有粉丝可能会问，贝哥为什么一个月不更新了？南京的房地产自媒体大多都是大年初九才正式开工，看来贝哥过了一个漫长的新年啊！的确，虽然贝哥是拥有十几套南京房产、抖音、微信公众号几十万粉丝的专业房产博主，但贝哥的家乡在徐州，苏北的新年的确比苏南的长。时隔一年回到家乡，总要花些时间好好交流、喝酒。这次回家，贝哥也是从亲朋好友的聚会、交谈中了解到了楼市的变化！以往“过年买房”、“年收入”、“儿女结婚”是春节三大话题，但今年的过年形势完全不同，买房话题很少被提起。 但亲朋好友见到北哥，还是会说“徐州房价跌得厉害，没人买房，南京会不会好一点？”
每当被问到这个问题，北哥的回答都是一样，“2024年，大城市的房价肯定比小城市要强很多，政府重资源也会往一二线城市集中。相比较而言，2024年的南京楼市应该比苏北，甚至苏南周边城市楼市要好，毕竟是省会，长三角千万人口以上的特大城市。”在不断的交谈中，北哥也发现，大家避而不谈楼市，不是漠然，而是“憋着劲儿，死死盯着”，尤其是苏北的购房大军。看到股市低迷，理财亏损，民众缺乏有效的投资渠道，不少持币观望的人希望找到机会重新进入楼市。在他们看来，与其在苏北买房，一年亏掉一半的钱，还不如在南京买房。 如果买对了，就可以实现资金风险对冲。
然而，已经是三月了，苏北的购房大军为何还没涌向南京？因为大家都在等一个信号！2024年楼市会回暖吗？回暖的具体路径是怎样的？今天趁着春节后第一天上班，我们一起来探讨一下“判断2024年南京楼市能否成功回暖的三大标准”
01.
2024年南京房地产市场能否受益于ZC的持续支持？
2024年政府对房地产市场的支持力度会比去年更强，这是大家的共识！但事实上，除了政府支持力度加大之外，2024年政府释放房地产市场的角度和布局也与去年有着根本的不同。
今年春节期间最大的房地产新闻莫过于四大一线城市取消限购。
2月6日，北京住建委、通州区政府解除了被认为是全国“最严限购”的政策！调整后，外地人落户北京通州、缴纳三年税费、缴纳社保的限制被取消。外地人若想在通州区买房，只要符合相关限购条件即可。简而言之，“没有任何限制”。
此举带动北京节后一周新房销量环比增长986.32%，二手房销量环比增长1384.5%，效果十分显著。
上海1月30日发布《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上的单身外地居民，可在外环线区域（崇明区除外）购买1套住房。
受“双11”影响，元旦后一周新房看房人次中，上海市外环线外看房人数超过3万人，约占全市48.37%，非本市户籍单身人士购买力明显激发。
深圳，2月7日，当地住建局发布优化住房限购政策的通知，堪称四个一线城市中最彻底的限购放宽。规定只要有深圳户籍的公民即可买房，不划地域、不附加条件，非深圳户籍的家庭或单身人士限买一套房子，个人所得税、社保缴纳年限也由5年缩短为3年。
结果显示，节后三天深圳楼市客户到场量环比增长340.3%，看房量环比增长1288%，是四个一线城市中楼市回暖最为明显的。
广州已于去年9月20日取消越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙五区限购，并在新年前进一步取消120平方米以上住房限购，一线城市房地产市场扶持政策仍在升级。
显而易见的是，2024年楼市ZC的释放角度和来源与往年相比已经发生了根本性的变化。如果说往年是“梯度”和“全国性房地产市场调控（拯救）”，那么今年的楼市ZC将升级为头部城市资源集中调控，降低一线城市和强二线城市的购房门槛，让更多的外来购买力流入。如此一来，必然使得城市之间的“购买力争夺战”变得激烈，大概率全国性的人才争夺战将在2024年演变为“买房者争夺战”。
一些发展平庸的城市很可能会在这场竞争中落败，但一些排名靠前、资源集中（ZC）的城市，反而会迎来房地产市场的反向繁荣。
但南京在这场竞争中会占据什么位置？是输是赢？我们先不发表意见！先看看南京在全国的地位，是否够高，能不能领先。
