子卖完，成都楼市将真正迎来萧条。 不过，萧条并不意味着大幅降价。 只能意味着有更多的讨价还价和折扣的机会。 并不是每个业主都急于卖房，开发商也不会。 亏本出售。
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