3月31日，漳州市2020年首场土地拍卖“如期”落幕！
近2个小时，共有25家开发商（个人）参与竞拍，竞价超过100轮，共计3宗地块，总建筑面积约37万平方米，总成交价近21亿元，土地拍卖表现由“冷”转为“热”。
2020P02地块（长富豪宅地块）虽然以0溢价成交，但并不代表市场“冷”或预期“冷”，其实“冷”中有“热”，约12356元/㎡的成交楼面价，基本为20000+/㎡的房价奠定了基础。
包括2020P03地块（景山地块），虽然溢价率仅近15%，但成交楼面价约5536元/㎡，也刷新了该地块的楼面价。
“热度”更为明显，2020P01地块（安置地块）最高溢价约68%，楼面价约3724元/平方米，相比去年大唐拍卖的限价回购地块2019P08、2019P09，成交楼面价分别高出约1287元/平方米、1269元/平方米。
此次土地拍卖，诞生了三位“地王”：豪宅地块“地王”、景山板块“地王”、安置房地块“地王”。
（漳州房产市场情报图，点击图片可放大查看更清晰）
01 刷新漳州楼价天际线，重新定义2万以上漳州豪宅价格坐标
2020P02地块（高端住宅地块）率先成交，漳州城投、世茂两家房企签约，虽然以底价成交，但世茂依然以12356元/㎡的楼面价刷新了漳州楼面价天际线（不含2017年房价疯涨时期的禹州永熙兰湾、禹州永江府、恒大帝景、建发熙苑等四块配套地块）。当然，这块地块也有自己的特殊性。
拍卖前，朱哥走访了不少业内人士，他们对这块地有好有坏。
好在，该地块所在位置——长富片区是漳州市2020年重点发展的两个片区之一（西湖、长富），即有长富片区高端住宅板块和高端商业配套的发展预期，又是1.1容积率、15米建筑限高、一线九九湾的纯低密度社区漳州台商投资区房价，可打造目前市场常见的复式、联排、叠拼、大平层等多种高溢价产品，更有规划中的龙江高架与漳华高架交汇，交通便利。
不好的是地块周边有长富安置房，北面有寺庙，另外该区域的教育资源质量也存在不确定性，当然，对于豪宅业主来说，这一点看似重要，其实并不重要，很可能只是“锦上添花”。
该地块由漳州城投、世茂参与竞标，最终由世茂拍板，国有企业也参与竞标，最终由一家全国百强房地产企业中标。
虽然该地块是以底价成交的，但是能够成功出售，足以说明两点：
一是百强房企对漳州市房地产市场预期乐观，成交楼面价12356元/平方米，最终房价大概率在2万元以上。
第一，作为豪宅（高端住宅）地块，12356元/平方米的起拍楼面价足以将漳州市的豪宅价格“维持”在2万元以上。
此前有一段时间，受“房价不超过2万元”的限制，漳州的“豪宅”与“普通住宅”价格差距并不大，如2017年房价狂潮期间，漳州市不少保障性住房项目开价都在1.5万元/㎡，而碧湖豪宅的售价却被限制在2万元/㎡。
突破“2万”天花板后，优质地块豪宅项目将重构漳州市房价体系。安德广房均价7000以上，刚需房均价1.1-1.2万，改善房均价1.5-1.6万，豪宅也有2万+的。如此一来，漳州市房价区间似乎更加“正常”。
值得一提的是，该地块成功成交，将一定程度上利好周边三盛璞悦湾、荣盛1号府、国贸润园等新盘，均价在1.3万至1.4万元/平米。
02 景山地块楼面价再创新高 地块进入10余年开发倒计时
本次土地拍卖中出现的第二块地块为2020P03地块（景山板块），参与竞拍的有东海发展、融创中国、大唐、恒大、中梁等五家开发商。该地块有优势，体量大，建筑面积近21万平方米。最终由融创中国以约5536元/平方米楼面价、溢价率约15%拿下。虽然溢价率不高，但该楼面价依然刷新了景山板块地价（2013年9月荣盛未来城楼面价2573元/平方米、2013年9月富城乾隆府楼面价约2427元/平方米、2018年6月宝龙广场云景里楼面价约3604元/平方米）。
