近日，中国人民银行原行长、现任中国金融学会会长周小川在《央行研究》撰文，提出将房价纳入CPI（居民消费价格指数）的问题。
周小川在题为《拓展通货膨胀的概念和衡量标准》的论文中提出了一个观点：CPI“少包含资产价格会带来扭曲，尤其是长期比较的扭曲”。 他写了：
关于住房，过去的观念是买房算投资，价格变化不计入CPI； 后来，租房子可以算进去，但篮子里的重量就比较小了； 后来通货膨胀与房价，人们提倡用租金来衡量自住住房，但住房的权重仍然较小。 当全球人口升至70亿时，城镇化已成为大量人口生活和工作的必然选择。 可用的城市土地变得稀缺且昂贵，使得通货膨胀措施不再能够忽视或低估住房因素。
简而言之，长期衡量通胀存在问题，尤其是资产价格如何反映生活质量和支出结构。 还有长期投资回报的问题通货膨胀与房价，应将其折算到当前的通货膨胀中。
文章还认为，美国民粹主义的兴起（特朗普的崛起）与普通美国人生活成本的上升有关。 美国核心通胀指数并没有准确反映这一点。
那么，如果中国真的将住房因素纳入CPI，会产生什么影响呢？ 是否会导致货币政策全面收紧，对股市、房地产市场、实体经济产生较大利空？
来说说我的看法吧。
关于通货膨胀问题，我几年前的专栏里分析过很多次。 我把CPI称为“穷人指数”，把广义货币M2同比增速称为“富人指数”。 我还提出了用“M2同比增速-同期GDP增速”来替代CPI的方案，或者干脆用M2同比增速的一半来替代CPI。
我之所以提出替代方案，是因为我也认为CPI是被扭曲和低估的。 这其实很容易理解。 如果按照官方通胀率计算，目前6.7元的购买力相当于1979年的1元，这意味着41年来CPI仅上涨了670%。
但事实上，我们在生活中的实际体会是：在大城市，现在30元的购买力可能不等于1979年1元的购买力。如果从资产角度看，差距就更大了。 1979年，中国家庭总资产超过1万元（万元户）的人还很少，大致相当于现在资产超过1000万元的稀缺状况。
1979年底，中国广义货币M2为1458亿元，2020年10月为215万亿元，货币扩张1273倍。 这与上面的判断是一致的（1979年的1万元家庭大致相当于今天的1000万元家庭）。
CPI中文是消费者价格指数。 在中国，它主要衡量衣、食、交通、通讯等价格变化，以前没有考虑住房因素。
1998年房改后，我国房地产市场化全面推进。此前，人们主要依靠单位来配置住房。 在计划经济时代，房屋一般不具有私有产权。 大多数人住在公共住房并支付租金。 租金很低，具有象征性，而且长期稳定。 因此，由于历史原因，中国的CPI没有考虑居住地因素。
1998年全面房改后，房价持续上涨，购房成为城镇居民生活的最大压力。 但统计部门认为买房属于投资，因此不计入CPI。 后来觉得根本不包含不合理，所以就包含了租金、装修等因素，但权重较低。
重量有多低？ 我不知道，因为CPI的构成还没有公布。 大家只知道食品因素占的比例非常高，猪肉占的比例比较高。 因此，很长一段时间，大家都戏称CPI是“猪决定的”。
比如，近一年多，猪瘟导致猪肉价格大幅上涨，直接刺激了CPI上涨。 许多研究人员指出，不包括猪肉的CPI已接近通货紧缩水平。
但真的是这样吗？ 也许统计数据是这样，但生活的经历绝对不是。 近一年多来，大家的生活成本明显上升，尤其是大城市，房价又开始上涨。 房价是基本商品价格。 当房价上涨时，所有行业的价格都会上涨。
房价与广义货币M2同比增长密切相关。 一般来说，当M2同比增长较快的时候，就是货币释放的时候，利率当然会下降，房价、股票价格也会上涨。
所以我把反映更基本生存价格的CPI称为“贫困指数”。 如果反弹到3%以上，中低收入群体会明显感觉到，但富人感觉不明显。
有钱人主要看重什么？ 看M2同比增速，再看利率。 因为这些因素决定了资产价格以及你的负债未来是否会被稀释。
富人和穷人最大的区别不仅是钱多，更重要的是债务多。 负债累累的人当然希望通胀更高，这样将来更容易还清债务。 当然，过高的通胀会影响社会稳定，让富人没有安全感。
高收入群体将大量资金用于投资，因此需要更加关注M2。 他们的收入能否跑赢M2非常关键。 例如，如果M2在一年内增加10%，则意味着货币总量增加了10%。 如果你想维持购买力（主要是资产购买力），年回报率不能低于10%。 因此，M2是富人指数，对应的是CPI，即穷人指数。
如果将房价上涨的因素完全纳入CPI，考虑到我国房价相对较高，且占居民支出比重非常高，权重肯定偏大。 这种情况下，房价波动就会随着CPI“起飞”。
那么就会出现这样的情况：剔除房价的CPI低于3%，甚至低于2%（接近通货紧缩）； 计入房价后，CPI同比涨幅可能超过5%，甚至更高。
这个时候央行就会被迫加息，从而影响楼市和股市。 换句话说，央行加息会变得更容易，但降息会更难。 不要以为这对实体经济有好处。 加息很容易损害实体经济。 届时，虽然房价得到控制，但大家的收入会下降，失业率会居高不下，通货紧缩效应会显现。
央行货币政策的方向和力度需要一个核心参考，一般来说取决于CPI和失业率。 对于中国这样的发展中国家来说，CPI在3%左右比较合适。 如果连续几个月超过3%，就很难降低存款准备金率和利率，甚至考虑加息和提高存款准备金率。
此外，我们还必须看看失业率。 如果失业率继续创新低，我们还必须考虑经济是否过热，是否需要加息。 相反，当失业率上升时，货币政策应该放松。
可见，当房价（甚至股票价格）全面纳入CPI后，势必会改变CPI的面貌，影响整个货币政策，加息容易，降息困难。 。 其结果是，很容易造成通货紧缩。
因此，周恩来的建议要真正落实还需要很长时间。 房价因素可以加入，但权重一定要非常谨慎。
房价上涨对不同人的影响不同。 对于早买房的人，尤其是拥有多套住房的人来说，房价上涨意味着资产价值的增加，意味着房屋出租收入的增加。 相反，对于没有房子的家庭来说，就意味着生活成本的增加。
这就需要进行更大规模的抽样调查，准确测算房价对实际生活成本的影响。
归根结底，CPI还是有稳增长、保就业的作用。 国家不会傻到为了满足需要而将房价因素纳入其中。
我的结论是：CPI低估了实际通胀，并将长期存在。
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