一些家庭历经长久的奋斗，最终成功将自己的孩子送进了清华大学。然而，孩子毕业后却没有能力购买清华附近的学区房。为何清华学区房远远比清华学历更具价值呢？
清华大学李稻葵教授对此做出解读。
李稻葵 资料图
作者简介：李稻葵
担任清华大学经济管理学院的教授一职，同时担任清华大学金融系的主任，还担任中国与世界经济研究中心的主任，是十一届全国政协的委员，并且曾是原央行货币政策委员会的委员。
研究方向包括：对中国宏观经济的运行进行研究；开展经济发展模式以及制度变迁的跨国比较研究；还有对大国发展战略的研究。
在经济领域，大学毕业生的收入是呈上升趋势的，比如清华毕业生，他们的收入在不断增长，这很难仅通过短期内的经济收入去衡量。从长远的角度去看，清华学位所带来的人力资本溢价应当是比较高的。
清华学区房为何远比清华学历更值钱呢？其中有学位房承载投资功能以及个人成就感等诸多原因。但根本原因在于，清华所在的五道口聚集了众多精英，然而在过去 20 年里，这里新建的楼盘主要是办公楼，住宅数量极少，这就使得这一“宇宙中心”的房价一直处于高位。现行土地制度下，五道口附近的农村土地难以转为住宅用地，机构用地也难以转为住宅用地而加以开发利用。这意味着房地产问题出现在供给侧结构性改革的供给方面。
一些家庭经过长久的奋斗，最终把自己的孩子送进了清华大学。然而，孩子毕业后却没有能力购买清华附近的学区房。这个问题其实是可以解释清楚的。我先来分析一下为什么清华大学附近的房价会如此之高，这是在房地产泡沫的影响下，一个更具趣味性且尚未被深入挖掘的典型事例。
五道口——“宇宙中心”
清华大学东门之外，在 1980 年初我刚进入清华读书的时候，那是一片农田。那里只有一条小路能够通往清华。这条小路的外面是双清路，双清路的宽度只能让两辆汽车并排通过，并且它一直延伸到清河毛纺厂。
清华东门那时很是荒凉。每天下午，尤其是冬天的下午，到了 4 点之后，我如同很多同学一般，从东门启程。接着跑步前往五道口的铁道线，之后折返，途径北门附近那座现已不再使用的火电厂，最后回到清华。全程大概 5 公里左右。那时，清华学生学习勤奋，并且对体育格外重视。大家都你争我抢地进行锻炼，期望在 1500 米赛跑这类达标测试中获得好成绩。
时过境迁，如今这片土地已完全变了模样。它被广义地称为五道口，同时还被戏称为“宇宙中心”。
5万vs10万：优质学区加持，住宅身价倍增
这片地区房价高与学区有一定关系。它紧邻清华，距离北大东门仅一站地铁的距离。这里有清华附小、北大附小、中关村一小、中关村二小、中关村中学等优质学校，稍远一点还有 101 中学和清华附中。
学区能在多大程度上解释高房价呢？这里有个很好的对比。
这一地区的住宅具有学区房的属性，所以楼价普遍较为接近甚至超出 10 万元/平方米。比如在五道口以及成府路南边的水清木华园小区，该小区楼龄约 15 年，其房价已然接近 10 万元/平方米。
一路之隔且地理位置更靠近清华大学的另一处公寓房（70 年产权），最近刚涨到接近 5 万元/平方米。原因在于该公寓房到现在还无法让房产所有者“落户”，所以不能享受学区待遇。该公寓不能落户。之前一直未能加入居民委员会，所以中关村派出所不同意落户。不能加入居委会是因为业主委员会迟迟不能成立。业主来自全世界各地且太过分散，附近又是五星级酒店，酒店很多设施与该楼相通，情况较为复杂。我时常跟身边的年轻同事讲，现在可以考虑抓住时机，因为这公寓楼眼下不能落户且房价还比较低，而落户的问题早晚是能够解决的，等解决之后，房价肯定会“跳升”到和周边小区差不多的水平。
住宅与商业地产之争
五道口被清华同学戏称作“宇宙中心”。这儿十分繁忙，人来人往且熙熙攘攘，即便在周末和节假日也是这般景象。众多年轻创业者、青年学子以及专业人士都聚集在此。然而，在这方圆 5 平方公里的土地上，过去 20 年主要新建的楼盘是办公楼，住宅少之又少。
清华科技园约 50 万平方米，办公楼包含此部分。这些办公楼由七八座 25 层左右的高楼构成。此外，还有大批科学院新建的办公楼。
过去 20 年新建的住宅楼盘与办公地产形成鲜明对比。数来数去，能想到的大概只有三四个。其中一个是刚提到的水清木华小区，其楼盘面积大概不到 10 万平方米。还有一个较大的楼盘是 15 年前建成的华清嘉园，建筑面积大概有 15 万平方米。此外，还有唐宁 ONE，它是均价在 15 万元/平方米左右的高档公寓。上述公寓尚不能落户，总面积约 5 万平米，10 年前竣工，其出身名目为清华科技园的配套设施。由此可见，与上百万平方米的商业地产相比，住宅地产的供应是少之又少的。
这带来的直接后果之一是住宅地产严重供不应求，并且其价格迅猛上涨。比如华清嘉园，当初开盘时单价仅为 3000 多元，而现在已经超过 12 万。当时在华清嘉园购房的那些胆子稍大一些且有闲钱的老师，如今都已成为千万级的富翁了。这些老师如今大多已搬出华清嘉园。华清嘉园已成为留学生，尤其是韩国留学生以及青年学生的租房之地，这里人来人往极为嘈杂，不适合带着家人进行居家生活。
