张晓梅 山水文苑集团首席执行官兼执行董事
“如果我们所有人都能看到房地产问题，中央政府难道看不到吗？它一定能看到。也许当很多政策制定出来或者在某个时间点进行某种类型的调控时，其实它有很多内在的问题，所以我认为我们需要辩证地看待一个国家不同发展阶段的使命。各个行业在某个时间点的情况及其背后政府的特殊机制 11月17日，山水文源集团首席执行官兼执行董事张晓梅在“2017年金融年会：预测与策略”上这样说道。
张晓梅认为，每个论坛更多的是谈论政府在做什么、政府的政策是否奏效。 但应该花更多的精力来研究企业在如此多变、复杂的环境下应该走什么样的路。 “毕竟政府是党和国家的主体，在主体之下需要生存的是企业和人民。” 面对高房价，背后企业的治理结构、行业构成、服务内容等内在本质都发生了根本性的变化。
她指出，房价短期高位背后的必然趋势是，房地产的黄金时代已经结束。 整个社会、市场、环境变化的背后，是消费需求的真实变化。
以下为张晓梅演讲实录：
张晓梅：我很高兴有这样的机会。 每次收到邀请，我问的第一个问题就是房地产的发展趋势。 这已经是一个事实，也是一个老生常谈的问题。 还需要问吗？ 所有的组织者都告诉我们，你们不相信你们。 去看看吧。 每年举办的论坛中，最受欢迎的总是房地产论坛。 我在想一个问题，为什么这个问题总是那么受欢迎？ 就像今天的场景一样房地产杂志，现场站着很多人，每个人都听得很认真。 ，我想只有一个结论，因为住房关系到这里的每一个人，绝对不只是政府的事。 刚才各位专家都提出了很好的理论。 我想从企业的角度提出一些不同的看法。
我谈论三个维度和三个结构。 第一个维度是政府。 我们看任何事情，正如秘书长刚才提到的，任何现象背后都有其实质的、根本性的原因，任何组成部分都分为政府、企业和消费者。 在政府层面，专家刚才也谈了很多看法。 我想讲一个概念，如果我们大家都能看到的现象，中央政府看不到，那么它一定能看到。 但中国是一个国情十分复杂的国家，并且在快速发展的过程中，不仅存在国内问题，也存在国际问题。 所以，在某个时点制定很多政策或者实施某类调控的时候，其实通过现象有很多内在的原因。 所以我觉得对于政府层面来说，因为专家已经说得很好了，我就不再重复了。 我觉得从这个层面来看，需要用“辩证”两个字，就是用辩证的角度来看待。 我们看看一个国家30年、50年、100年的不同发展阶段，每个产业在某个时点所承担的使命，以及背后特殊的政府机制的作用。 当我们放眼长远时，有些问题不再只是一个点的问题，而可能是从点到线到面的综合问题。
这两天，我们去看了特朗普和希拉里的竞选活动。 这是一个非常有趣的话题。 前天，特朗普接受采访。 主持人问他希拉里有没有给你打电话。 他做到了。 希拉里给你打电话了。 对于电话中的这个问题，您怎么看？ 您也与奥巴马会面了吗？ 是的，您见到奥巴马后感觉如何？ 因为你在竞选期间无情地批评了希拉里和奥巴马。 特朗普表示，当我做某事时，我想到的是我是否有机会为这个国家做出贡献。 多做一些事情，所以竞选期间发生的一切都是正常的，但是当我竞选成功的那一刻，我看待问题的方式就发生了变化。 这是我讲的第一个角度，就是从政府的角度。
第二，从企业的角度来看，我们讨论到最后会发现，所有社会的主体都是企业，无论是国企、央企还是私营企业，因为我们知道，在任何一个社会中，社会发展的主体是企业。 因为企业解决的是人居、就业和一切生存问题，所以当企业面对这样的环境时，我们在每次论坛上更多地谈论政府在做什么，政府的政策是否有效。 但我觉得我们应该花更多的精力去研究企业在如此变化复杂的环境下应该走什么样的路，在走这条路的过程中我们是否看到了趋势变化的最终结果。 毕竟政府是党和国家的主体，主体之下需要生存的是企业和人民。 无论房价如何上涨，我们都必须承认变化。 这个变化就是，如果你放眼今天所有的房地产企业，我们今天谈论的话题还会和去年一样吗？ 它一定是不同的。 高房价的背后，是公司治理结构、行业构成、服务内容发生了根本性变化。 互联网大会这两天在乌镇召开。 我们甚至可以看到，此刻互联网大会上大佬们讨论的话题，与之前G20会议上讨论的观点已经发生了变化。
