省政协十三届二次会议提案《关于适当调整存量商品房交易税费促进市场流通的建议》（编号0268）的答复
辽税函[2024]112号
委员马荣芳：
您关于《关于适当调整存量商品房交易税费促进市场流通的建议》的建议收到，我局高度重视，及时组织相关人员认真研究分析，并采纳了省财政厅、省住房城乡建设厅、省自然资源厅、省金融监管局等协办单位的意见。现结合存量商品房交易价格评估及房地产交易税费政策有关规定，答复如下：
一、基本情况
1.我省存量商品房交易价格评估基本情况
按照上级部门关于应用房地产纳税评估技术确定交易环节计税价格的工作要求，我省应用全省统一的既有商品房交易价格评估系统，采取省、市或县（区）分工合作的工作模式，开展既有商品房交易价格评估工作。省税务机关主要组织实施本省既有商品房评估工作，构建基于市场规律的《辽宁省既有商品房交易价格评估系统》。市或县（区）税务机关的工作主要包括：制定本地区既有商品房评估工作实施方案；通过政府招标方式购买房地产评估公司，负责本地区既有商品房交易价格评估基础数据和参数值测算；负责审核房地产评估公司出具的评估报告；负责将经审核通过的既有商品房交易价格评估基础数据和参数值导入辽宁省既有商品房交易价格评估系统。
（二）存量房地产交易税费政策基本情况
存量房地产（含商业地产）交易过程中，包括转让方的增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税和接受方的契税、印花税等税费，在转让过程中，因房地产取得时间和价格不同，需要承担不同比例的税费。
二、发展现状
1.存量商品房交易价格评估进展
为加强存量商品房交易价格评估管理，我省适用辽宁省统一的存量商品房交易价格评估系统受理存量商品房申报纳税，各市税务局按照要求开展具体管理工作。一是数据管理。逐步缩小评估值（含标准房价水平）与市场价格的差距，各地下调比例不得超过10%。二是数据更新周期。各市、县（区）税务机关每年至少调整一次标准房价数据，系统按照一年（365天）有效期标准设定标准房价数据时间参数。三是评估价格争议处理。纳税人对税务机关确定的计税价格有异议的，税务机关应及时告知纳税人争议解决方式和相关法律救济途径，保障纳税人合法权益。
全省各城市开展的存量商品房交易价格评估，基本满足包括商品房在内的计税依据的确认。一是统一性，采用全省统一的技术标准和评估体系。二是规范性2024年房地产契税调整，采用政府采购的方式确定房地产评估机构。三是公平性，采用市场化方式，根据当地房地产公平价格确定标准价。四是公正性，采用税务人员与聘请外部部门专业人员相结合的方式确认相关评估工作。
以营口市税务局为例，2023年二手商品房交易存在评估价格争议的案件共7件（占交易总量的0.31%），均按规定进行了调查核实和确认。其中，4件维持原评估价格（占交易总量的0.18%），3件（占交易总量的0.13%）采纳纳税人意见，按规定程序调整结果。上述争议处理得到了纳税人的理解和支持，办税服务厅及时为纳税人办理了商品房纳税申报。
（二）商品房存量交易税费政策执行情况
房地产（含商业地产）交易实行全国统一的税费政策，按照税收法定原则，我省无权在文件中擅自修改或扩大对税收政策执行标准的解释。
辽宁省人大、政府、财政、税务等相关部门在法律授权范围内开展了契税具体适用税率的确定工作。 根据《中华人民共和国契税法》第三条关于制定契税具体适用税率的授权，2022年辽宁省财政、税务、住建等部门研究制定了《辽宁省契税具体适用税率调整方案（草案）》（以下简称《方案》），建议我省契税适用税率由现行的3%、4%两级税率调整为3%税率，自2023年1月1日起实施。经省人大常委会审议通过省政府常委会提出的《方案》，于2022年11月29日公布实施。全省范围内降低契税税率，对公平税负、降低企业制度性交易成本、减轻纳税人负担、促进税收良性循环、健康发展将发挥积极作用。 房地产。
三、后续步骤
1.加强存量商品房交易价格评估管理
我局将诚恳接受大家的有关工作建议和协办单位的意见，加强和改进存量商品房交易价格评估管理。一是结合市场供给、量价关系等因素，定期更新评估价格基础信息。二是采取措施，根据市场波动情况缩短评估价格调整间隔时间或增加评估价格发布频率，及时反映市场价格水平。三是在委托有资质的评估公司参与评估工作的基础上，积极听取人大代表、政协委员的意见建议，吸收各级房地产行业协会的意见，聘请具有一定理论水平和实践经验的行业专家参与制定评估价格技术标准。 四是根据实际情况，探索公开评估价格制定过程，采取召开价格听证会、邀请房地产行业机构代表和公民参与、公开征求社会意见建议等措施，进一步提高我省房地产评估工作的科学性、系统性和稳定性，确保评估价格及时反映当地房地产市场真实交易价格水平。
营口税务局专门研究了商业地产评估价格数据调整的技术标准和工作流程，引入房地产专业评估机构和社会相关部门参与技术标准制定、评估结果评审等工作。在此基础上，积极采纳大家向政协提案中提出的合理化建议，采取听取政协委员意见、引入市场供给和量价关系因素、关注商业地产价格评估市场波动、缩短评估价格调整间隔时间或增加周期内评估价格频率等措施，构建反应及时、数据稳定、贴近市场公平价格水平的存量商业地产交易价格评估体系。省局将支持营口税务局试点工作，待试点实践成熟后适时向全省推广。
（二）及时向国家有关部委报告房地产交易税收政策建议
目前，社会上要求调整房地产交易税收政策的呼声较高，我局将会同省财政、省住建等有关部门，认真考虑大家的意见建议，认真进行研究论证，及时将合理可行的建议意见向财政部、税务总局、住房城乡建设部等有关部门反映，争取上级部委优化出台政策，支持房地产市场长远发展2024年房地产契税调整，让税收红利惠及老百姓，为激活辽宁省房地产交易市场特别是商业地产市场，促进房地产行业良性循环、健康发展贡献力量。
联系人：马燕