哈佛和斯坦福的案例
行文到这里，我们可以绕个弯，先把目光从五道口移开，去看看哈佛和斯坦福附近的房地产情况。
最近一百年间，哈佛大学已成为带动周边经济持续发展的高等教育典范。然而，哈佛大学周边的土地大多为居民所拥有，除了那小小的哈佛园（Harvard Yard）之外，哈佛并没有校门。大学与城市完全融合在了一起。那么，哈佛大学究竟是如何满足自身不断增长的住房需求的呢？
哈佛大学成立了自己的房地产公司，并且在市场上持续购买周边居民的土地和房屋。然而，仅靠这一举措是远远不够的，因为如果购买的居民房未获得哈佛所在的坎布里奇市规划委员会的允许，就不能将其改为办公用房。哈佛大学需要持续与坎布里奇市的规划委员会展开对抗。它努力将一些居民房改建成办公楼。正因如此，哈佛大学和坎布里奇市的关系常常处于非常紧张的状态。
哈佛大学对自身已有的建筑进行改造时，会受到坎布里奇规划委员会的干预。该规划委员会是由居民选举出来的。它所考虑的通常是现有居民的利益，而非城市的整体发展。正因如此，引发了许多荒唐的故事。比如说，2010 年哈佛大学在对一栋办公楼进行改造。设计师在坎布里奇路的两侧设计了两栋完全对称的楼。这两栋楼如今分别成为了亚洲中心及费正清中国研究中心和哈佛大学政府系的所在地。为了将这两栋楼连接在一起且不破坏街景，设计师设计了地下通道。然而，规划委员会始终不同意修建地下通道，尽管这对外景没有任何影响。据说，规划委员会里有一位委员。这位委员的孩子未被哈佛录取，所以他非常恼火，并且极力反对。正因如此中关村一小学区房房价，尽管哈佛大学在全球化时代的名声越来越大，但它很难在附近进行扩张。坎布里奇市的 GDP 也很难提升，至少没有因哈佛大学而快速上升。
哈佛校长萨默斯长期苦于搞不定与坎布里奇市的关系。在金融危机爆发前，他决定跨过坎布里奇，前往查尔斯河对面的小城奥斯顿发展。因为奥斯顿有许多空置的土地，且那里目前拥有哈佛的体育场以及哈佛商学院。然而，由于金融危机的爆发，这一发展规划被一推延，近十年过去了。
斯坦福大学在这方面比哈佛要幸运不少。斯坦福大学的确推动了硅谷高科技产业的发展，进而使得其周边土地大幅增值。幸运的是，斯坦福大学校园之前是一个极为庞大的农场，所以斯坦福大学有了“农场”这个外号。斯坦福大学并不缺地，为了应对高房价的问题，斯坦福大学拿出自身的一部分土地，将其开发成拥有大产权和小产权的住宅，并出让给教授。规定是这些住宅只能卖给斯坦福大学自己的老师，这在一定程度上解决了硅谷房价高给斯坦福大学带来的发展难题。
清华在附近的清河购置了部分土地，然后在此建造了小产权房并出售给教师，同时规定只能在校内进行转让，清华和北大一样在部分地模仿某种模式。这在一定程度上对冲了五道口房价高涨的因素。
住宅用地供给的机构困境和农村困境
五道口附近并不是没有土地，但是这些土地很难拿出来进行开发。
东升乡拥有这里的一类土地，此土地处于五道口高房价地段之中，却仍保留着一个乡，未被纳入城市规划，这多少让人感到意外。到如今，东升乡依然保留着自身的卫生所和乡办公机构，这里遍布着一些 5 层楼左右的低矮房屋，完全能够通过土地置换来提高容积率并进行开发利用。一个乡的土地要转变为城市用地，然而乡政府自身并不能直接获取诸多好处，正因如此，这种交易也难以推进。
另外，五道口附近有很多机构。清华大学有大量自己的土地，科学院也有大量自己的土地。这些土地都属于机关用地，不可能转为住宅用地进行开发。比如，科学院的楼在最近几年不断更新，从 5 层变成了 15 层，然而这些楼一栋接一栋都是办公楼，都不能转变为住宅用地。清华校园拥有近 6000 亩土地，在全国没有另建校园的高校中，它的面积是最大的。清华园中有众多低矮的四五层的住宅以及宿舍楼。这些楼难以改建成容积率稍高些的，像七八层的住宅。其原因在于，现有的居民难以进行拆迁。更为关键的是，清华大学对自身的土地并不具备百分之百的处置权。
形成了一个困境中关村一小学区房房价，即房价高，然而土地难以被拿出用于住宅建设，难以在供给侧结构性改革方面给出解决办法。这是中国各大城市的普遍现象，北京在这方面尤为突出。
清华毕业生为什么难以负担清华学区房？
首先分析五道口学区房房价高的原因。接着探讨为何其房价远远超出一个清华大学高才生毕业所能达到的经济能力。
父母送孩子上清华，其中一个目的是获得人生的成就感。这种成就感通常来自非经济的因素，像个人的幸福感以及社会的承认。所以，即便毕业生工资不高，父母依然期望孩子能上名校。
其次，在经济领域，大学毕业生包括清华毕业生，其收入处于不断上升的态势，难以凭借短期内的经济收入去进行衡量。从长远的角度去看，清华学位所带来的人力资本溢价应当是相当高的。
更重要的是，五道口附近的高房价属于投资现象。高价房不像萝卜白菜等消费品那样让人望而却步。只要投资者预期未来房价会持续上涨，就仍会有很多人不断进入。这能够解释房价高与学历以及高才生收入难以相比的问题。