因此，我认为，如果中国的房地产行业在改革开放三十年的时候搞的是简单的制造，那么在一个对制造需求巨大而迫切的市场中，房地产完全可以用简单的制造方式来打造一个看起来像盒子一样的盒子。全中国都一样。 以最高价值出售，当然会削弱这背后公司的经营、管理和运营能力。 但今天此时此刻，我们会发现，即使在房价短期高位的情况下，必然的趋势是房地产的黄金时代已经结束。 我们在这个过程中看到了企业的思考和转变吗？ 如果你看它未来最终影响谁，最终的根本就是我讲的第三个维度。 消费者发生了巨大的变化。 其实，我们每个人不仅仅是记者，也不仅仅是今天参加论坛的嘉宾，我们都是活生生的消费者。 虽然我在房地产公司工作，但我是一个很无奈的消费者。 大学毕业到北京工作后，我想买我的第一套房子。 在不断投入的过程中，全社会市场、市场、环境变化的背后，是真实的消费需求正在发生巨大的变化。
所以我们不得不承认，虽然我们在谈论北京房价的上涨，但是你知道，构成这次上涨背后的房价的内容仍然是原来的简单立场吗？ 不。 因为房价的背后，即使是在高速增长的时候，其背后的内容和内涵也发生了变化。
我的总结是，第一要看到这个趋势，第二要看到这个变化，第三要看到变化过程中不同维度的影响。
主持人：谢谢钟秘书长。 刚才钟秘书长谈到了一系列转型模式和实践。 张先生在小镇工作。 他在工业地产领域始终有发言权。 请问张先生目前是否从事工业地产、旅游地产，小镇针对的客户群体是什么，盈利模式是什么，怎样才能保证你的生意一小时车程内就能赚钱一个大城市的。
张晓梅：我们不是做旅游地产的。 我特别同意秘书长刚才的观点。 我们必须承认一个事实房地产杂志，无论房产卖得多贵或多低，居住在里面的人永远是最重要的。 但在过去，正如我刚才提到的，因为出售空间可以赚大钱，所以我们忽视了居住在其中的人们的需求。 在我们今天的实践过程中，刘主席是伟大的。 他们提出了平台思维和标准体系，未来的实践会有很多变化。 当时我们正在设计一个商业模式。 我们正在建设山水文苑特色小镇。 如果按照房地产的思维，一定是在哪里找到什么样的土地，以什么样的价格得到它，发生什么样的讨价还价，最后如何快速得到它。 转型以获取最高利润。 但我们的想法是相反的。 首先，我们要知道，未来十年或者现在是2000年后的世界。 这个时代的消费群体发生了迭代变化。 昨天马云在互联网大会上做了非常好的演讲。 今天我站在这里谈论互联网。 很多人以为我还在讲电商，但其实我不是。 我跟大家讲的是通过互联网带来的技术革命性变化。 ，那么未来三十年所有的边界、商业模式行为、购物消费行为都会发生重大变化。
那么我们今天设计小镇模型的时候，首先想到的就是消费群体是谁？ 他们真的是坐在台上的人吗？ 当然不。 因为我们扮演的是消费行为中最重要的购买者，但未来真正的购买者将是2000年以后出生的人，他们的消费观点、消费观念、消费行为与现在的群体完全不同。 这是我们首先考虑的事情。 一点。 这座城镇到底是为谁而建的？
其次，这个过程中我们需要研究的是这些人流如何转化为最重要的业务流。 以前我们想的是来到这里的人可以让他们买个房子，但现在我们想的是这些流动的人是否可以来这个小镇居住。 如果是的话，在这个城镇生活有什么必要的要求？ 满足感和创造力的元素。 这两天，一家很传统的房地产公司在做一些广告。 我认为这是非常好的。 曾经是关于我的房子在哪里以及位置在哪里。 现在已经转变为在市场上打拼的最普通消费者。 每天都很累，累到一定程度，我想做的就是让我的父母在这个院子里享受舒适的生活，让我的孩子在这个院子里享受更好的教育。 如果你不回光，不朽，家的概念。 无论是硬件重资产还是软件服务，都是为了让生活在小镇的人们生活得更幸福。 当你用这样的模式去进行商业模式研究时，你会发现你的商业逻辑完全不一样了，其背后形成的产业也不再是卖房子的最终结果。 在这个过程中，晓光董事长给了我们很多很好的建议，大家可以看一下。
我还有另一个观点。 我认为，城镇化发展是必然趋势。 当市场发展到一定阶段，就会出现新的变化。 这种变化来自三个因素的挤压。 大城市周边交通便利的小城镇。 它必将成为人们未来生活的主流。
由《财经》杂志、财经网主办的《财经2017年会：预测与策略》将于11月17日至18日在北京举行。
（嘉宾观点根据现场演讲整理，未经演讲者本人证实）
