问答内容精选至“深圳十三间房”微信公众号，欢迎关注公众号进行提问。
问：十三房先生您好，您的分析让我很受启发。我是深圳居民，一家三口，租住在南山。我还有一套30平米的小房子，是2015年买的，给孩子上学用的，自己住不了。目前手头有300万资金，想再买一套房子，用于投资，或者自住。我比较喜欢学区房，目标还是南山中心区。去年年底，我看中了几个小区，但犹豫了，现在房价涨了不少，不知道从哪里下手。您能推荐几个合适的区域吗，最好是南山中心区？非常感谢。
答：你好，南山该涨的都涨了，剩下的就只有新房源和抄底了。关注华润城新房源。南山中心在南山位置很普通，好在凭借区位优势，近几年轨道交通和城市更新比较热闹，带来了不少机会。阳光丽雅居和前海枫叶都是独栋白领公寓型住宅项目，地块小、密度高，下面会有商业配套和屋顶花园，户型密集度更高，纯属过渡性产品，后市依然看好。推荐南山中心区域房龄不长、有学区预期的房子，已经在轮换补涨。
Q：你好，我去年买了龙华逸城中心三区一套89平米的，首付三成，汕尾海丰天峦山一套两户每电梯的145平米公寓已经还清了，现在还有200万左右现金，年收入不到300万，想提前还清逸城的房贷，朋友建议我买一套小户型纯投资，宝中、南山、福田，宝中丽晶国际的三房我看过了，能不能给点建议，谢谢。
A：还是楼龄、品质、赠品、定位、学区、地铁等指标综合作用的结果。丽晶国际虽然地处核心地段，但并不是很好的投资品，太多优秀竞争对手。除非你自己住，否则汕尾并不是优质资产。如果要投资，未来潜力不容乐观。建议你先谈一下你的首付、月供、房票情况，再做板块和楼盘推荐。
问：你好！我家有2套房子，其中一套是彭公馆，今年满2岁的时候我们打算卖给德宏天下，您觉得这套房子的升值潜力怎么样？我们还有碧岭华庭，明年满5岁，这套房子很适合居住，但是升值慢，基本没有升值的概念。您建议我继续持有还是换房？如果换的话我也想换个适合居住的地方，有没有好的社区环境推荐？另外如果两套房子我都想经营的话，您建议先经营哪一套，什么时候经营成本最低？谢谢您的回答！
答：罗湖面积不大，同时因为开发较早、较充分，房价、整体观感都差不多，所以就把罗湖作为一个整体来分析，不再细分区域；从供给来看，罗湖楼盘比较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但是从需求来看，由于罗湖产业薄弱，白领、金领看不上这里，因为太简陋、太远，就连住在福田等地区的老一辈深圳人也看不上这里。只剩下罗湖的改善性需求，但改善性需求没有刚需那么强烈，留在罗湖的人往往经济实力有限，有钱人去了华侨城或者香蜜湖，小老板们也搬到关外去了，所以罗湖的需求不足，持续下滑，中长期来看会跑输大势； 鹏府、碧岭华庭置换思路对，碧岭华庭可优先考虑。福田整体选择难度很大，目前重点发展区域为梅菜-福宝-河套。上下沙是长期旧改拆迁，香蜜湖金融街升级为城市客厅。热点多，但比较分散。推荐策略：1.总价低刚需，全新楼盘有电梯2.顶级学区最低总价3.顶级学区稀缺楼盘+自住品质德宏天下有学区加持。就是别买复式。自住福田还可以，投资更推荐南山、宝安。
问：老师您好，先说一下我的个人情况，我已婚，有一个孩子今年要上小学，我们一家三口都是深圳户籍，目前在布吉中海逸翠别墅租房，在南山工作。2017年跟随同事在惠州买了房，用完了首套房贷额度，现在能贷到80万左右。考虑到孩子要上小学，我打算买一套小两居室，总价300万以内可以接受。刚开始考虑看房，您有什么意见或建议吗？（龙岗中心城和布吉中海逸翠别墅对比，选哪一套好？）谢谢！
答：你好，布吉肯定没有隆中地铁站附近的二手房好，布吉的低端房子好像除了自住没有其他功能，住那里尽量离地铁站近，追求总价低，离上班近的可以买！不知道你买的是惠州哪套房子，对惠州整体发展不看好，如果能卖出去，建议你卖完补个一百多首付，买个总价400万的宝安房。优质资产永远比千年不增值的劣质资产好。