2023年南京GDP达到17421.4亿元，同比增长4.6%，位居全国前十，是全省经济的代表，可以说相当稳健。
从城市地位来看，南京在2023年全国15个新一线城市中位列第七，名次有所上升。
人口引入方面，2022年末南京常住人口949.11万人，较2021年增加6.77万人；2023年末南京实时人口将达到1353.77万人，较2022年增加404.66万人。整体来看，南京的资源集中度在全国二线城市中绝对是佼佼者。只要南京有效控制一线城市与三四线城市房地产ZC释放的时间差，控制好节奏，保证2024年会有一波逆势回暖的市场繁荣。
从目前的表现来看，南京的ZC节奏还是很好的，在新年之前，南京再次向全国购房者重申了全市取消限购的ZC。
1月31日，《南京市住房公积金贷款购买司法拍卖房屋实施细则》正式发布，2月1日起，可使用公积金贷款购买司法拍卖房屋。
随后2月7日，南京落户制度进一步优化，取消了此前12月份的社保限制，凡有合法稳定工作的人均可落户南京，同时增加了社保、居住积分，租房也可以获得积分。这一制度将于3月10日正式实施。
2月20日，随着央行公布最新LPR，五年期利率下调至3.95%，直接导致南京首套、二套房贷款利率大幅下降；首套房贷利率降至3.65%；二套房贷利率为4.25%。
2月27日，南京楼市再出惊人举措！“在外地有房，也算在南京首套房”、“在南京买第三套房也能贷款”，为进一步刺激南京本地居民和外地居民购买力打开了大门。
仅仅2月份，南京就接连发布四大新政，率先在一线城市核心区解除限购，并提前布局，为2024年南京楼市复苏打下了良好基础。（内幕消息：上海、北京、广州三个一线城市核心区解除限购在今年大概率不会落地，因此南京应该有足够的时间复苏）
02.
今年南京楼市能否形成金三银四的“小春”市场格局？
传统观念认为“金九银四”是楼市旺季，决定一年楼市成败。事实上，自2021年下半年楼市开始下滑以来，逻辑已经发生改变，“金三银四”的楼市地位已逐渐超越“金九银十”。
“一年之计在于春”，作为一年中第一个房地产供应期和交易季，“金三银四”是否火爆、能否形成小阳春市场格局，是直接反映一年市场温度最可靠的信号。
去年南京就是如此，虽然2023年的南京楼市在经历了三年的下行行情后，被称为疲软之年，全年新房销售5万套，较2021年的10.5万套新房销售量减少了一半，但去年的“金三银四”依然为南京新房市场贡献了最大的力量。
从上表可以明显看出，2023年2月至4月绝对是全年新房销售的高峰，三个月销量达到18844套，占全年5万套新房销量的37.68%。3月当月新房销量达到8146套，是全年销量最高的月份。
记得去年2-3月间，南京楼市出现明显回暖迹象，大小场、江河、城南中心、鼓楼滨江等地新楼盘售楼处人头攒动，为2023年新房市场点燃了第一把火。
但去年新盘摇号的中签率足以证明金三银四的重要性。2023年南京摇号楼盘35个，其中2-4月摇号楼盘就有8个，占全年的22.8%，占比非常高。其中河西越秀和悦公馆、河西南中北金基瀚悦公馆、大小场云上紫薇、鼓楼滨江金基豪悦等楼盘均通过摇号多次开售。说2023年的“金三银四”撑起了全年的楼市，一点也不为过。
纵观2022年的成交数据，新房交易的高峰也发生在上半年。
其中2022年1月份单月成交量达8492套，为全年最高，2月至4月平均成交量也超6200套，同样为全年最高，可见2022年南京新房市场同样有“金三银四”的支撑。
至于为何2022、2023年连续两年出现上半年热、下半年冷的现象，主要和产品布局、市场信心以及全国房地产市场环境有关。近两年，大概率热销的项目基本都在上半年开盘，难卖、总价相对高的项目则留给金九银十。另外，金三银四是全年市场信心的起点，等到全年金九银十的市场行情和走势大致明朗时，多数有需求的购房者也进入了持币观望明年再战的“时间节点”。而且，连续两年下半年市场遇冷，不只是南京，而是全国。
