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摘要：建筑业和房地产业是相对传统的行业。 建筑、房地产企业在发展过程中普遍比较注重有形资产的管理，而忽视版权、专利权、商标权、商业秘密等无形资产的管理。 随着建筑、房地产行业的快速发展，建筑、房地产行业知识产权侵权案件也日益增多。 不仅给受损企业造成了巨大的经济损失，也间接给业主带来了极大的不便。 这些侵权案件反映出相关企业知识产权保护意识和风险的缺乏，也反映出建筑、房地产行业整体知识产权保护机制的不成熟。 因此，本文将探讨如何防范建筑房地产行业知识产权风险，为规范建筑房地产行业知识产权健康发展提供思路。
近年来，我国建筑业、房地产业取得快速发展。 作为国民经济的支柱产业，一直在国民经济的快速发展中发挥着极其重要的作用，对经济稳定发挥着不可忽视的作用。 但与建筑、房地产行业的快速发展相比，我国相关知识产权保护显得相对落后，需要进一步完善。
关于我国建筑、房地产行业的知识产权侵权行为，我们经常看到一栋独特、有个性的建筑被模仿、抄袭，其原有的外观、结构、设计等都是从一座城市“移植”出来的。 在另一个城市，侵权人未经原设计者和作品所有人许可房地产营销与风险防范，使用他人劳动成果，且不支付任何补偿。 他只付出了少量的人力、物力、财力，就获得了成果。 如果侵权人利用他人的方案获取巨大利益，则很可能在竞标或未来的建筑施工中获胜。 这种行为严重侵犯了原创者的权益，使得我国很多建筑在风格、造型上出奇的一致，未能体现每个城市的特色。
为保护和管理建筑、房地产行业知识产权，鼓励技术创新和发明创造，丰富和发展原创智力成果，增加企业自主知识产权的数量和质量，增强自主创新能力和市场为增强企业竞争力，同时尊重并合法使用他人知识产权，2003年10月，建设部和知识产权局联合颁布了《工程知识产权保护和管理指南》勘察、设计、咨询业。” 2001年修订的《中华人民共和国著作权法》和2002年修订的《中华人民共和国著作权法实施条例》从设计的视角。
建筑业、房地产业知识产权的具体内容
(一)专利权
专利是知识产权的关键要素，也是最受关注的重要组成部分。 从法律上讲，专利包括发明专利、实用新型专利和外观设计专利。
建筑和房地产行业的专利非常丰富。 很多产品制造方法、施工方法等可以申请发明专利，而制造设备、建筑材料等可以申请实用新型专利。 此外，对于建筑师设计制作的门、窗、楼梯、装饰品等外观元素，在制作建筑模型后，可以申请外观设计专利。
外观设计是指综合建筑物的形状、外观图案、色彩、周围环境等因素而进行的独特而美观的设计。 2001年7月，《专利审查指南》明确规定了不依赖地理条件、可重复复制的固定建筑物的外观设计专利保护。 例如，一些花园洋房设计或大型房地产设计都有自己独特且标志性的外观。 无论从整体环境面貌，还是个别局部细节，他们都申请了外观设计专利权。 因此，当人们看到这些建筑物的外观时，就可以准确地判断出它们是由哪家公司开发和建造的。 例如，万科等房地产公司都有自己的房地产项目，建筑特色独特。 即使辨识度极高的地产项目分布在不同的城市，光看外观也能看出是哪家公司开发的。 一般来说，这些大型房地产公司的建筑中，其特色的造型、图案，甚至新风系统、门窗等，在设计之初就申请了外观设计专利。
（二）版权
2001年修订的《中华人民共和国著作权法》第三条第四款明确将建筑作品纳入著作权保护范围。 同时，本条第七款规定的一系列设计图形作品和模型作品也受版权保护。 法律保护。 建筑作品的设计者或者单位被视为著作权人。 建筑作品的各方当事人，如设计方、施工方等都可以介入，版权的归属可以通过合同来明确。 例如，对于建筑的设计者来说，可以以合同的形式约定“设计成果的著作权属于设计者”，对于建筑施工者来说，可以约定“设计成果的著作权属于设计者”。建筑商支付设计费后交给建筑商。”
在建筑和房地产行业，建筑作品的产权主要包括复制权、发行权、改编权和展览权。 对于建筑设计作品来说，最重要的复制方式是从平面到三维复制，即设计图纸到三维建筑的实现过程。 然而，要成为版权的客体，必须满足一定的条件。 从我国著作权法的相关规定中我们可以发现，并不是任何建筑物都可以成为著作权的客体。 著作权客体的建筑物必须满足以下两个条件：
首先，必须符合著作权法意义上的作品要求，即建筑需具有原创性，不得抄袭、抄袭他人；
其次，它必须具有审美意义。
