中新经纬客户端4月12日电(于彦辰)作为A股上市公司中为数不多的商业地产企业之一，世茂股份有限公司近日公布了2020年业绩，这份年报有好消息也有坏消息：好消息销量实现全年目标，毛利率保持行业较高水平； 担忧的是营收与2019年持平，净利润下滑。 但众所周知，房地产企业的营收和利润指标反映的是1-2年前的销售情况，而销售额是企业未来业绩的晴雨表。 2021年是世茂股份“600823”战略旗帜成立后的实施元年，其表示全年销售额增长40%，商业运营增长30%。
规模增长停滞数年的世茂股份为何选择开始发力？ 高增长战略能奏效吗？ 房地产和商业是两轮驱动的。 世茂股份有哪些优势？ 如何克服商业地产投资周期长、回报慢的问题？ 接下来我们来分析一下世茂股份的背景。
经过几年的低迷发展，目前正在逐步回归正轨。
回顾过去几年的发展，世茂股份的业绩增长并不快，规模扩张也较为保守。 2015年至2019年，公司合同量实现了约8.4%的年复合增长率。 要知道，近年来房地产市场非常火爆，不少房地产企业抓住机遇，迅速扩大规模。
市场不禁要问：随着房地产市场进入下半年，“三条红线”等监管政策相继落地，世茂股份制定的新战略是否不合适？
客观地说，如果只根据市场环境来判断一家企业未来的成长性，总是容易被打脸。 万科曾喊出“白银时代”、“生存”等广为流传的预测口号。 然而，在今年3月底召开的2020年业绩会上，万科董事局主席郁亮表示，家电行业在2007年已经逐渐饱和，但经过残酷的洗牌后，幸存下来的龙头企业如美的、格力、海尔等都是凭借好的产品、好的服务、好的经营管理赢得了市场。 这说明，即使行业进入存量竞争时代，优秀的企业仍然有机会。
世茂集团的母公司世茂集团就是一个例子。 2016年以来，世茂集团业绩大幅腾飞。 销售额从2016年的681.2亿元快速增长至2020年的3003亿元，收入从592.86亿元增长至1353.5亿元。 亿，重返行业前十。
世茂股份有限公司并不是一家典型的房地产公司。 拥有深厚的商业地产背景。 随着房地产行业竞争的加剧，与房地产开发高度关联的商业地产行业成为众多房地产企业争夺的热点。 国内消费市场的增长也为商业地产提供了广阔的发展前景。
如今，这个细分行业已进入加速发展阶段。 以万象城品牌立足商业地产的华润置地，截至2019年底，全国已运营购物中心61家，年租金收入达91.5亿元，同比增长33.4%。 此外，写字楼和酒店收入达到28.8亿元。 近期发力打造吾悦广场的新城控股，截至2019年底已开业运营吾悦广场63个，租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%。 正因为如此，世茂股份在2020年制定了“600823”战略。
但由于营收、利润等指标滞后，世茂股份2020年实现营收217.05亿元，同比增长1.19%； 受疫情影响，归属于上市公司股东的净利润15.50亿元，同比下降36.20%。 综合毛利率达到35.35%，继续保持行业较高水平。
在为租户提供各类救助支持和租金减免约1亿元的同时，世茂股份全年实现租金及物业管理费收入约11.49亿元，与2019年基本持平; 销售合同完成272亿元，同比增长11%，完成全年目标。
在2020年年度业绩发布会上，世茂股份管理层表示，尽管归属母公司净利润有所下降，但剔除评估增值影响后，该指标仅下降约1.5亿元。 这1.5亿元的减少主要是由于联合开发项目数量增加，导致少数股东权益较往年略有增加。
管理层认为收入是递延的，2020年记录的项目反映了2018年和2019年的销售额。由于这两年的增长率相对较低，收入仅出现小幅增长。 从目前的增速来看，业绩的提升将逐步体现在营收等指标上。
高增长有基础也有隐忧
世茂股份有限公司遵循两轮驱动模式，依靠房地产销售和商业运营。 随着中国消费市场的持续爆发，商业地产的发展受益匪浅。 当世茂商业地产的链条快速滚动时，房地产销量自然会增加。
2021年，公司设定销售增长40%、商业运营增长30%的目标。 40%的销售增速在行业内已经是很高的了。 世茂股份之所以敢定这个目标，不仅与2020年基数较低有关，也与其坚持在高水平城市布局的战略密切相关。
世茂股份开发的项目均位于核心战略布局城市。 规划在建面积约2042万平方米，可满足未来2-3年的开发运营需要。 这些土地储备中，二线及以上城市占比近70%，避免了三四线城市市场增长乏力的现状，且具有突出的“抗风险”和“强溢价”能力。 这从2020年公司销售均价同比增长27%即可看出，均价超过25000元/平方米。
如何实现商业运营增长30%的目标？
与不断成长的后起之秀相比，世茂的规模优势并不那么突出。 但对比发现，不少商业地产企业产品线相对单一，没有形成产品阶梯，试图通过“一招”征服整个市场。 相反，世茂股份选择了多元化道路，拥有购物中心、写字楼、主题公园等多个业务线，构建完整的生态系统。
年报称，在零售商业物业方面，公司的产品阵营不仅包括能够满足区域消费需求的世茂广场，还有能够满足社区配套消费需求、以及整合城市核心的世茂52+产品。与现代潮流打造都市“大方”系列文化名片，是一条文化购物街。
