领展房地产基金公布2023/2024财年全年业绩，总可分配收入增长超市场预期，收入及物业净收入实现高质量增长
2024年4月19日，中国证监会与香港证监会联合宣布将房地产投资信托基金（REITs）纳入沪港通机制。恰逢政策支持利好背景，港股最大REITs、唯一蓝筹REIT——领展房地产投资基金（0823.HK，下称领展）于5月29日发布了最新的2023/2024财年全年业绩报告。
一如既往，领展最新财务数据依然可用稳健可靠来形容，截至2024年3月31日，领展全年收入达135.78亿港元，物业净收入达100.70亿港元，同比分别增长11%及9.5%。
领展5月29日中午公布业绩，中午复盘后其股价由跌转涨，逆市上涨近7%，随后随大盘下跌。截至5月31日港股收盘，领展基金单位报32.80港元，即时股息收益率为8%。
财务状况保持稳定
领展房地产投资信托基金（link REIT），全称领展房地产投资信托基金，于2005年11月25日在香港联交所上市，是中国香港首只上市的房地产投资信托基金，其管理人为领展资产管理有限公司。
经过十九年的发展，领展已成为亚太区领先的房地产投资者和资产管理公司，也是亚洲规模最大、交易量最大的房地产投资信托公司。其物业组合多元化，涵盖零售、停车及相关业务、写字楼和物流资产，物业分布于香港、中国内地、澳大利亚、新加坡和英国。作为专业的房地产资产管理公司，领展不仅形成了成熟的投资组合管理模式，而且在租赁、物业管理等底层资产的运营和维护方面拥有丰富的经验。公司目前拥有超过 1,300 名员工。
历经数年全球疫情和经济持续放缓，领展在逆境中仍交出了一份满意的答卷。最新财报显示，领展2023/2024财年主要财务指标呈现盈利态势。除全年收入和物业净收入的高质量增长符合市场预期外，领展全年可分配收入总额也增长6.4%至67.18亿港元，表现优于市场预期；每基金单位末期分红增长11.6%至132.57港仙，每基金单位全年分红262.65港仙，同样优于市场预期。自2005年上市以来，领展的股息分配一直稳定，并一直坚持将100%的可分配收入用于派息，早已高于港股监管规定规定的REITs收益分配90%的最低标准。
与此同时，领展最新的负债率已由24.2%下降至23.5%，净负债率亦维持在19.5%的低位，平均借贷成本亦维持在3.78%的非常有竞争力的水平。据公司披露，在过去一年，为应对长期的高利率环境，尽量降低利率波动风险，领展已将固定利率债务占比由56.8%大幅提升至69.8%，并透过审慎的外汇管理策略，将所有海外投资及超过70%的人民币资产通过远期合约及掉期合约进行对冲，从而减少汇率变动对可分配收入的波动。
资产多元化战略取得成效
领展房地产信托基金将于2025年迎来上市20周年。自成为首只在港股上市的房地产信托基金以来，公司多年来经历了一系列外部环境的变化。但从历年的财报数据来看，领展房地产信托基金不仅经受住了外界的起伏，还取得了良好的可持续增长。在最新的财报中，公司将过去一年的增长归功于一系列此前的收购，包括完成新加坡两家零售商场的交易，以及将此前收购的澳洲零售资产和中国内地物流资产全面纳入财务报表，为盈利做出贡献。
领展房地产信托基金于2023年收购了新加坡的两项零售资产，增长显著。图为领展房地产信托基金收购的新加坡人口最密集的地区之一裕廊坊。
优质成熟的REITs一般通过“两条腿走路”实现长期可持续增长发展：一方面依靠精细化、专业化的物业运营提升底层资产价值，实现内生性增长；另一方面通过并购、资产处置等主动资产管理，实现内生性增长之外的外生性增长。对领展房地产基金而言，通过外部并购实现多元化、分散化业务发展战略的收益显而易见。
财报显示，领展上财年海外资产收入同比增长168.8%至17.42亿港元，物业净收入同比增长204.6%至11.88亿港元，澳洲、新加坡零售资产出租率分别维持在99.7%、97.8%的高位。
同时，中国内地业务收入亦同比增长1.7%至15.72亿港元，物业净收入同比增长5.9%至11.52亿港元。在经济增长放缓的背景下，领展在内地四个一线城市的零售资产表现持续向好，零售出租率达96.6%，平均零售续租调整率亦摆脱近几年疫情带来的压力，由负转正，重新实现2.8%的增长。