Q：十三老师您好，看了您的一些作品和回复，觉得您很专业，所以来征求您的意见。我目前在外地工作，孩子在外地读一年级（省级），户口在深圳，未来几年可能会回深圳，所以刚刚把坂田的房子卖了，有房产证，加上手头现金，总共大概600万，年收入100万。想买房投资+自住+学区，看了太古城南小户型、特发小区、嘉隆星苑、香蜜湖天然居，香实梅林、悦海花园比较便宜，但是学区不好，您有什么推荐吗？去年年底房价大涨，这些项目涨价很多，加上现在经济形势不好，是再等等还是现在买？谢谢
答：个人比较喜欢太古城，在高价区买低价物业，不用担心涨价。 太古城南区优点 1.深圳湾位置，地铁口物业 2.停车位充足，周边环境好 3.楼下商业设施（宝能城） 4.户型小碧岭华庭房价，单价低，总价低 5.深圳湾学区 缺点 1.空中花园小，泳池小 2.无景观（南看楼，北看街道） 3.楼间距小，6户2梯，8户2梯，人口密集 4.品质相对比附近吉祥龙、西湾天府差 5.户型一般，适合小区投资自用，刚需户型涨幅可以接受，优点是转售方便，需要现在买，不用太着急。
问：老师，星河丹地的三居室和金地上塘路的三居室哪个好？
答：金地比较好。星河丹地区域没有大的增量导入。缺点一直存在：距离地铁太远，除非市中心公共交通非常完善，否则轨道交通是必须考虑的因素。而且项目处在“英雄过不了梅林关”的尴尬位置，梅关高速的噪音是居家生活的大忌，一旦不适合居住就会有人争相卖房，户型不稀缺的话，卖不出高价。
问：十三老师，我目前在布吉有一套房子，市值55万左右，想换一套福田的三房，预算800。目前看中景田区域，看了青田华庭和万科金地。您有什么建议吗？二手房有推荐吗？我主要自己住。谢谢。
答：景田板块分析：景田是福田CBD核心居住区，得益于福田CBD金融从业人员众多，景田租金、房价势头良好；但未来福田CBD金融企业将逐步向前海、后海、深圳北转移，加之福田本身未来实力较弱，景田的投资潜力不会太大，中长期来看，将维持平缓；景田北区距离地铁口最近的是万科金色家园，小区是整个景田区域为数不多拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等优势的小区，也是附近环境最好、生活最便利的小区。2003万科金色家园优势：1、景田D出口，标准地铁口物业。2、附近公园众多，步行至莲花山仅需五分钟。 3.小学初中距离近，小区内有幼儿园。 4.花园大，生活娱乐齐全，配套齐全，环境干净，万科物业管理。 5.户型好。 缺点： 1.小学为景田小学，学额不如景田中区梨园外国语小学（初中为福田科技中学） 2.总价高，没有小户型的景田华庭（里外狮岭科技中学） 景田的选房建议： 1.总价低，刚需二手电梯公寓 2.顶级学区最低总价 3.罕见做到顶级学校+自住品质的楼盘
Q：你好，我是深圳户口一家三口，孩子刚2岁，目前我的经济条件只能买得起总价300万的房子（要办理假离婚凑30%首付），还要考虑孩子的学校，所以很纠结要不要离开深圳，落户广州买房。同样的总价，广州的房子和学区选择更多，生活压力和节奏应该没有深圳大。我也是在广州读的大学，您觉得像我这种竞争力相对较弱的家庭，应该如何定位和选择，深圳还是广州？请给点建议，谢谢。另外想问一下，有没有比较熟悉广州房地产市场的渠道或者像您这样的问答达人或者星球？
答：你好，在深圳就算不想离婚，也可以用全额房贷和5+2的方式，首付30%。当然深圳以后的发展比广州好，但是广州房价确实比深圳便宜一半。如果以后考虑定居广州的话，可以考虑移民广州，而且广州教育质量也不错。广州总价300，比较推荐黄埔和番禺。如果是读学位的，可以关注黄埔花园。当然也可以考虑保留深圳户口，给以后孩子留个钩子。
Q：十三先生您好！我是纯投资，不自住，可以持有5年以上，预算700左右，最近看了好多楼盘，有中海阳光玫瑰园、诺德、水畔春天、金海岸、西湾、云海天成，我觉得云海天成还不错，不知道对不对，请帮我分析一下我看过的这些楼盘，谢谢！
