一对兄妹签订了房屋买卖协议，并通过过户取得了房产证。然而几年后，当哥哥向姐姐要购房款时，姐姐却拒绝给钱。这到底是怎么回事？南通通州法院经审理认定，夫妻之间签订的房屋买卖协议系“名义上的赠与”，驳回了唐某的全部诉讼请求。近日，随着南通中院二审维持原判，兄妹之间的房产纠纷终于尘埃落定。
家住南通市的唐氏姐弟俩，以前感情不错，但近年来一场房产纠纷让他们闹得不愉快。原来，唐氏姐弟的父母在通州平潮镇留下了七栋老宅。2007年，唐氏凭继承协议独自继承了这七栋老宅，并办理了房产证。虽然这七栋老宅一直空置，但随着平潮当地经济的发展，老宅所在土地或将面临拆迁安置。2018年，唐氏姐弟开始商量如何让老宅的经济效益最大化。为此，两人在2018年、2019年签订了数份《房产转让合同》和《补充协议》，最终约定以26万余元的价格转让老宅中31.41%的房产份额。双方还凭买卖协议为唐氏顺利办理了房产证。 2022年初，唐某开始向姐姐索要购房款23万余元，协商无果后向法院提起诉讼。
在法庭上，唐某主张其姐姐未按照购房协议支付剩余23万元房款，构成违约，要求解除协议、将房产重新登记到其名下，并赔偿其经济损失10万元。
唐女士认为，双方不存在房屋买卖关系中华人民共和国建设部房地产买卖契约，原意是通过赠与的方式转让部分房产份额，已办理过户变更登记，房屋赠与行为不可撤销中华人民共和国建设部房地产买卖契约，原支付的3万元是共同房屋装修费用，并非预付的“购房”款。
法院经审理认为，涉案转让房屋为七间老房的一部分，原为兄妹俩父母的共同财产。后唐某继承了涉案房屋的房产权。自2018年起，兄妹俩已签订了部分房产份额转让协议，并办理了产权变更登记。买卖双方均为兄妹，涉案房屋均来自其父母。而且唐某本人曾起草《房屋赠与协议》和《房屋继承情况说明》，可以印证双方所谓的房屋买卖，其实是赠与行为。从合同履行情况看，兄妹俩以相互转账的方式制造了支付价款的假象，作为转让涉案房屋的依据，并不存在支付价款的真实事实，也证实双方不存在真正的房屋买卖关系。 因此，唐某以其对房屋出资额较大为由主张应为房屋买卖关系，缺乏事实和法律依据。通州法院根据查明的案件事实，判决驳回唐某的全部诉讼请求。唐某不服一审判决，向南通市中级人民法院提起上诉，南通市中级人民法院最终作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
【法官表态】以虚假意思表示实施的民事法律行为无效
本案法律事实发生在《民法典》施行前，应当适用当时的法律及司法解释。根据《中华人民共和国民法总则》，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事行为无效，以虚假意思表示隐匿的民事行为效力，依照相关法律规定处理。隐匿的民事行为是否有效，取决于隐匿行为本身是否符合效力要件。
本案中，首先，兄弟姐妹之间虽然通过签订房屋买卖协议完成了房屋的过户和变更登记，但在房屋处分过程中，并不存在真实的给付对价关系，虽具有买卖合同的外观，但不符合买卖的本质要件，是掩盖了真实的赠与合同的虚假买卖合同，涉案房屋买卖合同属于虚假行为，应认定为无效。
其次，虚假买卖合同中隐含的真正赠与是双方真实意思表示，涉案房屋已完成过户登记，并发生实际产权变动效果，符合赠与的构成要件，且不存在可以撤销赠与的情形，应认定为合法有效。综上所述，法院认为双方存在虚假的房屋买卖合同关系，故作出上述判决。
通讯员顾惠华、许振锋
盛媛媛 校对