该地块周边基本为刚需楼盘，地块内房地产开发较为成熟，该区域有十余个住宅小区，西边的富盛千龙书院、富隆城、瑞景城等已全部入驻，富盛千龙尊品一期、悦龙庄B组团也已入驻，东边的尚层55、华港豪庭、中科蓝湾国际、汇祥香槟左岸、鸿景花园、融信未来城等也已入驻；悦龙庄二期、世茂富盛千龙尊品二期、宝龙广场云景里、尚层55皇家别墅等楼盘目前均在售，此外还有安置房小区“惠山花园”。
景山板块生活气息浓厚，周边教育资源有漳州市第九中学、漳州市第二实验小学景山校区、蓝田开发区实验小学、蓝田开发区第二实验小学、龙文区政府幼儿园、龙文区第二实验幼儿园等；公共资源有龙文行政服务中心、龙文区文化中心、蓝田社区卫生服务中心等；商业有宝龙广场。
该地块限高100米，住宅建筑高度大于24米，将项目开发限制在“高层+多层”的高低搭配模式。高层+小高层户型基本确定。由于项目规模较大，规划建筑面积近21万平方米，预计开发周期约3年。
通过现场了解看到，目前漳州市周边景山板块除2020P03地块外，唯一待开发的土地就是东侧的吴桥村，景山板块的住宅开发几乎已经进入倒计时。
因此该地块可以说“撑”住了周边世茂富盛乾隆尊品、宝龙广场云景里等小区1.1-1.3万元/平米的房价，甚至带来了地块内2-3年后的预期。
03 全国房企百强近20家相继落户漳州市 世茂首次增持阳光城
近年来，漳州凭借相对稳定的内生环境和快速的城市发展，吸引了越来越多全国性大型开发商的关注，富力、大唐、国贸、万科、建发、恒大、宝龙、中海、禹洲、保利、世茂、正荣、三盛、龙湖、联发、融创等近20家全国百强房企相继入驻。
世茂拿下2020P02地块，在漳州市区增持。此前市区已有三处地产项目，分别是世茂城市产品、“安德广”、与保利合作开发的“保利世茂辉煌滨江”，以及近期入手的“世茂富盛乾隆尊品”。近两年，在长泰、角美（台商投资区）、漳浦、东山、龙海等地加速布局。据克而瑞数据显示：2019年闽南地区全口径成交金额排名中，漳州贡献了世茂40%的业绩份额。显然，漳州仍将是世茂的战略深耕目标。
这是融创中国控股首次进入漳州市区。此前，融创中国控股主要布局角美（台商投资区）和漳州港（开发区），并与碧桂园合作开发漳浦碧桂园融创中国控股十里江湾。近年来，融创中国控股多次参与市区土地竞拍，但直到今年才最终成功入市。
04 不仅“中间商”们努力，“代工工厂”们也对“三稳”期待竖起大拇指。
2020P01地块（长富安置地块）最后出现，也最终引发了本次土地拍卖。共有天利仁和、宝嘉、东海发展、漳龙、恒盛、安溪春秋、万顺、奥园、个人（王志强）、个人（王有杰）、阳光城、省一建、中建海峡、泉州荣锦、中粮、正荣、泉州润宇、中海、联泰、海拓、福建建工等21家开发商（个人）参与竞拍。经过近半个小时的争夺，漳龙（国企）以楼面价约3724元/平方米、溢价率约68%一举夺标。该地块住宅回购价为7776元/平方米。
有意思的是，该地块起拍楼面价约2223元/㎡，比大唐去年拍卖的限价回购地块2019P08、2019P09分别低约214元/㎡、232元/㎡。但最终参与竞拍的房企共有21家，参与竞拍的房企中有央企、国企、房企百强、区域性民企，甚至还有“个人”，最终国企“张发”中标。
约68%的溢价率、约3724元/平方米的楼面价，较大唐去年拍卖的限价回购地块2019P08、2019P09的成交楼面价分别高出约1287元/平方米、1269元/平方米，非常考验房地产商的能力。
2020年漳州市首场土地拍卖会上，无论是世茂增持“2020P02地块”（豪宅地块）、融创中国控股集团首次入市并拿下“2020P03地块”（普通住宅地块），还是21家房企角逐“2020P01地块”（安置房地产地块），“中间商”“代工工厂”等都用真金白银兑现着“三稳”预期。
05“三个稳”一、降息降准保市场全球疫情或促使房地产政策适度放松
