作为专门为城市更新项目提供法律服务的职业律师，简小曼和王秀娟见证了房地产行业的蓬勃发展。两人均就职于盈科（深圳）律师事务所，办公室位于深圳CBD一栋写字楼的高层，透过窗户望出去，可以看到深圳几个知名的城市更新项目。
他们服务的拆迁项目既有城中村，也有老旧小区。在深圳律师行业，专门做旧城改造的律师并不多，“这个圈子很小”，简小曼说。
无论是城中村还是老旧小区，拆迁补偿形式只有两种——现金补偿或者产权调换，通俗地说，就是补偿钱还是补偿房子。“以前大部分人选择房子，那是楼市火爆的时候的选择。”简小曼发现。近两年，随着房价的调整，拆迁户的观念也发生了变化。“能拿钱就拿钱。”在福田一些老旧小区门前，房价下跌后，现金补偿标准高于实际市场交易价。
还有一点让简小曼觉得很有意思。签订拆迁合同时，被拆迁户有机会以拆迁时市场价的九折购买额外的住房面积。前几年，“大家都抢着买，请客、送礼、动用关系，多买了几平方”。今年安置房建好，到了该缴纳额外购房款的时候，被拆迁户“开始找各种借口推卸责任”——“房价跌了，原来的价太高了；现在不要了，能不能退；没钱，交不起……”
“大家的心态都变了。”简小曼说道。
王秀娟刚进入这个行业时，看到的却是另一番景象。2015年前后，她为一家资产管理公司的拆迁项目重组提供法律服务。深圳330政策发布后，楼市经历了一轮疯狂增长，重组中的拆迁项目又出现了新的纠纷——后签约业主的补偿标准。随着房价上涨，这引发了先签约业主的不满，要求撕毁旧合同，重新签订合同。“主要原因是房地产市场起步，拆迁带来了巨大的利润空间。”
人性的考验
在王秀娟的职业印象中，2015年到2019年，房地产市场一直处于非理性状态，这也是城市更新中一些矛盾纠纷的根源。“房价涨得太快，旧改项目的时间线太长，五年、十年都算短的了，出现（签约业主后悔）也是很正常的。”
拆迁引发的问题和纠纷，大多与利益、人性有关。
在拆迁过程中，一些农民房屋经过了多轮交易，现业主需要拿到补偿，有的需要原业主配合办理手续，巨额的补偿利益引发新的纠纷，原业主不愿配合、反悔的情况屡见不鲜。
“对于涉及农民房屋、小产权房的纠纷，法院往往以‘先行政后民事’为由不予受理，通过诉讼方式解决此类纠纷，目前并不是一条很顺畅的路。”王秀娟说。
在拆迁过程中，亲属之间因利益冲突而反目成仇的现象屡见不鲜。
简小曼曾遇到过一位业主，家里有三口人，但丈夫坚持不签拆迁合同。起初，妻子和女儿也同意他的做法，“但时间长了，五年八年，人生就浪费在了这一件事情上，一般人承受不起。”最后，妻子和他离婚了，女儿因产权纠纷和父亲对簿公堂。
在两位律师接触的案件中，很多家庭因拆迁引发的利益冲突都与“重男轻女”的观念息息相关。简小曼代理的案件是三兄妹原本生活在海外，母亲旧房装修后，互换了十多套安置房。这笔丰厚的遗产，让三兄妹在深圳打了10年的官司。“大姐告二姐，二姐告大姐，两姐又联名告弟弟。”
“大姐认为遗产应该均分，二姐抚养责任大，认为分配遗产时应该考虑抚养费。弟弟认为女儿嫁出去就像泼出去的水，所有财产都应该是女儿的，姐妹俩什么也得不到。但法院支持男女平等。”最终，法院根据公平原则作出判决。
“很多家庭都是这样。他们认为女儿不会继承任何东西，不会给你任何东西。有些家庭甚至想夺走你的房子。甚至姐姐自己的房子也要给哥哥。”
王秀娟发现，家庭内部的很多利益冲突也与长辈对遗产继承没有明确安排有关。“在我们实际接触中，深圳城中村的拆迁户主动立遗嘱的情况非常少，即使老人有很多财产，也没几个人会立遗嘱，可能觉得不吉利吧。”
