2016年房地产销售冠军恒大集团（03333-HK）终于交出2017年上半年业绩，合同销售额2440.9亿元（人民币，下同），同比增长72.2% ，低于碧桂园（2889.1亿元）和万科（2771.8亿元），位居全国第三。
但恒大毛利率同比提升7.5个百分点至35.8%，净利润率同比提升4.2个百分点至12.3%，盈利能力显着提升； 上半年净负债率较2016年底下降192个百分点至240%，显示恒大全面启动偿债模式的决心。
恒大不同寻常的表现刷新了市场，但这并非偶然！
恒大今天在香港举行业绩发布会，邀请了内地和香港近200名记者。 恒大董事长许家印因出席政协会议未能出席。 恒大董事局副主席兼总裁夏海钧现场为大家讲解了这幅画。 从回忆中，这是一场苦乐参半的讨论，讨论了恒大20年来如何成为追赶者、行业领跑者，并吐露真情，宣布恒大将在2017年告别“规模模式”，转型为“规模模式”。规模+效率模式”，优先追求效率。 ，恒大第一步是降负债，目标是在2020年6月30日前将净负债率降低至70%左右； 二是追求毛利率、净利润率、股权出售额全国第一； 此外，恒大地产借壳深圳地产A股回归A股的重组计划将启动第三轮增资，金额约300亿至500亿元。
那么，恒大为何选择此时转型？ 转变将如何发生？ 将采取哪些措施减少债务？ 如何在减少债务的同时保持销量？ 恒大地产回归A股还要等多久？ ……
我们来看看恒大的回答。
以下为恒大业绩会上问答整理
（夏海钧，恒大集团董事局副主席、总裁，以下简称：夏）
问：恒大上半年毛利率、利润率大幅增长。 为什么会发生这种变化？ 以后如何保养呢？
夏：恒大成立于1996年，当时万科在20世纪80年代上市，碧桂园的销售额已超过100亿。 20年来，恒大不得不当捕手，遵循“三高一低”策略。 （高负债、高杠杆、高周转、低成本）的路线导致高负债，创造了从拿地到上线仅半年的运营效率。
2009年至今，公司销售额、现金、利润、总资产等财务数据每年保持50%左右的增速。 这样的增速在内地房地产企业中实属罕见。 从1996年成立到2017年的21年间，公司一直保持着50%左右的增长率。 走规模化扩张的道路，使公司成为区域性项目公司和内地领先的房地产公司。
恒大选择这条发展路线，是因为乐观地认为前20年将是内地房地产的黄金期。 土地价格远低于银行利率。 今天我们用4500亿元换来了2.67亿平方米的土地储备。 据第三方机构测算，这些土地储备价值已增至9000亿元以上。
然而，这种策略无法持续。 中国房地产业从黄金期转向稳定发展期，需要转型。
今年，恒大首次向资本市场提出：从规模型向效率型转变，从“三高一低”转向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本） ，高周转率）。
为什么我们选择在这个时候转型？
首先，我们已经拥有2.76亿平方米的土地储备，是中国房地产企业中土地储备最多的； 其次，我们的土地储备覆盖中国223个城市，是中国房地产企业中最广泛的； 第三，恒大去年的合约销售额今年上半年股权合约销售额全国第一； 第四，恒大是国内唯一一家标准化的房地产开发商，通过标准化操作和统一采购来降低建筑和材料成本。
基于以上三点，恒大具备了转型的基础。
未来，恒大不再追求销售数字，而是能否在毛利率、利润率、股权销售等方面争得第一。
问：恒大透露，将在2020年6月30日前将净负债率降低至70%左右，将采取哪些措施来实现这一目标？
夏：首先，我们会减少土地的购买。 我们首先会利用现有的土地储备来建造建筑物并变现现金，每年大约消耗5%到10%。 支出的减少将有助于减少负债； 其次营口恒大城房价，公司在过去的一年里推出了战略。 投资者增资700亿为回归A股做准备，得到多家企业和机构的响应。 恒大拟启动第三轮投资基金，总额300亿至500亿元，用于补充偿债资金； 此外，恒大未来还将提升毛利和利润，增强现金流。
恒大地产两次增资信息
三管齐下下，我们预计截至2018年6月30日净负债率将降至140%，截至2019年6月30日将降至100%。到2020年中期，净负债率预计将下降到70%左右。
问：恒大下一步的拿地计划是什么？
夏：这两年，恒大的土地储备正在向二三线城市转型。 未来拿地目标将集中在经济发达的二线城市以及核心城市周边的卫星城市。 这是因为此类城市高铁、地铁等公共交通更加便利，房价升值空间大、变现速度快。 它们受国家房地产市场的监管。 影响较小，集团毛利率水平能够稳定而不受影响，将成为未来布局的重点。
截至2017年6月末恒大土地储备分布
问：恒大年初表示，今年合同销售目标为4500亿元。 会提高销售目标吗？ 降低负债率会影响销量增长吗？
夏：恒大未来会考虑毛利率、利润率、平均售价。 今年不会提高销售目标，但承诺全年合同销售额将较4500亿元的销售目标大幅增长。 全年毛利率、净利润率计划与上半年持平，销售均价维持在1万元/平方米。 相信去年3700亿的合同销售额今年将交出一部分。 未来，集团规模将适度增长，但不会像以前那样大幅增长。 。
问：恒大地产重返A股计划已五次推迟。 现在进展如何？
夏：前面提到，恒大将启动第三轮战略投资和增资。 恒大地产一、二轮估值均为1980亿元。 预计第三轮增资估值将有所上升。 详细情况需等到9月30日估值数据出炉。 一切完成后，公司将尽快向中国证监会提交上市申请。
问：中国置业（00127-HK）持有恒大5.79亿股，但表示将考虑在适当的时候出售。 你觉得这怎么样？
夏：至于中国地产提到的合适时机，我认为恒大的股价还远未达到卖出的合适时机。 目前中资地产股PE在8-10倍之间，恒大PE为5倍，低于同行，仍有增长空间。 此外，恒大上半年净利润超过230亿元。 这样的利润将持续很多年。 土地储备够用五年。 A股上市后，公司估值将会上升。
问：《下周》报道称，恒大在成都、沉阳等周边城市的房地产项目已停止建设。 这是真的？
夏：不是这样的。
该公司营口项目于2016年开始规划，但当地政府将开发区划为自贸区营口恒大城房价，导致该项目需要重新规划。
沉阳恒大城项目已按时交付。
过去几年，成都的项目因政府规定而暂停了一段时间。 一期、二期已经有居民入住，三期、四期仍在建设中。
恒大有719个在建项目，其中3个项目受到影响，属于正常情况。