今年2月24日，漳州市市长刘源在专题调研加快服务业复工复产时要求，密切关注房地产市场运行情况。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快房地产项目复工复产，扎实做好稳地价、稳房价、稳预期工作，确保疫情防控期间房地产市场平稳健康有序运行。这是漳州房地产市场的最新基调。
3月30日，央行通过利率招标方式进行了500亿逆回购操作，中标利率为2.20%，较2月17日的2.40%下调了20个基点（此前多为5个基点、10个基点）。这显然是降息的重要信号，向市场传递出4月份LPR大概率会下降的强烈信号。
3月27日，决定2020年中国经济命运的会议如期举行。关于楼市的建议：
“全球经济危机正在形成，二季度中国经济和就业压力仍然较大，结合前期调整情况，建议在“房住不炒”、“一城一策、一城一策”的原则下，从供给侧和需求侧两个方面适度放松房地产政策，适度放松房地产政策有利于稳定投资和消费，带动相关产业链稳定。”
从以上看到，“房子是用来住的、不是用来炒的”、全球疫情、国家环境变化等，房地产市场必须“三稳”，漳州房地产市场必须平稳健康有序发展，未来预期明确。
当然，“未来”是否真如“预期”，购房者还握有“关键票”。
你会付钱吗？还是不会？
附件：2020P01-P03地块大致位置图
（漳州房产市场情报图，点击图片可放大查看更清晰）
地块 2020P01
地块名称：地块2020P01
位置：彰化东路以南、龙溪北路以东、规划莲花路以北
区段所在地：长富区
转让面积：46903.31㎡
土地用途：居住用地-城市居住用地（普通住宅）、商业及服务业用地-零售商业用地（商场、商铺）
容积率：1.0＜容积率＜2.6
建筑面积：A栋＜121900㎡
建筑高度限制：<105米
起拍价：2.71亿元
起拍楼面价（元/㎡）：约2223元/㎡（较去年限价回购地块2019P08、2019P09分别低214元/㎡、232元/㎡）
商业配比：需建700平米左右独立公共聚集场所
限价回购：不设底价漳州台商投资区房价，限价回购（住宅商品房回购价格7776元/㎡，商业用房回购价格15446元/㎡，地下停车位回购价格3000元/㎡。）
注：安置房面积及户型比例为：50㎡以下10%，50~80㎡15%，80~100㎡25%，100~120㎡25%，120~150㎡25%，由漳州市住建局限价回购，用于城市建设项目（含棚户区改造项目）安置。
剧情 2020P02
地块名称：地块2020P02
位置：龙江北路西侧、规划莲花路北侧、龙江北路西侧
区段所在地：长富区
转让面积：34738.65㎡
土地用途：居住用地-城市居住用地（高端住宅）
容积率：1.0＜容积率＜1.1
建筑面积：<38,200 平方米
建筑高度限制：<15米
起拍价：4.72亿元
起拍楼面价（元/㎡）：约12356元/㎡
商业比例：纯住宅，不允许别墅
是否有底价： 有
周边新盘及售价：三盛璞悦湾、国贸润园、荣盛1号府等，均价13000~14000元/㎡。
2020P03地块大致位置
（漳州房产市场情报图，点击图片可放大查看更清晰）
剧情 2020P03
地块名称：地块2020P03
位置：龙文北路以东、岚桥路以西、北环路以南
板块位置： 京山板块
转让面积：83810.39㎡
土地用途：居住用地-城市居住用地（普通住宅）、商业及服务业用地-零售商业用地（商场、商铺）
容积率：1.0＜容积率＜2.5
建筑面积：<209525㎡
建筑高度限制：<100（住宅建筑高度大于24m）
起拍总价：10.09亿元
起拍楼面价（元/㎡）：约4816元/㎡
商业比例：商业面积不低于3000平方米，不高于6500平方米
周边新盘及价格：悦龙庄二期、世茂富盛乾隆尊品二期、宝龙广场云景里、上层55皇家别墅等，均价11000~13000元/㎡，上层55皇家别墅均价在15000左右。
