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记得直到2016年底2017年初，我们汇景的邻居经常在群里抱怨：汇景的房子涨不价，而别人家的房子却涨到了……
现在怎么办？ 看看朋友圈发布的盘：
“推荐，漂亮楼盘，布局不错，上城峰173平，南北花园景观，售价1200万。”
“平子户型，中央庭院170平米，南北对流，1250万。”
...
当然，上面的女孩只是随机的例子。 但很明显，我们汇景的房子今年势头强劲，一定能昂首挺胸地加入“豪宅地产”的行列。
但实际上，我们汇景的房子值多少钱呢？ 房价走势如何？ 汇景还将售出多少套？ 这是一个值得思考的问题。 邻居们不妨听听专业房产人士的分析。
关于汇景的房价问题，姐姐特地咨询了汇景房地产界的一位大人物。 估计我们很多邻居都是通过他买汇景的——林贤君，和福地产公司的销售冠军，在我们汇景从事豪宅销售十年，也是我们汇景很多业主的独家代理购买他们的财产。
林先生还亲手写了一篇对汇景房价的深入分析。 如下所述，许多邻居都称赞不已。
详细分析请看下面：
我从事房地产销售十二年，其中在汇景新城豪宅销售工作十年。 现在他是和福房地产公司的销售冠军。 关于房地产这个话题，我愿意以问答的形式分享我的拙见。 希望能给大家带来启发，也请大家批评指正。
问题一：
为何这些年房地产不断上涨？ 决定房地产价格的主要因素有哪些？
看法：
我个人认为主要因素是土地财政、货币发行、供需、城市竞争力、人口密度、人口素质等（以购买力表示）。
值得一提的是，这么多年一直存在土地错配，三四线城市土地供应过剩，一二线城市土地供应不足（主要体现在需求过多的矛盾）而土地供应相对“有限”，且大部分是高价土地）。 受此影响，部分三四线城市需要去库存，一二线城市（尤其是一线城市）房价居高不下。
问题二：
您如何看待广州楼市的走势？
看法：
作为北上广深四大一线城市之一，广州的房价相比之下仍然较低。 北京、上海、深圳土地开发已全面开发。 除了广州中心六区外，增城、从化、花都、南沙、番禺等地也有大量可供开发的土地，如此庞大的土地储备无疑在一定程度上稳定了房价。 但也为广州未来的发展腾出了空间。
规划方面，广佛同城、港珠澳大湾区、南沙自贸区、国际金融城等多项规划已呼之欲出。 配套设施方面，地铁里程位居全国前三，未来五年规划的地铁规划较多。 教育方面，全省大部分高校集中，在校大学生人数居全国第一。 人口方面，常住人口超过1400万（官方保守数据），每年净流入人口约50万。 此外，广州本来就是全省的政治、经济、文化中心。 这些都是广州的优势。
将广州现在的房价与广州现在的现状和未来的发展进行比较。 毫无疑问，它仍然处于萧条之中。
问题三：
今年“3.17”、“3.30”新政将对广州楼市产生哪些影响？
看法：
今年新政出台的前提是，一段时期以来楼市增长过快。 为了防止经济硬着陆、维护社会稳定，新政的出台是理所当然的。 新政策似乎比之前更加严格，限购、限贷、限首付……甚至限售，针对的是炒房者。
我个人认为，管理楼市就像大禹治水。 与其堵水，不如疏水。 需求面已经非常强劲。 如果不在供给侧下功夫，尽力抑制需求，需求只会被暂时抑制，而不会消除。 因此，新政的出台注定是治标不治本。
从效果来看，新政出台已经三个多月了。 尽管楼市成交冻结，但房价仍在稳步上涨。 业主和买家看似平静，但担心的是当地政府，土地财政收入再次缩水。 以前是大鱼大肉，现在是淡饭淡茶。 是时候寻找创收方法了。
问题四：
以租售股对房地产有什么影响？
看法：
为什么要引入出租权和出售权平等权利？ 政府的出发点是什么？
个人认为有两个原因：1、由于新政导致房地产市场交易低迷，需要给房地产市场加火广州大学城房价走势，搅动房地产市场，让交易活跃； 2、广州历来只生产人才（大学集中），留不住人才（出国就业）。 原因是很多居住或来到广州的高端人才在广州买不到房（楼市限购）或者没有资金买房，孩子上不了名校（如果不能）买房，不能办理户口）。
此举有利于留住高端人才广州大学城房价走势，吸引更多知名企业落户广州，提升广州的整体竞争力。 在这个层面上具有积极的意义。 但从细节来看，拥有同等房屋出租和出售权利的人仍然是少数。 租房和买卖房子没有太多重叠（该买的就买，不租），买房需求基本不会被分流。
