成交量下降一半 北京房地产市场迎来史上最冷一年
距离2017年结束还有5天，房地产数据已经迫不及待出炉了。 2017年这个监管政策最密集、史上最严格的一年将如何收场，成为年末重要话题。 显而易见的是，监管的效果已经显现。 由于限购、限业、限贷，一手房、二手房成交量下降近一半； 因为价格限制，房子没有增加。 手里拿着“房票”的人，一如既往地最想知道，未来房价是涨还是跌？ 也有人想知道，未来房租是否会再次上涨？
一、二手房交易量减半
中国的房地产市场历来被称为“政策市场”，2017年又是一个政策年。 从今年4月开始，市场开始出现逆转，监管力度较强的城市受影响最大。
截至12月25日，在调控最严格的15个核心热点城市（包括北京、天津、上海、南京等），2017年楼市住宅成交量下降49%至85万套。 据中原地产研究中心统计，这15个城市共签约商品房850,462套，较2016年的1,678,053套下降49.3%（个别城市数据仅有1-11月数据） 。 其中，北京纯商品住宅销售2.6万套，较2016年的4.7万套下降45%。上海下调56%。 大部分城市市场成交量较2016年减少近一半。
中原地产首席分析师张大伟认为，以北京为代表的部分城市成交量已跌至历史新低。 其中，2017年北京销售套数仅为2010年销售套数的31%。
在一手房市场下滑的同时，二手房交易量也创下历史新低。
中原地产研究中心统计数据显示，截至12月24日，2017年北京二手房成交量约为13.4万套，较2016年的27万套下降51%，这一交易量也是历史最低的。从2015年以来的数值来看，如果从4月份开始的调控影响来看，交易量已经低于2014年。张大伟预计，2018年北京二手房市场交易量将持续低迷，并有可能跌至近年来10万台的历史低位。
诸葛找房首席分析师陈雷表示，从年初到年底，二手房市场大幅下滑。 11月份二手房成交量仅为8,483套，仅为今年3月份最高点25,952套的30%。
房价涨跌是永恒的话题
很多购房者可能并不关心房产交易的大数据，而只关心具体房价是涨还是跌。 众所周知，交易量是价格变动的重要因素之一，对价格起到催化剂的作用。 据小V此前进行的市场调查显示，今年北京一手房全部实行限价，价格并非由市场决定； 二手房确实降了，有的面积降了零头，每平米就降了几千块钱。 此前价格高涨的地区，跌幅较大，每平方米超过1万元，属正常现象。
二手房价格方面，诸葛房产首席分析师陈雷数据显示，3、4月份以来，二手房市场房价呈现下降趋势。 其中，11月成交价格为61350元/平方米，较4月份最高价64091元/平方米下降4.2%。
对于北京新房价格，张大伟分析称，大部分调控热点城市都实施了非常严格的限价、限牌政策，同时出现了同比降价的情况。 以北京为例，11月份新建商品住宅价值同比下降0.3%。 预计2018年调控政策将继续对楼市产生影响，房价下行的城市数量将大幅增加。
从目前机构数据不难看出，2017年的房地产市场以价量双跌收场。 尽管成交大幅下跌，但价格仍小幅下跌。 对于后市，同测咨询研究部总监张宏伟认为，2018年三季度之前调控政策不会有松动。本轮房地产市场调控周期与前几轮的不同之处在于，周期明显更长。 从周期特征来看，房地产企业要想活得好，就必须熬过2018年底。
正当业界纷纷猜测监管政策何时会放松？ 12月23日北京房地产交易量，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，部署2018年工作任务，重点深化住房制度改革，加快建立多元供给主体的住房制度、多渠道保障，租购并举； 做好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。
在这样的基调下，2018年交易量不会出现大的起色，交易价格也将相对稳定。 这几乎已经成为行业共识，但在此基础上，小幅波动仍然在所难免。
不谈房价，谈租金
很多人喜欢听“大炮”任志强谈房价，认为他“准”。 但现在北京房地产交易量，除了北京华远置业有限公司原董事长的头衔外，任志强还是阿拉善SEE生态协会第五任会长。 他一心一意卖“任小米”，不再谈房价，只谈制度。 在中国经济联盟成立9周年年会上，他讨论了中国住房制度和长效机制的改革。
任志强表示，房价较高的地区，租赁市场较大，买不起房的人就会租房子。 房价越低，租赁市场就越小，因为你可以买房子而不是租房。 像北京这样的大城市大约需要50%的出租房，但现在只有20%，所以需要隔断来满足需求。 世界其他国家的租赁市场都是通过私人购房建立的。 其中，东京私人租赁住房占比约70%，香港约占63%，德国约占71%。 政府约占10%-17%，其余为机构所有。
就像任志强的话题转变一样，现在业界已经很少谈论交易量和价格了。 以前我们讲卖房子，现在我们讲长租公寓，以及现有资产的运营和管理。 据称，现有资产的利润未来可能会超过房产销售。 那么今后我们是不是不再谈买房的价格，而更多地谈房租呢？
