“近期我们正在研究推出其他几个结构性工具，主要是支持房地产市场平稳运行，包括住房保障贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民营企业债券融资支持工具等。我们发布后将制定更多计划。 1月13日，央行货币政策司司长邹兰在国务院新闻办新闻发布会上表示：“一些详细的披露和发布。”
过去一周，房地产市场持续向好。 1月10日，中国人民银行和银保监会联合召开银行重点信贷工作座谈会。 座谈会上，第一财经记者了解到，为有效防范和化解优质龙头房地产企业风险，改善资产负债状况，相关部门起草了《改善房地产龙头企业资产负债表行动方案》。优质房地产企业”（以下简称“行动计划”）。 行动计划重点从资产、负债、权益、预期四个方面推动21项任务，包括落实一些现有政策和一些新政策。
中国指数研究院指数部市场研究部主任陈文静表示，金融支持房地产四大政策方向更加明确，包括需求侧差异化信贷支持、完善保交房政策工具改善优质房地产企业资产负债表，完善住房租赁金融支持。 政策。
改善优质房地产企业资产负债表行动方案发布
行动方案发布后，迅速引起市场关注。
从内容上看，资产端要通过优化政策激活合理需求，加大楼宇交付保障力度房地产企业资产负债表，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，努力改善优质房地产企业的经营现金流。 支持刚性和改善性住房需求，加快发放新增保障性住房专项贷款，设立2000亿元保障性住房贷款支持计划，设立国家资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元保障性住房贷款支持计划。住房租赁贷款支持计划。 一系列举措正在加速推进。
负债端，在风险可控、确保债权安全的前提下，从存量、增量入手，通过贷款、债券、资管等多渠道加大融资支持，保持稳定优质房地产企业的融资现金流。
股权方面，支持优质房地产企业通过股权融资措施充实资本，降低财务杠杆，提高抗风险能力。
预期方面房地产企业资产负债表，明确要树立优质房企正面形象，保证商品房交付时间和质量，提高房企财务报表和信息披露质量，提高市场预期，重塑行业信心。
邹兰在发布会上表示，行动计划重点关注专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房地产企业，着力推动“资产盘活、 “负债延续”“股权补充”“预期改善”四个方面共21项任务，综合施策改善优质房企现金流引导平衡优质房地产公司板材回归安全区间。 这些任务不仅包括落实已经出台的政策，还包括设立国有资产管理公司专项再融资、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。
中国指数研究院企业研究总监刘水认为，行动计划的制定，表明管理部门对防范化解优质龙头房企风险进行了更加系统、全面的解决。 提高优质房地产企业资产负债表改善的有效性，有效防范和化解房地产企业风险。 “资产盘活有效改善房企经营融资现金流。负债持续缓解流动性紧张。股权补充优化资产负债结构，降低杠杆率。预期提升将恢复行业信心。”
值得注意的是，针对大家关心的“三四级”规则，行动方案明确需要完善30家试点房企的“三四级”规则，在保持规则整体框架的同时，完善了一些参数设置。 。
刘水表示，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期、完善房地产企业“三四级”规则参数设置，将给房地产企业宽松的融资环境，减少融资和债务压力。 一方面，延长房地产贷款集中管理制度过渡期，减少银行信贷约束，为银行支持房地产融资提供宽松条件。 另一方面，根据行业实际情况，灵活调整和完善“三线四档”参数设置，降低对房地产企业的要求，可以减轻房地产企业经营压力、融资和债务。
政策合力，市场有望走出“低谷”
公开数据显示，我国房地产行业资产负债表出现快速扩张。 2010年至2020年，全国房地产企业50强资产从2.3万亿元增长到23.7万亿元，资产规模增长10倍； 个体企业资产规模从1000亿元左右增加到2.3万亿元左右，资产规模增长了23倍。
“同时，行业负债结构高度多元化，金融负债占比仅为31%，其中银行开发贷款占比14%，境内外债券占比9%，非标融资占比8% %；其余主要是上下游企业预付款占30%，个人住房预付款占32%，延期缴纳税费占7%。”邹兰说。
这也意味着房地产对经济发展和风险防控具有系统性影响。 2021年下半年以来，恒大地产风险凸显，导致风险快速扩散。 多年矛盾积累和疫情长期持续扰乱经济活动，房地产行业暴露出重大问题和风险。
房地产业的良性循环对于经济的健康发展具有重要意义。 中央经济工作会议明确，有效防范化解重大经济金融风险，必须确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交付、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，有效防范和化解优质龙头物业。 降低企业风险，改善资产负债状况。
2022年以来，针对房地产市场的一些调整，金融管理部门从供需两端发力，促进房地产市场平稳运行。 随着相关政策效果逐步显现，房地产行业特别是优质房企的融资环境明显改善。
邹兰介绍，2022年9月至11月，房地产开发贷款增加超过1700亿元，同比增加超过2000亿元。 2022年第四季度，境内房地产企业债券发行超过1200亿元，同比增长22%。
执信投资首席经济学家、研究院院长连平认为，2023年，在政策力度加大的推动下，房地产市场有望逐步走出二季度下半年的“低谷”，重点城市率先企稳回升。 全年房地产销售、土地购置、投资增速较2022年小幅提升。同时，需求改善、就业环境较好、服务消费加速复苏、政策支持力度加大、房地产价格低迷等一系列因素影响。基地建设将促进社会消费大幅回升。
