乐居财经讯 王彦杰11月3日，越秀地产基金董事长、执行董事、首席执行官林德良就如何结合越秀地产自身发展，实现资管价值最大化发表了自己的看法。林德良表示，商业地产的运作有三种模式，“开发—销售”是最传统的模式；第二种模式是“开发后长期持有”；第三种模式是“开发—运营—资管”。
他指出，每种模式都有其优缺点，回归三种模式，实现资产价值最大化才是房地产开发运营的最终目的。如何把房地产产品变成房地产金融产品，如何把砖头变成股票？以香港为例，香港有三种上市模式：公司上市、信托上市、商业信托上市。其中，公司上市融资成本较高，但有一定的投资灵活性，而信托上市则相对缺乏灵活性。
他进一步解释，为增加REITs投资时的灵活性，香港证监会今年6月10日发出咨询信房地产投资信托基金守则，建议修订房地产投资信托基金的操守准则。为实现资产价值最大化，也需要明确国内REITs与香港REITs的区别。
从香港来看，第一，它的监管已经有15年的历史了房地产投资信托基金守则，已经比较成熟；第二，香港所有的商业地产都可以投资，75%的资金可以投资；第三，关联交易金额和负债比例，香港每年关联交易总额不能超过5%，负债比例要求借贷比例低于45%。
中国对于各项条件的要求相对比较严格，首先其REITs尚处于试点阶段；其次其投资标的主要是基础设施项目，要求80%的投资用于基础设施项目；在关联交易和负债率方面，中国的关联交易与国际标准还不太接轨，而中国的负债率要求是负债率低于28.57%。
除了上述差异，林德良还提到，企业需要关注资本、投资者结构、分配路径等因素的影响，并以此为基础思考企业的地产股权结构和路径。在地产公司上市的浪潮中，已有18家公司在香港上市。他认为，地产公司若想上市，必须具备三位一体的管理架构。
越秀地产发展到300多亿元的规模，资产增长超过7.5倍，这是通过不断优化资本、引入不同股东、做流动性溢价，使资产价值在整个过程中最大化实现的。
