·云南分会
【经济承压，供需双方信心不足，降价难以扭转颓势】
【旅游业复苏重振文化旅游二级市场布局】
01
云南产业环境
全省经济小步复苏，工业投资压舱石作用凸显，消费拉动作用不足，出现萎缩趋势。
旅游收入和人次已恢复到疫情前80%至90%的水平，近两个月呈上升趋势。 未来重点发展滇西，丽江、大理、腾冲受益
云南政策跟随全国步伐，不断放松政策。 积极运用公积金，各地州广泛实施住房补贴，刺激刚性需求和新改造需求释放。
国内生产总值
全省经济略有复苏，增速恢复高于全国水平。 经济强城市位居首位，多数中小城市面临增长下行压力。 有的释放出积极信号——曲靖制造产能带动全年高增长； 版纳、丽江旅游业复苏拉动增长； 红河已由消极转为积极。
投资
全省投资增速回升，但房地产投资有所下降，与全国差距缩小。 在稳经济政策助力下，各地投资稳步增长。 曲靖、楚雄作为代表性产业，投资压舱石作用突出。 临沧、丽江等基建项目拉动投资快速增长。
消耗
消费拉动不足，地方增速普遍萎缩。 曲靖、楚雄、保山等地消费政策效应逐步显现，支撑消费市场回暖。
旅游
云南恢复程度高于全国平均水平，1-10月游客人数和收入达到疫情前的80%以上。 夏季旅游人气降幅收窄。 四季度抗疫政策发生变化，机场吞吐量触底反弹。 丽江、版纳、大理等旅游城市已成为省内热门旅游城市。
良好的规划
“十四五”重点打造“一环、六中心”旅游空间格局，依托生态文化特色，分布在滇西、滇南、滇中地区。 其中，大滇西环线核心区聚集三大旅游中心，助力推动丽江、大理、腾冲等地区文化旅游产业发展。
政策方向
云南政策跟随全国步伐，放松并持续加大救市、救企、稳经济、稳增长的政策力度。 积极运用公积金、购房补贴等进一步降低购房门槛，刺激新兴需求释放。
好地方
城镇公积金和购房补贴覆盖率达到50%至70%。 大理、楚雄、昆明等城市采取组合措施满足刚性住房和改善性住房需求，激发购房潜力。
02
云南房地产环境
该省大量以价换量交易涌入市场，但效果却大打折扣，从而打压了投资信心。 房地产开发投资处于近五年来的最低点，主要城市维持负增长。
城市内生能源水平支撑规模，浦、芒优质项目引领均价。 芒市存量较高，本地客户占比80%，省内其他地市客户为补充，以120-150㎡为主力。
版纳是最大的文化旅游市场，而大理、腾冲的物价较高。 版纳、丽江存量健康，外国游客占比70%，以东北为主，西南为辅。 主力在90平米以下。
房地产企业业绩逐年加速，市场份额下降至22%。 市场再分配过程持续进行，国企平台更具优势。
房地产投资
房地产投资业已创近五年来最低水平，主要城市出现负增长。 融资环境有所改善，但行业规模萎缩、价格刺激对需求的依赖抑制了信心的恢复，优先保障资金投放。
全省商品房规模
经济承压论云南房地产发展趋势，市场充斥着以价换量的交易，但效果却大打折扣。 成交量价跌幅扩大，供应量减少一半。
重点城市规模
第一、第二级跌幅同时变化，先扩大后收窄，并逐渐触底。 由于当地资金准入有限以及行业下行压力，跌幅远高于交易跌幅。 净存款面积扩大，两年存款量突破1300万平方米。 优化后续存量竞争格局。
非文化和旅游城市-数量、价格、库存
该市的能源水平支撑了主导市场的规模。 芒市、普洱优质项目均价领先。 曲靖表现强劲。 芒市新项目热销带动规模逆势上扬。 库存消耗基本维持在2年内。 龙阳、瑞丽受疫情拉长的客观因素影响，芒市股票风险较高。
非文化旅游地级城市-客户
本地客户占主导地位，占总数的近80%。 2022年，经济不利削弱购买力，占比小幅下降。 普洱、迪庆表现明显。 省内地市级客户因商务/就业落户/结算需求为主要补充类型，占比22年。 比潇潇有进步，瑞丽和迪庆相对突出。
...图略了...
本地客户和地省客户主要集中在120-150㎡范围，但次主要客户有差异化。 当地客户注重面积100㎡以上的功能性或优质产品，以满足更换和改进需求。 省内地市相对偏向100㎡以下小户型。 价格总量控制更加严格。
文化旅游发展历程
云南文旅起步于2002年，2017年以来，外资品牌房企加大布局，进入快速增长期。 但文化旅游项目布局高度集中。
文化旅游地级城市-数量、价格、库存
版纳规模最大，但在澄江环湖整修后沉寂下来。 2022年，大理销量增长，但价格仍位居第一。 丽江、版纳库存下跌，大理、腾冲部分主力进入尾盘期。 同时，价格阻力和疫情期间旅游进口减少也产生一定影响。
文化旅游地市-客户
文化旅游城市外地游客占比近70%，其中东北客源占比最高，约14%，集中在版纳； 其次是西南客户，基于地理位置以及云南文旅项目部分公司对老业主的吸收，22年来整体业绩萎缩论云南房地产发展趋势，丽江、腾冲、版纳占比下降3%-10%。
...图略了...
东北地区客户以70㎡以下小户型居多，短期度假目的明显，总体控制在90㎡以下； 西南地区客户主力结构类似，但高度集中在70㎡以下，次主力为80-90㎡，部分客户偏好110-130㎡空间尺度舒适度。
文化旅游县城市资源与服务驱动项目
资源驱动型项目IP包括温泉、高山农场、森林小镇等人工设计资源，以及洱海、抚仙湖、玉龙雪山等优质景观资源。 但配套服务的程度和品牌影响力可以在一定程度上弥补资源的不足。 实现绩效目标。
文化旅游县城市文化与服务驱动项目
目前，云南文化旅游市场的文化驱动力主要分为三类：历史古文化、民族文化、体育文化。 由于地理和社会环境的影响，民族文化驱动的项目更容易建立项目形象和认可度，普遍取得良好的销售成绩。 。
文化旅游州城-高回报率营销驱动项目
现有物业由知名品牌管理，投资回报率超过4%，刺激投资和度假交易； 在营销上，将自身价值亮点与高性价比的短期旅游、音乐节、体育赛事等结合起来，提高项目知名度、吸引流量，刺激项目回暖。
房地产表现
TOP20整体业绩下滑加速，2022年下滑44.4%，市场份额萎缩至22%。 云南建投、金地、中国阳光等7家房企需求或高端项目强劲，跌幅收窄。
对房地产经营业绩的贡献
领先城市带动地市绩效。 版纳、大理、腾冲的旅游属性拉高了需求下限。 普通城市依靠企业声誉背书来拉动绩效。
03
云南地州格局走向
市场结构
结合近期走势和长期竞争初步判断，版纳、曲靖竞争潜力不大，跌幅收窄，有望继续保持第一梯队领先地位； 临沧、大理长期环境较为乐观，目前波动或跌幅收窄，未来有望成长为市场中坚力量。 丽江、迪庆数据不错，但能级较小，可能维持边际市场结构。
市级支持
曲靖经济、人口均居地市之首，支撑有力； 红河、玉溪、大理等地财富藏于民间，购买力较强； 楚雄经济增速亮眼，经济和人口基础雄厚，具有进一步发展潜力； 昭通、文山、保山稳定在中游水平，发展环境相对稳定。
模式分化