由于名校教育资源大部分集中在中心区，同等租售权对中心区物业尤其是拥有名校资源的城市物业更为有利。 政策实施后，该类区域的房产租赁情况有所好转，租金有所上涨，销售情况有所好转。 价格最终也会被推高。 因此，对于拥有名校资源的业主来说，是利大于弊的。
值得一提的是，租售平权的愿景是好的，但仍要应对学位配额相对有限、学位需求较多等矛盾。 处理这些矛盾、落实相关细节，估计还有很长的路要走。 一路走好。
问题五：
广州各地区发展格局如何？
看法：
广州发展的主旋律是东扩、南扩（特别是南扩）。 增城、从化、花都距离中心区较远，受中心区辐射较小，发展需要时间。 越秀、荔湾是老城区，廉颇又老又缺乏后劲。 佛山虽然拥有与广州、佛山同城的优势，但由于广州近年来限购，吸收了过多的投资需求。 现在还处于限购阶段，承受政策的能力比广州弱很多。 从某种程度上来说，已经透支了。 黄埔（含九螺岗）虽毗邻天河，但近年来投资过热，并非首选。 海珠区地理位置优越，众多知名企业落户于此。 但地价、房价较高，投资空间相对较小。 南沙是国家级自贸区，规划高端、投资规模极高，但基础薄弱、地理位置相对偏远。 从长远来看是有前景的，但投资周期会很长。 对于番禺来说，地理位置上是港珠澳大湾区的中心，也是周边地区交通最完善的区域。 北接海珠天河，南接南沙保税区，东接东莞，西接佛山顺德。 拥有广州最大的大学集群（大学城），软硬件设施良好，发展前景广阔。 目前的房价是合理的，值得大家参考。
不用说，天河区汇聚了广州最好的资源。 房价虽然高，但仍有增长空间。
问题六：
汇景新城的楼盘情况如何？
看法：
3月份新政主要是打压炒房，但汇景新城主要以改善需求为主，投资需求不多。 基本不存在传统意义上的炒房现象，楼市相当健康。
汇景新城以千万级豪宅为主，买家以多套房买家为主。 制约汇景房价的最大问题是限购。 上市方面，龙溪山自2011年交房以来，近六年没有新增房源，以出售二手房为主。 经过6年的消化，因资金不足、出国、扣押等问题而紧急降价出售的房源数量已十分罕见。 找到失踪的人很困难。 购房方面，购房者多为汇景业主，不少人以小换大（卖一买一），或分流人口（给孩子买房）。
一般来说，交易量会高于订单量。 无论市场好坏，汇景的库存每个月都处于净消化的情况。 没有新房的供应，就会越来越有可能成为卖方市场（房源越来越少），价格会随时随着供需变化而上涨。
问题7：
您对汇景新城各业态有何看法？
看法：
汇景新城主要以三房、四房、复式、别墅、商铺、车位等业态为主。 对于慧晶具体属性的价值，我个人认为：
小户型（包括三居室和少量两居室）前期（尤其是2016年中以后）上涨过快，空间相对较小； 由于轮换效应，四居室还有空间弥补增量，但四居室的户型较多，空间也会比三居室更大，但仍存在瓶颈； 复式物业历年涨幅最小（主要受限购影响，复式购房者数量大多受到限制），但由于二胎放开、购房者性需求改善等因素推动（合格的购房者）两居室、三居室、四居室业主均有升级复式的需求），成长空间会比较大，建议购买。
别墅从2009年到2013年这几年涨得很快，这几年价格基本都是高价横盘，有价无市。 不过，别墅是有土地属性的。 受近年来社区土地价格和商品房上涨的影响，这无疑为别墅注入了动力。 虽然总价仍遥不可及，但汇景明月清泉的别墅单价相比二沙岛、珠江别墅等中心别墅仍处于较低水平。 目前销售很少，加上汇景潜在庞大的客户群支撑（5700名业主，其中约10%净资产过亿），汇景的别墅还是建议购买。
至于汇景的店铺，其回头率是所有业态中最高的。 2013年之前，商铺资源主要为开发商所有，2012年底才开始出售，市场上的二手商铺并不多，被炒作的也很少。 大部分都是服务型企业，与周边商店不同。 ，受电商影响不大，自然有很大的上涨空间，建议买入。
至于停车位，所有组团中，只有Villontelet和68街比较紧张，其他地方都还好。 目前，车位租售比不高，仍处于限购阶段。 税费还是比较重，交易也比较慢。 如果有必要，你可以租用或购买它们，但购买它们用于投资并没有多大意义。
无论如何，我们仍然看好广州的房地产前景以及汇景新城的房地产市场前景。
林贤君，写于2017年7月25日