在这方面，地标建筑就是一个很好的例子。 它们能够满足独创性条件，具有审美意义，因此应当成为著作权法意义上的作品，是著作权的客体。
（三）商标权
在建筑、房地产行业，不仅需要保护外观设计专利权、外观设计作品著作权，商标权也是知识产权保护的重点。
商标是指生产者、经营者为将自己的商品或者服务与他人的商品或者服务区别开来，在商品及其包装上或者服务标记上使用的标志。 标志由文字、数字、字母、图形、三维标志和颜色或者它们的组合组成。 在建筑、房地产行业，商标权主要分为两种：一是建筑企业本身的商标；二是建筑企业本身的商标； 另一个是建筑物本身，例如房产名称。
在市场经济中，企业名称是企业作为市场主体的重要标识，可以帮助消费者识别商品或服务的来源。 许多房地产公司将字体大小作为房产名称的一部分，以增加房产的附加值。 因此，加强企业名称、商号的保护对于房地产企业来说非常重要。 但由于商号有地域限制，仅在注册区域管辖范围内具有排他性。 注册区域外的企业可以使用。 字体大小相同。 因此，为了防止他人使用与自己相同的字号，或者他人将自己的字号申请为注册商标，房地产企业应及时将自己的字号申请为注册商标。 符合条件的，可以申请认定驰名商标，扩大经营范围。 保护范围。
随着房地产市场竞争日趋激烈，楼盘名称作为首个上市的房地产项目的“名片”，不仅承载着房地产公司的信誉和美誉度，其产品在行业中的地位，也构成了公司重要的无形资产。 因此，房产名称越来越受到房地产企业的重视，成为房地产营销不可或缺的工具。 以万科为例。 自1999年以来，万科集团在深圳、武汉、南昌、上海等城市开发了一系列以“四季花城”为主题的房地产项目，并取得了巨大成功。 2001年3月，万科向国家商标局申请注册“四季花城”商标。 2002年8月28日获准登记，核准事项包括了第36类中的所有房地产事项。因此，对于房地产企业来说，应该从战略发展的角度看待房地产名称的重要性，打造自己的房地产品牌，并及时申请商标注册保护。
目前，我国立法也已明确将三维标志（俗称立体商标）纳入注册商标的申请范围。
商标法第八条规定：
任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人商品区别开来的标志，包括文字、图形、字母、数字、三维符号、颜色组合和声音等以及它们的组合。具备以上要素，即可申请注册为商标。
《商标法实施条例》第十三条规定：
如果以三维标志申请商标注册，应当在申请书中作出说明，说明商标的使用方式，并提交可以确定三维形状的附图。 提交的商标图应至少包括三视图。
根据上述规定，只要建筑物外观具有显着特征，易于识别，且与他人在先取得的合法权利不冲突，就可以注册为三维商标。 但在实践中，房地产企业并没有给予足够的重视。 许多房地产公司没有为其开发建设的建筑申请注册商标保护。 这就导致了一个非常悲惨的现状：模仿和抄袭建筑比比皆是。 大量的建筑作品互相抄袭，缺乏创新，极大地挫伤了设计师设计创作的积极性，也阻碍了建筑设计行业和房地产开发行业的健康发展。
（四）商业秘密
房地产公司的商业秘密可以是某一设计图样，其内容以著作权的形式表现出来，也可以是某项专利技术，以专利的前身形式表现出来。
对于商业秘密的保护，首先必须将保密规定与专利申请结合起来。 建筑和房地产行业涉及建筑本身的结构设计、材料使用等多个方面的大量数据。 在申请专利保护的同时房地产营销与风险防范，这些数据或过程也被公开。 其他公司可以使用这些数据或稍作修改，以很小的设计成本形成自己的专利。 最终，这些数据将被侵权。 因此，企业需要利用商业秘密来保护不适合专利申请或公开的技术指标，如数据计算公式、结构计算方法、设计流程等。企业还可以通过内部管理对商业秘密进行保护或加密。 其次，要分轻重、有区别。 不仅要明确哪些数据、在什么阶段属于商业保护范围，哪些数据是行业共有的、不构成秘密，这样不仅可以节省保护成本，还可以避免很多不必要的纠纷。 。 例如，商标在送审之前，其设计稿只是暂时的，因为它只在送审之前的时间内保持保密性和价值，构成商业秘密。
建筑、房地产行业知识产权侵权案件
（一）建设单位未经许可使用他人专利产品，侵犯他人专利权的。