领克中央城位于深圳市福田区核心商圈，2022年完成大规模资产升级改造，以全新面貌开业。图为领克中央城
作为一家总部位于中国香港的房地产投资信托基金，领展于2015年首次走出香港，将业务拓展至其他地区。此后，公司相继在北京、上海、广州、深圳四个一线城市收购了六个购物中心、两栋办公楼，以及长三角和粤港澳大湾区的多个物流仓储设施。2019年12月，领展将足迹延伸至澳大利亚，开启海外并购进程。目前，公司在澳大利亚、新加坡和英国拥有多处优质零售及办公资产。
通过观察交易细节不难发现，领展的并购标的均位于各国及地区的核心城市、核心区域，这在一定程度上保证了相关资产能够享有稳定充足的客流和消费力，即使在经济波动时期，核心区域资产的表现也往往优于非核心区域资产。
更重要的是，公司的收购并非完全集中在某一区域或领域，而是多元化的，每项资产都有自己的特点。这也体现了公司审慎的物业组合管理方式，以及“以资产为基础”、不盲目跟风的稳健投资理念。
对于公司投资表现，领展资产管理公司董事长聂亚伦表示，公司坚守投资纪律，不断扩大投资组合，实施多元化战略，巩固了领展的防御地位。他指出，在充满挑战的市场环境下，许多投资项目目前正在重新定价，稳健的资产负债表为领展带来了可推动增长的并购机会。
领展资产管理公司首席执行官王国龙也表示，领展多元化发展战略的效益在过去一年中显现，海外投资组合回报率不断上升，与香港和内地的表现相比呈现逆周期增长。他表示，领展正加强投资能力，以管理来自多元化来源的资金，把握更广泛的投资机会，同时尽量降低资金成本，保持良好的风险管理。“我们正在战略性地吸纳管理层和董事会的精英，为新征程做好准备。”
香港核心业务继续展现韧性
除了多元化的业务布局，领展能够展现出强大的抗经济周期韧性，也得益于其在中国香港的底层核心资产。领展在中国香港的主要业务是民生商场，销售生活必需品，其物业分布于香港各大社区，占该基金总资产的75%。这些社区商业为基层居民提供了各种消费选择和服务，包括民生商场和鲜活市场，是香港市民生活中不可或缺的一部分。
这一基于“刚需”的底层资产，自然而然地成为了领展业绩稳健增长的“压舱石”。在此基础上，作为亚太区领先的资产管理人，领展资产管理有限公司精细化、专业化的运营管理模式与领展房地产基金运营经验在其多年的发展中彰显出不可或缺的价值。
香港经济仍在复苏中，面临诸多不确定因素，包括入境旅客复苏步伐与出境旅客增长步伐不一致，以及香港居民跨境前往内地消费的趋势增加。这些变化导致领展去年下半年零售额增长放缓。全年来看，该公司香港地产组合收入及净物业收入分别同比增长2.2%及0.1%。
尽管如此，领展房地产基金再次交出香港零售资产98%出租率的高分，整体零售平均续租调整率持续提升，同比上升7.9%，零售租户租售比维持在12.6%的健康水平，整体商户尺价回升超越疫情前水平，与香港整体零售表现仍在缓慢攀升至疫情前水平形成鲜明对比。
表现坚韧的背后，领展再度展现“存量转型”的实力。多年来，领展实施“资产提升计划”，翻新及善用旧有及闲置物业，提升物业价值，吸引租户，并积极优化商铺组合管理，实时贴近住户需求，不断满足客户不断变化的消费需求，使这些社区业务发挥最大效益，惠及民生，为领展获取合理的投资回报。
领展旗下旗舰商场乐富广场楼面面积逾70万平方尺，资产提升工程于2011年落成。图为乐富广场
数据显示，领展自2005年上市以来，已在香港及内地完成约百个资产优化项目，连续18年录得收入及物业净收入增长。自2008/2009财年起，领展逾94%的资产优化项目均取得双位数的投资回报。
除零售资产外，领展亦持有位于香港公共屋邨及公共交通枢纽或附近的约5.7万个停车位，以及位于香港的自有写字楼。最新业绩显示，领展香港停车及相关业务表现进一步改善。受惠于整个市场停车位长期短缺的局面，公司相关收入同比增长3.4%，每个停车位平均估值约74.4万港元，同比增长2.6%。即便在市场表现相对疲弱的写字楼板块，领展位于香港九龙东的自有写字楼“海逸豪庭”继续录得98.2%的高出租率。
