朱辛庄新区二期0028地块实景照片。摄影：强振阳
北京昌平朱辛庄地区发生“火警”。
梁学成／北京
春分后，北京土地市场开始活跃。
3月23日，昌平朱辛庄0028地块、昌平新城东区三期0001地块进行网下拍卖，两地块共计集资33.995亿元，总成交面积6.38万平方米，总规划建筑面积14.5万平方米。
其中，昌平新城东区地块仅收到1份网上竞价，最终由首开公司以27亿元底价夺得，成交楼面价约2.5万元/平方米，销售指导价5.3万元/平方米。
朱辛庄地块掀起新一轮土地拍卖热潮。据统计，共有42家房企及财团报名参加，经过30轮网上竞价，直接触发限价。今天下午的拍卖现场，除了多家知名房企，数家首次入京的外地房企也纷纷亮相。最终，上海大华以12.995亿元拿下昌平朱辛庄0028地块，溢价率15%，成交楼面价约3.55万元/平方米，住宅销售指导价6.2万元/平方米。
不难看出，自“摇号”机制推出以来，开发商想在北京拿下好地块，不仅需要实力，还需要一点运气。此前，2月8日，中建东富首次进军北京，从华润置地、保利发展等多家实力地产商手中成功拿下朝阳小红门地块。人气爆棚的太阳宫地块，被未竞标的中建九和拿下，小瓦窑地块也被未竞标的电建地产拿下。
多家房企集体出击
今天拍卖的朱辛庄地块最为火爆。根据3月22日公布的报名名单，42家房企中，央企、国企多达28家，民企数量也较以往有所增加，达到14家。其中包括中建一品、中建新和、中建智地+未来科学城、中建九和、中海北京、中建东富，民企龙头碧桂园、龙湖，知名央企华润置地、保利发展、中国金茂、华侨城、大悦城控股、电建地产，北京城区国企城建开发、城建兴华、天恒地产、北京建工、北京房建集团等，还有建发地产、厦门国贸、越秀地产等此前在北京土地拍卖市场出现过的地方国企。
新面孔的出现也是本次土地拍卖的一大亮点，其中包括宏丰地产、湖北天创、河北万豪、邯郸河金地产、上海大华、海南恩祥、江苏海虹、明房地产等11家外资房企。
据了解，江苏海鸿前身为海门市保障性住房建设投资有限公司，主营棚户区、危房改造等保障性住房开发项目，为江苏南通市国有企业。同样，湖北天创为武汉汉阳城建集团有限公司的全资子公司，隶属于武汉市汉阳区政府国有资产监督管理局。海南恩祥隶属于北京恩祥集团，该集团成立于1993年，2005年进入海南深化布局，集团总部位于北京，先后建设了北京昌平人寿保险公司综合楼、北京恩祥综合楼、北京昌平移动通信机房大楼等项目。四川鸿丰地产是中国中铁集团有限公司的全资子公司，是中国中铁集团重要的战略性文旅建设业务分支。 明芳地产、河津地产、万豪地产均来自河北邯郸，且均为民营企业。
对于此次众多“新面孔”的参与，诸葛数据研究中心高级分析师关荣学指出，在经历多次市场震荡后，稳健城市成为不少房企的首选。另外，鉴于建发地产等地方国企在北京的优异表现，未来北京土地拍卖中，越来越多的“新面孔”或将成为一种趋势。多元化公司的入局，也将向市场传递出房企对北京市场更为看好的信息，可能在一定程度上带动北京房地产市场的热度。不过，由于北京地价高企，房企竞争激烈，对房企的资金考验也较大。
关荣学进一步表示，这些公司中，虽然有一部分主营业务并非房地产开发，但得益于政府去年降低房地产开发资质准入门槛，获得了准入门票；另一方面，土地竞拍流程简单、总价低、无需争夺现房，区域内平均销售周期短，为不少想进京的房企提供了低门槛。如果幸运中签，即便没有在京开发经验，未来也可以引入代建制，或者合作开发。
土地拍卖现场也是热闹非凡，42家房企及财团同时参与现场摇号，中签率仅为2.38%，中建一局占据先机，第一个上前抽取号码球，但最终上海大华运气最好，成功拿下土地。
据了解，上海大华成立于1992年，是国内最早拥有国家房地产开发一级资质的公司之一，2002年5月开始全国布局，此次是首次进入北京。
竹新庄最火爆
北京市2022年第五批土地集中供应中，昌平朱辛庄信息园二期地块共吸引14家房企及联合体参与竞争。从地价竞拍到“可售面积”竞拍，再转为摇号定出，越秀最终以33.12亿元+可售面积4.5万平方米夺得该地块，成交楼面价约3.7万元/平方米，溢价率达15%。
据悉，北京此次推出的朱辛庄0028地块，由于距离地铁更近、周边有万达广场等商业区，品质比信息园二期地块更好，之前就受到不少房企的关注，因此该地块未经过预申请就直接推向市场。
和富研究院高级分析师李兴旺表示，从开发商的疯狂就可以看出地块的稀缺性。无论是在限量竞争房时代，还是土地集中供应之后，昌平南一直是北京楼市的热点。朱辛庄0028地块是昌平南区位配套条件和未来发展潜力最有利的地块。该地块位于朱辛庄地铁站西南，步行约800米，堪称“地铁地块”。朱辛庄地铁站本身是昌平线与8号线的交汇点，随着15号线未来的接入，将形成三轨交汇南邵二手房价，这在北京北部地区十分少见。
“作为海淀区楼市新人聚集的主要区域之一，朱辛庄近年来支撑了相当可观的新房购买力，建发君和府、建发文园府、北青橡树湾、辰悦国际等新盘在北区一众新盘中脱颖而出，区位优势是昌平南区热销的重要因素。”李兴旺进一步表示。
而报名该地块的北京某国企营销总监也直言，朱辛庄地块的目标客户辐射海淀北部区域，有了海淀万亿级产业和人才支撑，区域内的产品配套不用担心。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣学表示，朱辛庄地块在近5年所有住宅用地交易中，总价相对较低，意味着企业融资压力相对较小；而3.5万元/平方米的楼面地价与6.2万元/平方米的销售指导价之间3万元多/平方米的价格差距，也给了开发商较大的操作空间。
“从价格来看，该地块的优势更加凸显，周边新房竞争有限的是龙湖云景，限价5.75万元/平米南邵二手房价，已基本售罄；灵秀慧谷C区二手房参考成交均价7万元/平米。其他在售二手房项目距离地块较远，且以老旧小区、少量别墅项目为主，不会对该地块未来入市形成较大的客流分流。加之该地块南邻回龙观区域，外溢置换需求较多。从运营节点来看，越秀星月未来可能有直接竞争，但该地块四成以上需以现房形式销售，竞争规模相对较小。”
“另外，这块地本身面积不大，最终可能只有四五百套房源，按照目前昌平南的市场表现，项目一开盘就可能销售清仓，这也是很多房地产商积极参与该项目的原因。”关荣学说。
对于昌平新城东区地块，中指院高级分析师张小飞认为，该地块位于昌平南邵镇，处于开发规划阶段，地块内产业驱动不足，周边配套设施相对匮乏，加之保障性住房项目较多，商品房销售优势不十分明显，因此该地块相对冷清。