“新年伊始，万象更新”。2024年的南京楼市，再次跨入“三月”门槛，达到全年市场信心的起点。再加上2月份重磅ZC的接连发布，今年南京“金三银四”能否提振全年新房交易市场，目前仍不得而知，但从目前的走势来看，应该还是有可能的。
毕竟，3月份不少新盘、可能爆款的项目都蓄势待发。目前来看，南京今年“黄金三月”开局已较为完美。位于江宁东山主城、5号线南段新亭路站旁的纯新盘嘉禾华府，2月27日拿到首单销售许可，均价42671元/㎡，不仅是春节后南京首个拿到销售许可的项目，更是春节后全市首个开奖项目。
嘉和华府首栋开业
嘉和华府首开A地块A2、A10两栋楼，共计102套，共吸引129位购房者报名，中签率达79%。说实话，4.2万多/㎡以上的项目还能获得如此高的关注度，说明市场对于地段好、配套齐全、产品升级的纯新房项目还是有很高的关注度的，这对今年的新房市场来说应该是一个比较积极的信号。
据统计，今年三月份即将上市的楼盘项目共有20个，其中纯新盘4个，续售项目17个，其中不乏前期推出的热门摇号楼盘。整体来看，3月份新房供应量有望超过去年11月的供应高峰。
我们先来看3月份即将上市的4个新房源，其中，河西南的元尚丹若府、御河的冠云润府有望引爆区域市场。
元尚丹若府是如今河西豪宅八大王者之一，年前就宣布首次开盘，如今3月份开盘，就是为了赶上这波流量。
虽然是顶级豪宅，但远尚丹若相较于同类竞品来说价格却要实惠很多，泄露价5.5万元/㎡，198㎡的套型南京房价2024最新走势图，总价可以控制在千多万，比河西青奥湾顶级豪宅便宜不少。
此外，元尚丹若府项目的配置也不低，整体规划包括4栋31层的六横科技住宅，南北楼间距约80米起，社区内建有约9000平米的主题花园。
1800平米的艺术会所内设莫奈书吧、24小时恒温泳池、健身房、瑜伽室等。
该套198㎡户型四室两厅三卫，朝南面阔20米，双阳台面阔9.5米，室内配有Gaggenau、Contemporary、Laufen等装修品牌，拥有3个套房。
御河灌云润福是全市新地块“去产能”后推出的首个别墅+高层的低密度纯新项目，规划9栋7-11F多层别墅及4栋26F高层，容积率约2.2。高层户型建筑面积约89、109平米，多层别墅户型建筑面积约108、128平米。
产品形态与渝和此前的不少高层项目形成鲜明对比，同时由于渝和新房价格在新年之后大幅回落，在售新房均价都在3万元/㎡以上，如果灌云润福3月份新开盘，首发价肯定会更加实惠，很有可能引发市场关注。
除了四个全新项目外，3月份还有数个跟进开售的项目也受到不少市场关注，其中之一便是大小场的金陵中心。
新年刚过，金陵中心就传来好消息，大小场限高问题已解决，项目即将推出剩余400套（含限高以上部分），户型面积分别约为106、118、124、135、173平米，售价5.2万元/平米。
由此，被称为南京房地产四大悬案之一的大小场限高问题终于得到解决，而作为机场跑道沿线楼盘的金陵中心必将受到市场关注。
而同一街区的秦淮金茂府也曾因“限高问题”停止了推出计划，最后一次推出已是2023年9月。
虽然前期推出的秦淮金茂府B1、2栋均未达到20+F的高度限制，但项目凭借金茂府的品牌与口碑依然取得了不错的销售成绩，首推B1栋92套公寓中签率低至18%，开盘当天几乎售罄。
B2栋去年9月开盘，85套户型仅剩上下两套。如今限高问题解决，秦淮金茂府即将推出B3栋和6栋两套30+F高层，位置更佳，户型选择也更多，195㎡大四房首发有望引发市场关注。
还有鼓楼江畔的恒盛金陵湾也即将竣工推出，近日，项目官方宣布将于3月推出新组团最后一栋楼15号楼，72套户型，150平米四房。
恒盛金陵湾去年11月开盘14号楼时，便引发市场关注，并形成热销局面，共66套单位，吸引235名买家报名，中签率低至28%。
恒升金陵湾作为全市少数拥有顶级学区资源（树人总部双学区房）的新房备受关注，3月为项目最后抢购期，预计热销。
结合3月份的供应预测和以上分析，你觉得今年南京“金三月新房”市场能爆发起飞吗？欢迎在评论区留下你的看法，和贝哥一起探讨吧！
03.