【案件简介】深圳某科技公司（以下简称A公司）向国家知识产权局申请了“三维排水耦合扣装置”发明专利，并获得国家授权知识产权局。 后来，A公司发现某铁路建设公司（以下简称B公司）在铁路施工现场使用了A公司发明的同款三维排水耦合产品。 B公司未经A公司许可，使用了A公司的发明专利产品。 其行为涉嫌构成发明专利侵权。 原告请求法院判令B公司停止侵权并赔偿损失。 法院经审理认为，B公司在施工过程中使用了涉嫌侵犯“立体排水耦合扣装置”发明专利的产品，且无法提供该产品的合法来源，故应当承担赔偿责任。
【案例点评】我国专利法规定，发明或者实用新型专利被授予后，除另有规定外，未经专利权人许可，任何单位和个人不得实施该专利，即不得用于其他目的。生产经营目的。 制造、使用、许诺销售、销售、进口其专利产品，或者使用其专利方法并使用、许诺销售、销售、进口按照该专利方法直接获得的产品。 本案中，B公司未经许可使用他人专利产品，且无法提供该产品的合法来源，应承担赔偿责任。
许多年前，专利侵权诉讼在建筑和房地产行业非常罕见。 但随着知识产权权利人的法律意识越来越强，近年来，建筑、房地产行业的专利诉讼案件越来越多，应该引起建设单位和业主的关注。
（二）设计单位未经授权使用他人设计图纸，侵犯他人著作权的。
【案件简介】原告A所在建筑设计院是某小区地下室埋地管道详图的著作权人。 被告B设计院未经原告A设计院许可，抄袭了另一小区地下室的工程图纸。 原告的受版权保护的图纸已获得。 为维护自身合法权益，原告A设计院将B设计院诉至法院，要求其停止侵权并赔偿损失。 法院经审理认为，被告B设计院侵犯了原告A设计院的著作权，应当承担相应的侵权责任。
【案例点评】我国著作权法律法规规定，著作权法中的作品是指在文学、艺术、科学领域具有独创性并能够以某种有形形式复制的智力成果。 未经著作权人许可，复制、发行、表演、放映、广播、编译、通过信息网络向公众传播其作品的，除法律另有规定外，应当负责制止侵权、消除影响；表示歉意，并根据情况进行赔偿。 损失的民事责任。 本案中，原告部分图纸具有原创性，符合法定作品要求，应依法予以保护。
（三）房地产开发商使用注册商标作为房产名称，侵犯他人商标权的
【案件简介】2004年11月14日，原告建筑公司（以下简称A公司）经国家工商行政管理总局商标局核准注册“天启”注册商标，批准的服务项目为第42类建筑工程的开发建设、建筑咨询、工程、建筑制图、室内装修设计，有效期至2014年11月13日。2007年8月28日，公司获准注册登记第37类服务项目注册“田七”商标。 批准的项目包括商业摊位、商店建设等，有效期十年。 然而，2008年3月，A公司发现某房地产开发公司（以下简称B公司）正在开发一处名为“天启花园”的房产。 为此，A公司将B公司告上法庭，请求法院判令被告停止使用“天启花园”房产名称等侵犯原告“天启”商标专用权的行为，并予以公告。在媒体上发表声明以消除影响。 ，赔偿原告经济损失。 法院经审理，认定B公司侵权成立，判决B公司承担责任。
【案件点评】我国商标法规定，在与注册商标类似的服务中使用与原告注册商标相同或者近似的商标，构成侵犯商标权。
本案中，A公司核准注册的“天齐”文字商标受法律保护。 B公司在房地产销售、广告等商业活动中单独使用“Apocalypse”或突出使用“Apocalypse Garden”字样作为标识。 其“Apocalypse”标志与“Apocalypse”商标相同，“Apocalypse Garden”作为标志与“Apocalypse”商标相同。 “天琪”构成近似，是指与原告注册商标相同或者近似的商标使用在与该注册商标类似的服务中。 B公司未经商标注册人许可而使用，构成对A公司商标权的侵犯，应当承担相应的民事法律责任。
（四）房地产开发商侵犯他人商业秘密的
【案件简介】某房地产营销策划有限公司（以下简称A公司）成立于2005年3月3日，多年来对房地产进行了大量的调查研究。在内蒙古自治区各地市场，花费了大量的人力、物力、财力。 。 经过与地方政府及有关部门的协商，最终于2006年10月与某县人民政府签订了《开发项目协议》。为了尽快启动项目，A公司在报纸上刊登广告，诚邀合作。投资伙伴加盟。 2007年1月19日，B公司与A公司取得联系，取得了《项目成本收入及利润分析》（以下简称分析报告）。 分析报告中的经营信息属于A公司的商业秘密。 但B公司违反保守商业秘密的规定，将获取的商业秘密泄露给C公司，C公司利用商业秘密获取巨额利润，致使A公司遭受重大经济损失。 经法院审理，B公司、C公司的行为均构成侵犯A公司商业秘密的行为。 根据涉案商业秘密的商业价值、被诉侵权的性质和情节、A公司为制止侵权行为所支出的合理费用等因素，B公司、C公司对A公司进行赔偿。
