打破
房地产是一个依赖天气的行业。
因此，我们必须从战略上把握好节奏。
在营销中，你应该顺应潮流。
在不同的市场带，促销、定价等核心策略完全不同，营销策略和方式也各有不同。
当然，对宏观市场的判断和预测是相当困难的，这是“大营销策划”所需要的专业能力。对于一般的营销策划人员来说，需要具备在纷繁复杂的信息中辨别真伪、梳理提炼、逻辑表达的能力，这就要求营销策划人员掌握市场运行和发展的基本逻辑。
同时，营销策划人员必须对市场动态保持高度敏感，主动调整营销策略。
大部分营销策划报告都是从市场部分开始的，往往看到开头的大量数据，不知道这意味着什么，没有结论，也不知道和后面的战略部分有什么关联；或者提出“宏观市场看好，区域竞争激烈，项目机会与挑战并存”之类的胡言乱语结论。营销策划思路源于对市场的洞察，如果不透彻理解市场房地产营销策略现状，营销策划难免会按照自己的想法来做。
营销策划就是为了解决问题，问题就是目标和现状的差距。
例如销售目标没有达成、影响力不足、访问率不足、转化率太低等，就需要营销策划采取一系列的营销行动来弥补差距。
整合营销策略就是在市场比较的基础上，将营销目标与期望进行比较，把差距分解成若干个问题，然后逐一解决。市场比较分析是一个“了解情况”的过程，而营销策划则是“破局”的解决方案。
一
确定你所在的细分市场
通过对地点自然客源吸引的判断、项目定位以及初步的客户细分，我们界定项目处于什么样的“境地”，识别出主要的竞争对手是谁，以及谁在扰乱竞争。
同一领域的项目不一定是竞争对手，满足相同客户需求的项目才是竞争对手。当然，这个定义其实是一个假设，它限制了你的目标客户群的范围。其实，我们可以不断修正这个假设。
分析该市场的现状和规则
二
市场分析的核心是三个方面：
1）客户构成：通过勾画竞争对手的客户特征，绘制其分布图，可以推断出本项目的客户地图；
2）供需关系及竞争态势：通过梳理竞品的库存、供应计划、营销方式等，判断项目面临的竞争态势，从而制定有针对性的竞争策略。此部分要细化到项目所属类别，甚至户型、面积范围、总价范围等；
3）量价关系：结合产品质量、营销力度、价格、竞争对手的销量等，计算出这个市场的量价关系，进而推断出这个项目的量价关系。一方面为后续项目的定价策略提供专业依据房地产营销策略现状，同时利用预期价格计算出可能的销量。如果没有达成目标，说明出现了一个核心问题，营销策划就是为了解决这个问题。
三
确定突破的可能性和方向
经过一定时间，市场会达到一种均衡状态，这种状况的改变有两个驱动力：
市场的自我成长和演变
最重要的是这个板块会成长，以上海为例，新疆湾城最初是一个区域改善区，逐渐成长为城市高端板块，项目面临的情况完全不同，营销人员需要敏锐地发现市场的演变。
依靠项目“引导市场”的方式
比如配套、产品力的突破，可以让自己突破原有的“局面”，比如方兴在买下大宁地王的时候，原本就看到了打破局面的可能，但宏观市场的变化却出乎意料。
市场分析必须有结论，研究数据、分析现状，是为了发现规律、寻求突破方向。好的营销策划能从市场数据中洞察市场规律、趋势，找到突破项目的机会，并能将大量的数据信息简练提炼成清晰的观点，用清晰的逻辑表达出来，从而提升策略的说服力。
营销策划要避免没有进行细致的调研，对市场只有肤浅的了解，根据猜测制定营销计划，或者堆砌大量让人看不懂的数据图表，以及市场分析和策略制定脱节。
最后，基于大量的市场数据，营销策划人员要学会利用好这些资源，同时不要忘记实地考察和调查。
营销策划可以天马行空，创意无限，但营销策划前的市场调研必须细致缜密，每一项数据都必须准确无误，任何疑问都必须亲自到现场核实或电话确认，市场洞察必须是经过反复“用脚测量，仔细思考”的结果。
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