领展房地产基金建造并拥有香港甲级写字楼“海滨荟”，可出租面积近90万平方尺，荣获多项绿色建筑奖项。图为海滨荟
政策支持有望迎来价值重估
对于领展而言，除了依靠自身实力外，未来也希望借助政策支持，迎来价值重估及流动性提升。
4月19日，证监会发布对港资本市场合作五项措施，进一步拓展和优化沪港通机制，助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同推动两地资本市场协同发展。其中提到将REITs纳入沪港通，并拟普遍参考两地股票及ETF互联互通制度安排，将内地和香港符合条件的REITs纳入沪港通对象，进一步丰富沪港通交易品种。
虽然REITs纳入沪港通的具体政策细节还未出台，但一旦该政策落地，意味着将有更多内地投资者能够直接投资于在中国香港上市的房地产投资信托基金，即H-REITs。中国香港一直是内地投资者布局海外投资的主要目的地之一，互联互通机制进一步巩固了香港的地位。
今年11月17日，互联互通机制将迎来十周年。港交所数据显示，截至2023年10月31日，沪港通、深港通南向交易总成交额在推出九年来已达37.3万亿港元，内地资金累计2.9万亿港元流入香港股市。内地投资者通过沪港通、深港通持有的港股总市值也由2014年底的131亿港元增至2.3万亿港元。
对于内地及香港两个市场而言，将REITs纳入互联互通机制，可扩大两地市场的投资者基础，吸引更多资本，增加另类投资标的，多元化稳定收入来源，进一步拓宽资产配置的选择。而对于香港市场本身而言，REITs纳入沪港通也有望成为港股REITs市场进一步成长、发展和成熟的催化剂。
领展房地产信托基金主席聂亚伦在5月29日的全年业绩发布会上，对即将推出的REITs互联互通表达了肯定与期待。他表示新加坡房地产投资信托，中国内地有数以亿计的中产阶级和财富，对投资者而言，任何投资组合都应持有适当比例的房地产资产，并配置兼具高息与增长潜力的投资标的，因此将REITs纳入互联互通，为市场提供这样的投资机会，非常重要。
交银国际房地产分析师谢启聪表示，纳入沪深港通将为H-REITs带来购买力，为其短期股价提供支撑，并提升H-REITs的长期流动性。该行给予领展房产基金“买入”评级新加坡房地产投资信托，目标价为47.7港元，较领展房产基金当前股价高出约45%。
诚然，包括港股的H-REITs和A股的C-REITs在内的整个亚太市场的REITs价格一段时间以来一直在历史低位徘徊，其与美国国债的收益率差距也达到了历史最高水平，但由于REITs价格与收益率呈负相关关系，这样的表现也为投资者提供了获得相当可观收益的机会。
摩根大通亚太区股票研究团队认为，考虑到领展目前股息收益率为7%至8%，且全球主要央行开始预期利率在未来某个时点保持不变甚至开始下降，现在是领展的良好买入点位。预计未来会有更多资金在市场底部寻求投资机会，而REITs纳入沪港通也将成为领展基金价格上涨的另一个诱因。摩根大通也给予领展“增持”评级。
汇丰全球研究部在报告中指出，REITs纳入沪港通、全球央行考虑降息，有望提升收益寻求型投资者对H-REITs的兴趣，从而帮助港股REITs市场扩大投资者基础、深化流动性，并带来重估的可能；若美联储最早在2024年下半年开始降息，作为利率敏感行业的REITs也可能获得支持。
汇丰表示，从全球来看，目前香港REITs的估值颇具吸引力，在众多标的中，该行基于领展未来可分配收入增长的稳定性和可预见性而选择该只REIT，并给予其“买入”评级，目标价为45港元。
但值得注意的是，监管部门将REITs纳入沪港通机制并非“一锤子买卖”，未必能立即带来港股REITs市场流动性和估值的大幅提升。将REITs纳入沪港通应视为一项长期机制，通过这一政策助力港股REITs市场实现稳健、渐进式增长，才是更健康、更可取的发展方向。投资者在进行投资决策时，也应着眼长远，超越当下的市场情绪和收益率表现，选择性地配置具有差异化特征和长期增长前景的REITs。
