近日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据潍坊指数显示：
过去一年，有10个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆市（同比下降9.45%）、贵州省遵义市（同比下降9.22%） 、云南西双版纳（同比下降8.68%）、广西北海（同比下降8.68%）、山东淄博（同比下降7.44%）河北保定（同比下降6.83%）、河北廊坊（同比下降6.08%）、湖南衡阳（同比下降6.07%）、山东济南（同比下降同比下降6%）、广西防城港（同比下降5.13%）。
看到标题，你可能会认为今年的楼市会惨淡，但事实并非如此。据潍坊指数显示：东莞、深圳、宁波等城市仍有较大涨幅。
可以说，今年的国内楼市分化比较恰当。为什么会有分化呢？
从图表中可以发现，今年楼市增长主要集中在一二线城市或较大城市，而房价下降则主要集中在三四线城市。原因很简单。一二线城市人口不断流入，城市等级高，产业先进，强者恒强。但三四线城市人口外流，城市竞争力较弱。一个城市房价有没有潜力，短期看政策，中期看土地，长期看人口。从长期趋势来看，未来国内楼市持续分化在所难免。
今年国内房地产市场的分化尤为明显。为什么？
主要是受疫情影响。一方面，疫情之下，居民收入下降，购房能力下降，房屋供大于求，因此整体表现有所下滑。另一方面，为了提振经济，银行货币更加宽松，货币供应量增加，借钱买房变得更容易，资金成本更低。在房价上涨的预期下，炒房资金的进入推动了一二线楼市的部分复苏。 。
很多人说国内楼市只涨不跌，但事实并非如此。真实的情况是，在人口和货币进入股市的时代，只有一二线城市，以及人口和资金持续流入的城市，才有房价上涨的空间。在其他城市，即使横盘，也可能被视为下跌。为什么？
国家统计局数据显示，今年1-9月，全国居民消费价格(CPI)比去年同期上涨3.3%。 CPI是老百姓常用的商品价格指数，比如猪肉、房租、服装、家具等，换句话说，普通商品的价格上涨了3.3%。近20年来，国内CPI也上涨了3%左右。
相比之下，商品价格年年上涨，不涨的房子就会出现下跌。说得更直白一点，10年前的100万和现在的100万一样吗？
因此，我想在这里告诉大家两件事。房子涨还是跌都需要参考。这个参考可以是物价上涨、GDP增长、M2增长等。 其次，在人类纸币体系下，商品价格的上涨没有限制。也就是说，今年价格上涨一点，明年价格上涨一点。这只是或多或少的问题房价跌的城市，因为货币供应量持续上升，利率持续下降。 、劳动力成本持续上升。
另一方面，房价没有上限。但房屋和商品也有区别。商品以实用价值为主，比如可以补充知识的书籍、可以提供维生素的蔬菜、可以提供营养的猪肉等。房子的主要价值是实际价值+虚拟价值。实际价值是可居住性，虚拟价值是房屋本身所附带的教育、医院、交通、就业等无形资源。
一线城市的房价之所以与普通县城相差如此之大，并不是因为大城市的房子更宽敞，住起来更舒适，而是因为房子本身拥有优越的无形资源，比如教育、医院、交通和就业。相反，三四线城市房价下跌，是因为教育、医院、交通、就业等跟不上。想想看，如果你家乡的收入更高，交通更方便，你一定会“逃离”北京、上海、广州、深圳。
因此，我们可以这样判断未来的楼市：三四线房屋的真实价值主要是实际价值，但实际上是虚拟价值。考虑到人口流失，许多人拥有多套公寓，一套在家乡，一套在大城市。三四线房屋的实际价值（住宅）价格已经下降，所以从长远来看房价跌的城市，价格很可能会下降或持平，或者CPI会维持这样的涨幅。一二线城市，由于教育、医院、交通、就业等优势，房地产市场明显具有潜力。