答：您好，谢谢您的赞赏！投资学区房有很多种方式：1、买没有学区的学区房（有暴击）2、买已经用过的可以打折的学区房（时间财富）3、买成熟会用的学区房（投资+刚需）同等品质社区的涨幅都差不多。比较推荐以下几个社区：中海阳光玫瑰园北海西湾。另外如果是纯投资的话可以考虑山鱼海和山海云。首先山鱼海目前学区不好，但是未来规划很好学区也很好。山海云两年内各方面交通都会很方便，所以天花板很高。
Q：十三老师，我现在住在罗湖，打算买初中名额，考虑深圳中学、深圳高中、深圳南大、深圳实验学校，预算700万左右，名额是首选，也想投资，请问哪个比较合适？谢谢！
答：你好，深中南山的分数线接近100分，是个坏消息。投资学区房有很多种方式，第一是买没有学区的学区房（有暴击）。第二是买已经用过的可以打折的学区房（时间财富）。第三是买自己会用的成熟学区房（投资+刚需）。如果想700万买来马上用（给孩子读书），那就买四大（深中、深高、深外等）这些覆盖的小区来选。 700万买未来成长空间很大的学区房（可以考虑南山的教育集团覆盖的社区（南山第二外国语学校、南山实验学校、南山外国语学校）……）新的教育模式。学生也都很好。而你自己对孩子的人生发展的方向又是什么呢？在考虑用哪种教育模式（民办、留学、高考、公务员、义务教育）的时候，方法不一样。要选择哪个社区，可以用排除法。
问：十三老师，我家目前有两套房子，都在龙岗。一套是中海康城的大三房，一套是宜安都会的小两房。我们目前把康城卖掉，希望换学区房，康城卖掉后我们预计能拿到340万。我们目前有两个方向：1.买一套深圳中学和龙岗小学的房子，自用和学区，还在龙岗。2.换一套西边的小学学区房，5-600万，投资。长远看哪个方向比较好？如果是南山，这个预算，可以关注哪些学区房和房产项目？学区一定要九年制。谢谢您的回复
A：您好，谢谢您的好评！我已经在龙岗有基地了，接下来的投资建议你多关注一下西部的热门区域，南山可以考虑前海科技园、南山中心区、蛇口等，九年制我推荐南外海德、南外高科、南外科华、南海实验、麒麟实验。
问：老师您好！我目前手头有400多万现金，打算贷款买一套总价不超过750万的学区房做投资。最近看了石厦区、深圳实验学校坂田校区、坂田嘉鱼山、泰达和平里的房子，请问您帮我看看哪个区域升值潜力大？或者您有其他更好的推荐吗？
答：您好碧岭华庭房价，谢谢您的慷慨赞赏！深圳学区房改革正在逐步进行，目前学区房短期内有利，但长期来看，学区政策存在很大的不确定性。学区房和普通住房其实是两种购买方式，买房的群体也不同。由于其不确定性，学区房适合短期内喜欢折腾的人，因为需要经常调整仓位，而普通二手三房更适合长期持有。学区房只要业绩不遭遇滑铁卢，每年都会默默上涨，而普通住房则多看天气，好消息来了或者风来了就涨，风停了就休息一段时间。深圳学区房，下一步该怎么选？1、尽量买点招少或者没有点招的名校有学位的房子，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，群策群力不如单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校；3、关注一些没有点招生但成绩稳定扎实的非名校；4、民办学校没落是必然趋势，深圳教育民办学校生存空间很小，不用太关注；新盘可以关注华润城、海岸城，有一定收益。二手房，买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、富外的双学位房，这个价位没问题，这些房子价格比较稳定。
很多人留言问我问题，精力有限，没办法一对一指导，抱歉。
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