除了诉讼，城中村拆迁户还有另一种解决家族利益纠纷的方式，那就是寻求宗族成员或股份公司调解。“在广东的农村，宗族成员的联系非常密切，有的村子里都是一个姓，村民也很讲究亲情，愿意听长辈的话，也愿意听股份公司领导的话。”
在深圳城中村改造中，出现过不少“已婚女工”争夺赔偿的案例。简小曼就曾代理过此类案件，“大冲改造、坪山、龙岗城中村改造都出现过这种情况。”在深圳的城中村中，一定数量的本地女性已经嫁人到外地或外地。当城中村进入改造阶段时，股份公司与“已婚女工”因赔偿问题发生了一系列纠纷，一些已婚女工将股份公司告上了法庭。
“此类案件有一定数量，法院专门形成了一个内部备忘录，上面写明，这些拥有股份公司股份的已婚女儿，有权获得拆迁补偿。”
对巨额利润空间的贪婪，也让很多与拆迁无关的普通民众落入陷阱。早期城中村拆迁，安置房指标灰色交易猖獗，地下中介的广告上写着“不限购、单价低、税费低，几年涨了好几倍……”很多人在利益诱惑下，争相购买安置房指标，这让一些不法分子有机可乘，利用伪造的证件和安置房指标实施大规模诈骗。简小曼从业内人士口中得知，有人被骗走数千万元。2021年，深圳出台明确文件，出台一系列政策，严堵小产权房和安置房指标漏洞，防止安置房炒作。
游戏空间缩小
近两三年，房地产行业下滑之后，也在发生新的变化。简小曼接触到的诉讼案中深圳经济特区房地产，“不少房企因为拖欠拆迁户安置费而成为被告，开发商没钱了。这是近几年才出现的情况，以前是不存在的。”
“开发商和拆迁户博弈的最终目的是为了盈利。”王秀娟说，但拆迁户的利益讨价还价空间也在缩小。
“早些年，拆迁群众跟开发商讨价还价深圳经济特区房地产，开发商愿意拿钱，讨价还价中的一部分利润是可以赚取的。棚户区改造政策在老旧小区实行后，拆迁主体是政府部门，资金是财政资金，审核很严格，补偿标准也很严格。”简小曼回忆说，早些年，老旧小区改造“民告官”的案件比较少见。棚户区改造政策实行后，老旧小区此类诉讼案件较前几年有所增加。
“相比城中村业主，旧区业主的法律意识要强很多，有的业主非常专业，对城市更新政策了如指掌，对行政程序的合规性了如指掌。”“归根结底，最终目的还是为了盈利，但几乎没有什么可争取的余地。”简小曼说。
房地产行业的寒意也蔓延到了简小曼和王秀娟身上。两位律师都被不同的房地产公司拖欠法律服务费。在笔者见到简小曼的前一天，他还在催促一家房地产公司偿还欠款。对于王秀娟来说，“一些曾经服务过的开发商，现在成了我们的债主。”
过去几年，王秀娟的主要客户是负责拆迁的开发商和正在进行城市更新的城中村股份公司。这两年，“愿意付费给我们做法律服务的开发商越来越少，股份公司也一样。”
这两年，王秀娟接到了更多来自城市更新部门的法律服务请求。“政府要保证楼盘和项目的交付，大型房地产公司遇到的问题、开发商解决不了的困难都给政府带来压力。政府现在在想政策、想办法盘活项目，确保各方利益。”
近两三年，因为资金问题，一些由房地产公司主导的拆迁项目陷入停滞。王小娟就曾接待过一些担心项目流产的拆迁户。“这时候大家就应该回归理性，等待最后的投资人进来。国家也在努力让房地产行业往健康的方向发展，等待的时间会比较长，但我相信大家会回归理性去解决问题。问题可以解决，但赚多少钱的预期要降低。”
“现在做钉子户还要考虑一个问题，开发商的资金链很紧张，拆迁周期一拖再拖，开发商就会被拖死，这样的结果对谁都没有好处。现在的市场，开发商手里的旧改项目也很难卖出去，如果成了两难之选，那可能就什么都没有了。”
难题