城中村改造能否顺利推进，抵抗价格下跌的市场格局能否形成？
放眼2023年的国内房地产市场，“推进保障性住房建设”、“安全应急公共基础设施建设”、“城中村整治”三大工程成为最热关键词。
去年4月28日，中共中央政治局常委会会议提出，积极稳妥推进城中村改造和特大城市平时应急公共基础设施建设；
去年7月21日，国新办审议通过了《关于21个特大城市积极稳妥推进城中村改造的指导意见》，南京位列其中。
去年7月24日，中组部城市管理工作会议再次提及城中村整治有关问题。
去年12月11日，政府经济工作会议提出，加快推进“推进保障性住房建设”、“建设平时应急公共基础设施”、“城中村改造”三大工程。
不仅是中原城市，南京也在加倍努力。去年7月，南京出台了第一版《城市更新办法》，将未来5年内需要维护、更新或拆除重建的建筑分为四大类。
第一类是指城市区域内建筑密度高、安全隐患多、功能不完善、配套设施不齐全等情况的居住区更新，主要以居住区为主。
消息一出，不少人猜测秦淮老门西、城东双柏巷、江宁黄泥塘、雨花吉和村等旧区将进行拆迁改造。从去年的实际动作来看，南京确实在部分区域进行了大规模拆迁，但拆迁区域多集中在江宁房山、谷里、江北桥林、老山等城外区域。真正的“城中村改造”似乎并不是什么“大动作”！
就连江宁黄泥塘村也在百度上发帖称拆迁时间是今年11月，但到了11月，拆迁却毫无动静。
城中村改造对于当下房地产市场的积极意义不言而喻!它是拉动当地刚性需求、提高客源、产生市场内生动力、顺利落实房票安置等新规的基础。
借鉴国外经验，2015年至2018年4年间，全国棚改项目累计达2442万套，其中2018年就开工626万套。
大规模棚户区改造工程带来了诸多实际利好，不仅对改善住房困难群众居住条件起到重要作用，还兼顾改善城市功能、改善城市环境的效益。对房地产发展最直接的利好就是“去库存”！巨大的购房刚性需求因棚户区改造而得到释放，造就了上一轮房地产牛市。
总之，城中村改造是楼市由“熊”转“牛”最直接、最快捷的办法。南京城中村改造之所以去年没有大规模推行，原因很简单，去年只是城中村规划的制定和布局阶段，今年才是城中村规划落地和补齐短板的时候。
据官网消息，南京获得首批城中村改造项目专项贷款。
目前，国家开发银行江苏分行已成功为秦淮、鼓楼、雨花、六合、江宁等区一批项目发放了全国首批城中村改造项目专项贷款。
据悉，该笔贷款主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置房建设及安置房小区配套基础设施建设。
虽然这笔钱的具体数额还没有公布，但专业人士认为，应该是一笔相当可观的资金。在全国首批获得城中村改造专项贷款的18个城市中，重庆获授授信额度1426亿元，首期授信15亿元；成都总融资规模1200亿元，首期授信15亿元。
南京老门西村
城东双百港
“有钱让事情变得简单”！相信专项贷款到位后，南京城中村改造项目会陆续上马，而南京近期的一些举动也印证了这一判断。近日，继雨花、栖霞之后，浦口区也出台了“房票安置房ZC”。
2月21日，浦口区发布《南京市浦口区住宅房屋征收安置住房券安置实施细则（征求意见稿）》公开征求意见的公告。
公告显示南京房价2024最新走势图，浦口区将设立住房超市，允许凭住房券购买商品住房，并给予一定的折扣和奖励，大力拓宽补偿安置渠道，满足不同群体的安置需求。
住房券安置计划覆盖范围的扩大，体现了南京城中村改造实施步伐正在加快。
同时！2024年南京楼市能否形成“抗跌的市场格局”，也是判断楼市能否复苏的重要指标。
何为“抗跌价市场结构”？俗话说，“全面下跌、全面上涨”都不是正常的市场状态，有“涨有跌”的市场才是健康的。通过对去年全市大部分出让地块“降低容积率”；广发硬性提升房地产项目品质，“设计架空层高不低于3.6米”、“变电站、配电所、小型风雨廊不计算在内”、居住阳台最低进深不低于1.5米；江北新区对拿地的房企给予1800元/㎡的开发补贴……因此，2024年南京房地产市场必将出现一批优质新盘，而这批项目将成为南京新房抗跌价的排头兵，加速形成“抗跌价市场结构”。
最为典型的当属江宁东山主城的嘉禾华府，作为区块内的全新升级项目，该项目采用联发、华发两大国企的顶级产品系列，并融入厦门鼓浪屿鲜明的建筑风格。
还配备800平米下沉式会所及雅致庭院，内设社区活动中心、少儿书吧、棋牌室、健身房等功能区域。