世茂股份有限公司也瞄准了高端办公市场。 深圳前海世茂大厦于2020年入市，全年签约面积、签约速度、销售量均领跑前海地区。 80%的租户来自TMT、专业服务和金融行业。 长沙世茂环球金融中心于2020年第二季度入市，受到众多国内外知名企业青睐并入驻其区域总部。 此外，上海世茂精灵城主题公园二期蓝精灵乐园自2020年5月开业后客流量和销售业绩均超出预期。
世茂股份管理层认为，按照商业运营增长30%的目标，今年租赁运营收入将突破15亿元。 这主要是通过三个方面来实现的。 一是由于市场复苏和去年基数较低，今年开业零售商业地产将实现10%至15%的增长； 二是深圳前海世茂大厦和长沙世茂环球金融中心出租率预计将提升至80%以上； 三是成都、厦门、杭州世茂广场项目陆续入市，进一步拉动租金收入增长。
但也应该看到，多元化业务的培育和发展涉及合作方式和盈利模式的探索，需要时间和经验的积累，并非一蹴而就。 但由于市场环境、合作伙伴、竞争对手等多方影响，推进过程中会存在一些不确定性。
“三个结合”战略能奏效吗？
尽管商业地产前景广阔，但也并非没有痛点。 国内一些房企迅速崛起的重要原因之一就是高成交额，尤其是最受关注的福建地产。 不过，世茂并不是一家典型的福建房地产企业，商业地产的特点也使其难以遵循快速周转的模式。 如何克服商业地产投资周期长、回报慢等缺点，是行业面临的共同问题。
事实上，外界从世茂股份2020年年报和管理层讲话中可以看到，房地产和商业双轮驱动的世茂股份运用“三轴”，即就是，多空结合、快慢结合、轻重结合，试图为行业探索出一套对策。
所谓长短结合，“长”是指商业地产的长期开发运营，“短”是指销售物业的短期快速开发模式。 在这一战略下，世茂股份一方面通过一整套快速周转的拿地、建设、销售、交付模式世茂股份 世茂房地产，抓住城镇化进程的红利； 另一方面，紧跟消费升级和时尚潮流，开发运营城市大型大型项目。 商业、办公物业为消费者提供优质服务，抢占未来市场。
快与慢的结合，意味着我们一方面要依靠高效的传统卖房方式来提高资金使用效率，另一方面要用匠心钻研、打磨行业最优秀的产品。 例如，世茂目前重点建设的深圳世茂深港国际中心和珠海港珠澳口岸城是两个超大型城市综合体，涵盖住宅、公寓、购物中心、写字楼、酒店、会议中心、文化中心和其他类型的企业。 建成后将分别成为深圳和珠海的城市名片。 随着项目的陆续落地，不仅带动了世茂股份的业绩，也进一步扩大了公司高端项目的份额。
“轻重结合”，一方面是指以重资产模式持有和运营位于高能城市核心区域的优质资产，为公司带来源源不断的现金流； 另一方面，利用轻资产出口服务实现公司多元化。 实现专业化产品的价值和覆盖全链条的综合运营管理能力。 截至2020年底，世茂股份已签约轻资产输出项目6个，其中商业项目4个，主题娱乐项目2个。 公司还建立了“MWORKS”品牌，并将以此为平台，大力拓展智慧生态办公全场景服务。 此外，由于业务分工，世茂集团旗下的商业项目也实行轻资产管理。
管理层透露，目前还有一些轻资产管理项目正在洽谈中，世茂集团也在不断向其交付项目。 特别是未来我们会重点投资轻资产业务的运营和管理。
背靠大树，可以乘凉
“世茂的业务有多强，将决定世茂集团的业务有多强。” 在业绩发布会上，世茂管理层阐述了公司与大股东世茂集团的关系。
在外界看来，“600823”战略的提出既是大股东的要求，也是大股东在幕后给予的勇气。 作为世茂集团大飞机战略的重要组成部分，世茂股份肩负着发展商业娱乐板块的重任，集团正在从资源、业务、技术等多个维度为世茂股份赋能和管理。
今年1月至2月，世茂股份有限公司分别低价收购了杭州江干区和长沙芙蓉区的两块商住用地。 这两块土地不仅位于核心城市的核心区域，未来的利润空间也相当可观。
世茂集团董事局副主席、总裁、世茂股份有限公司董事徐世潭在业绩会上表示，“今年集团在拿地方面更加谨慎。整个一季度不到10块，但世茂股份只拿了2块，而且世茂股份不仅可以通过TOD、城市综合体、商业等优势拿地。运营方面，但集团肯定会给予世茂股份很大的支持世茂股份 世茂房地产，比如集团会与当地政府沟通，为世茂股份获得土地。”
房企融资“三道红线”出台以来，稳健经营已成为行业共识，一些跨出红线的房企也纷纷调整发展策略以满足监管要求。
另一方面，世茂股份有限公司之所以保持着稳定的财务背景，正是因为它在过去的多年里没有得到根本性的发展。 年报显示，世茂股份综合融资成本控制在5.47%，继续处于行业较低水平。 回顾三年来，“三条红线”回测均达到绿色水平。 评级方面，公司连续多年保持AAA信用等级。
常年保持低负债水平，为“600823”战略的实现提供了想象空间。 中信证券在研报中表示，世茂的负债率和融资成本处于行业较低水平，公司资产负债表具备显着改善发展的现实基础。
世茂股份管理层判断，“三条红线”、抵押贷款集中、土地集中供应等政策的相继出台，从供需两端对房地产行业实施了深度调控，形成了监管政策闭环，但不会影响市场环境和行业结构。 产生较大的影响。 因此，公司将全力以赴实现未来的战略目标。 若市场环境发生重大变化，不排除及时调整目标的可能性。 管理层强调，2021年制定的战略目标不会改变。 （中新经纬APP）