产权问题是城中村、老旧小区改造中最常见、最集中的问题，但产生的原因各有不同，城中村产权问题大多源于“农民房违建、小产权房”问题，而老旧房屋产权纠纷则不少与国家产权制度和政策配合的滞后有关。
“城中村有专门的产权认定政策规定，可以解决这个问题。相比之下，老旧小区遇到的产权问题更加复杂，解决起来也更困难。”王秀娟说。
进入城市更新进程的老旧小区中，有大量特区建设初期建设的福利房、廉租房，这些房产的实际居住者有一部分已经顺利办理了产权手续，也有相当一部分因为种种原因尚未办理产权手续。
“有些老房子，你搞不清楚它归属何方，也找不到答案，因为早期档案制度不健全、政策衔接不完善。”房屋产权本来就很复杂，而多年来又因继承、婚姻、家事、买卖等事情，衍生出不少产权重叠的问题。
王秀娟最近很头疼，因为手头上有一件事——一家早期的国企在上世纪80年代修建了职工住房，分配给员工后，实际住户在那里住了二三十年，却没有办理产权证，这些房产的产权一直登记在企业名下，但企业却被注销了。
“按照政策，拆迁单位要和房产单位也就是建筑公司签订拆迁合同，但建筑公司已经注销了，怎么办？”王秀娟说，这些问题也是司法系统很难解决的。
简小曼在实际工作中也遇到过大量类似案例。“公司注销了，当时没有办理产权手续的员工，作为实际居住者，很难拿到拆迁补偿。旧城改造中，此类纠纷有一定数量。”
不同员工与原单位的购房合同不同，房建公司与员工之间也存在一些纠纷。“有的购房合同规定，员工从房建单位调走，原单位有权收回产权。原单位认为，你已经从我单位调走，连户口都迁出深圳了，你无权享受拆迁补偿。但很多员工觉得，这套房子是我花几万块钱买的，就应该归我所有。”
还有部分老旧小区居民前些年产权意识淡薄，不愿办理房改手续，导致拆迁时错失补偿。
20世纪90年代，深圳出台了一系列关于房改的规范性文件，符合条件的员工在2001年以前都有机会办理房改手续，“交几万元，办个证，房子的产权就归你了”。
“当时很多人觉得没必要，单位把房子分配给我，我住了这么多年，有没有证都无所谓，当时房价还没涨，也没人知道，现在要拆迁，房价那么高，再想办手续，根本没机会，很多人损失很大。”处理过几起类似纠纷的简小曼说。
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被拆迁户因拆迁致富能算是幸运吗?简小曼和王秀娟的看法略有不同。
“市场上曾经流传着一个笑话，想买房就去世界杯期间安置房集中的地方，那时候可以捡到一些便宜的楼盘，比如‘三天内付款打五折’。”在简小曼的印象里，每年世界杯期间，拆迁二代都会卖掉房子赌球，“卖掉爸爸的地对儿子来说不算痛苦，拆迁对一些年轻人来说可能不是什么好事。”
在王秀娟看来，这些现象并不能代表大多数人。她在城中村遇到的村民大多给她留下朴实、踏实的印象。“很多孩子就给村委会打工，或者不干活，平时吃喝玩乐在家，没什么特别的欲望。外界把一夜暴富的想象放大了。”
王秀娟认识一位香港朋友，名叫M。M的父亲上个世纪在深圳投资了六七千平米的房产。城市更新后，这些房产大多被红皮书房产所取代。但M在香港的生活似乎与以前没太大区别。他没有买车，上下班坐地铁，每天依然做着自己感兴趣的工作。
在与城中村原居民的交流中，王秀娟发现，城中村居民对待教育的态度比多数城市中产阶级要轻松。“如果孩子有能力，我们当然会支持，如果孩子没干劲，留着也没关系。他们的安全感和中产阶级不一样，不担心孩子将来的生存和经济能力。”
文丨黄小邪
本文原载于深圳微视光