户型采用大块岩板铺装，卫生间采用岩板铺装，堪比河西豪宅的装修品质，虽然售价4.2万+/㎡，但还是首抽79%，而同区域早期开发项目售价仅为2万+/㎡，却无人问津，开盘后数月成交均为“0”。
例如江宁东山万安西路的尚善居，去年11月17日拿下三期2号楼63套房屋，上市近三个月后，成交套数仍为“0”，而该项目销售均价仅为每平方米2.6万元。
江宁东山尚善居售楼处
另一个例子是位于江宁的东山（Shangyuan）的Jujingyuan，目前有197个房屋单位，自三个月前开业以来，平均销售价格仅为28,000元/m2。
Jiangning Dongshan Jujingyuan销售控制
为什么贾安（Jiahe Huafu）的价格为42,000元/㎡的新项目，而shangshanju和jujingyuan的销售额则是26,000-28,000元，这是不感兴趣的。价格，尽管贾安（Jiahe）的产品质量很高，但最先进的产品仍然很流行。同一地区的新项目可以达到区域竞争产品价格的两倍以上。 （Yanlord Longwan的第一个开业价格，Yanlord Longwan是Yangjiawei的一个纯粹的新项目，江宁甚至高达45,000元/㎡，这进一步打开了人们对主要城市主要城市新项目的住房价格的想象。）
Yanlord Longwan渲染
同时，随着今年Nanjing的内部发行和迭代的加速，许多新的住房项目以高价出售，许多旧的住房项目以低廉的价格出售，而面对消除的基本面将加速“反式房屋”的较高房屋，并越来越高。
实际上，这种市场现象不仅反映在东山（Dongshan），而且显然也反映在主要城市的具有里程碑意义的豪华住宅与老式的高级天空高学区房屋之间的价格游戏中。
今年1月，一个四居室的单元，建筑面积为233.3平方米，位于吉森朱朱（Jinling Yasongju），这是主要城市Qinhuai Daguang Road的豪华住宅，总价为1630万元，相当于单位价格约为70,000 Yuan yuan yuan yuan。
Jinling Yasongju最后一次于2018年9月推出，平均销售价格为46,000元/㎡，这意味着社区的住房价格在5年内已上涨了24,000元/㎡。
金德湾（Jinding Bay）是Wutai Mountain的高质量豪华住所，最近出售了一间4居室的公寓，其要价为2280万元，相当于单位价格，相当于108,000元/㎡的单位价格近9,000元/㎡。
金德湾现在是世界
本德湾的价格目前在全国范围内超过100,000/㎡，这不仅是因为它位于喇嘛小学的双学区和29号中学，而且还因为其绝对出色的项目质量。
巧合的是，在Xingyu Huafu的3居室公寓是142.66平方米的，在1月底，在Hexi中心的豪华居住地为630万元。
随着时间的流逝，这些具有里程碑意义的豪华房屋变得越来越美丽，它们的产品质量变得越来越突出，并且它们的市场认可大大增加了。
但是，近来，以前以高价出售的“旧和破旧的小学区房屋”的交易价格近期曾一再遭受挫折。
在新海第二村，位于古鲁·舒伦总部的一所学区房屋中，今年1月底售出了81.29㎡两居室的房屋，单位价格仅为每平方米42,000元。
一年前，同一社区的住房单价高达96,000+/㎡元。
Yijing Garden是Laxiao双学区和29号中学的一所房屋，今年1月的每平方米交易价格最低，仅为46,000元。
在2021年，Yijing Garden的学区住房的交易价格可以达到100,000元/㎡。
Jinpeng Building是一个社区，有两个学区，Laxiao和29号中学。
去年，金彭大厦学区住房的交易价格仍为每平方米超过100,000元。
Baiziting社区位于Xuanwu一线公立初中的Kelihua学区，上个月出售了71.53英寸三居室公寓，总价为236万元，单价仅为32,994元 /平方米。
在顶峰时，该社区的交易价格超过每平方米80,000元。
综上所述：
不难发现Nanjing的房地产市场的定价能力是由房地产项目和社区的产品质量确定的。
关于主编：
苏米色（Su Beige），男性在金融方面拥有11年的经验。
他于1994年购买了自己的第一套房，并专注于2004年的资产分配。他在房地产方面拥有28年的实践经验，并且已经深入参与了南京市场。
我是该行业的真正房地产从业者！