【案件点评】本案中，B公司法定代表人吴某与A公司就涉案项目进行沟通洽谈、获取相关信息等一系列行为，均属于在经营活动中履行的职务。 由此产生的民事责任应由B公司承担。 但由于A公司对向吴某发送的信息中涉及的开发项目的协议材料中涉及的商业秘密提出了明确的保密要求，因此，根据《反不正当竞争法》第十条第一款第（三）项的规定，竞争法关于“违反协议或者违反权利人保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其掌握的商业秘密，构成侵犯商业秘密”的规定，B公司违反了保密规定。得知 A 公司的商业秘密后， 根据商业秘密的要求，其所掌握的商业秘密被向第三方披露，C公司明知其为商业秘密，仍明知其为商业秘密而获取并利用其获取利益。 因此，该行为构成侵犯商业秘密。
建筑、房地产行业知识产权风险防范
（一）制定专门的知识产权管理制度
根据国务院印发的《国家知识产权战略纲要》，建筑业、房地产企业应当将知识产权管理制度化、系统化。 指导思想是：鼓励创造、有效利用、法律保护、科学管理。 具体来说，房地产企业应制定专门的知识产权管理制度，将知识产权管理作为企业资产管理的重要组成部分，通过制度明确规定知识产权的创造、评价、运用、保护和运用。
（二）提高企业知识产权保护意识，完善知识产权保护措施
加大企业知识产权法律风险的法律宣传力度。 尤其是企业领导者必须充分认识知识产权保护的重要性。
以人为本，高度重视对员工维护公司利益的思想教育，使员工逐步养成自觉遵守法律制度、保护公司知识产权的强烈意识。 从被动遵守公司法规到主动保护公司知识产权、维护公司根本利益。
从企业管理的角度规范知识产权，加强对房地产开发过程中产生的各类知识产权的保护，将其作为企业重要的无形资产进行管理。
对于建筑、房地产企业，可采取以下措施：
一是建立企业商标保护和防御体系，主要从申请企业名称注册到申请房地产名称注册商标。 此外，还应该考虑注册防御性商标，即对与注册商标近似的标志申请注册商标，筑起一道坚固的防护墙。
二是在实践层面，加强符合条件的知识产权申报，将成功申报的知识产权纳入公司无形资产管理范围。
三是加强房地产开发过程中的合同管理。 参照国际规则和惯例，结合我国建筑、房地产行业规则，制定适合技术成果保护的示范合同文本，规范合同行为。 制定《商业秘密保护合同》，通过法律手段保护公司的商业秘密。 对于各类合同，必须在合同中单独列出知识产权条款，明确知识产权的归属和享有的权利范围。
四是加强项目建设过程中的招投标管理，避免使用侵权技术和产品：一方面，招投标过程中要严格审查投标单位的资质，对供应商进行现场检查，例如他们提供的信息。 属于专利技术或者产品，应当通过专利局网站检索，确认其拥有该专利或者已获得专利权人许可使用； 另一方面，企业要避免“霸王条款”的发生，遵循公开、公平的原则。 要坚持公平、诚实守信的原则，规范招标程序，消除不公平条款，防止侵犯知识产权造成损失。
五是充分利用公司已有的知识产权，实现经济效益最大化，作为公司利润增长点。 知识产权的最大价值不在于占有，而在于运用。 例如，对于已经获得的专利，以专利实施许可的形式授权他人使用，并收取专利许可费。 充分利用这些知识产权，为企业创造更大的利润。
六是加强现有知识产权保护。 如果发现其他企业存在侵权行为，必须通过法律途径维权。 一方面可以保护公司自身权益不受损害； 另一方面，可以通过诉讼提升公司的品牌形象，增强公司的影响力。
综上所述，目前建筑、房地产行业侵犯知识产权的手段较多且复杂，企业需要不断学习和提高知识产权保护意识。 从宏观上看，法律法规是建筑、房地产行业知识产权保护的基础。 形成适合企业制度的法律保障，必须结合实际不断研究和完善，形成有法可依、有章可循的制度。 良好的知识产权保护环境。 对于建筑、房地产企业自身来说，不仅要懂法、认识知识产权风险，还要做好信息管理和风险控制，在第一时间有效保护自身知识产权。 只有这样，知识产权才不会流失。 并违反了。
崔军
合伙人/律师
崔军，德恒深圳分所合伙人、律师； 主要执业领域包括知识产权保护、高新技术企业融资、公司收购、企业重组等法律事务。
邮箱：cuijun@dehenglaw.com
丁经纬
律师
丁经伟，德恒深圳分所律师； 主要执业领域包括知识产权保护、高新技术企业融资、公司收购、企业重组等法律事务。
邮箱：dingjw@dehenglaw.com
