上海“最强物管委”再遭挑战。
2023年初，上海中远两万城小区业主委员会解雇了上海中远物业管理发展有限公司（下称“中远物业”），上海市浦东新区人民法院一审判决中远物业退还两万城4000万元公有收益及盈余，两万城业主委员会因此被称为“最强业主委员会”，成为热议话题。
但2024年4月3日，案件出现新的转折。民事裁定书显示，上海市第二中级人民法院认为一审判决认定基本事实不清，依据相关法律规定普陀区房价，裁定撤销一审民事判决，将案件发回上海市普陀区人民法院重新审判。
梁万城业主委员会审计组组长何明告诉记者，一审判决一年后，案件没有任何进展，4000万元退还款还没收到，案件反而被发回重审，业主们都“震惊了”。
几年来，“物管追回4000万”，中远两湾城被誉为业主维权的典范。物管会主席韩德友自2019年底上任以来，见证了中远两湾城第二届物管会的解散、新物业公司的选定，小区的管理维护步入正轨，业主维权从无序走向有序。小区还经历了滨江步道开通、三大工程改造，让两湾城摆脱了老旧小区的边缘。
目前，两万城业委会正组织律师团队准备应诉上海市浦东新区人民法院的再审决定。
作为一个拥有1.1万户、5万常住居民的超大型社区，中远两湾城持续数年的风波已经超出了普通业主、物业纠纷的范畴，背后是社区治理的一个鲜活范例。
2020年10月，第一次业主大会后，物业委员、志愿者等工作人员对业主投票进行统计。照片由受访者提供
来自广大社区的不同声音
案件又回到了原点。
2024年4月3日，上海市第二中级人民法院民事裁定书显示，上海中远物业管理发展有限公司因与被申请人上海市浦东新区中远两湾城社区第三业主委员会之间物业服务合同纠纷，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪0107民初6549号民事判决，向本院提起上诉。
裁定表明，一审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项的规定，裁定撤销上海市浦东区人民法院（2021）沪0107民初6549号民事判决；将本案发回上海市浦东区人民法院重新审判。
再前一个月，2024年3月，两万城业委会第三届换届即将到来。66岁的韩德友在业委会工作了四年，他感到很疲惫。他前不久刚做完肾结石手术，身上还插着管子，但他没时间休息，因为业委会还有一大堆工作等着他去做。
小区的日常维护，包括电梯、水泵、外墙等都需要业主委员会的参与和监督，更何况这是一个非常大的小区。
中远两湾城社区位于苏州河畔，曾是上海中心城区最大的棚户区，1998年“两湾一屋”旧区改造时被命名为“中远两湾城”。该社区于1999年正式动工，2006年竣工，占地面积50多万平方米，有96栋30层以上的联排别墅，1.1万户，总人口近5万。
在韩德友看来，业委会只有“无限义务”，没有业主决议，业委会无权调配社区的人力、资金，“你干好就是你该干的，干不好就大家都怪你”。
2019年12月，两湾市“最强物管会”——第三届两湾市物管会民主选举产生。委员共15人，大部分为退休人员，有空闲时间。本次选举，韩德友被任命为物管会主席，何明被任命为审计组组长。
两人都感到，两湾城有近五万人口，业委会的工作比想象的要困难得多，业委会对社区事务没有决策权，遇到重大问题需要召开业主大会，民主投票表决。
每次业主大会均需三分之二业主投票，首届业主大会从筹备到召开耗时近10个月，仅志愿者就达500人。
为了收集更多业主的选票，鼓励大家积极参与，志愿者利用周一至周五、周六周日的下班时间，拿着投票箱挨家挨户上门，动员部分业主现场投票。如果业主还需要考虑，可以到固定投票点去投票。四个居委会都有投票点。
但在中远物业看来，“过度的煽动和上门宣传，干扰了业主的正常生活，体现了某些人的心虚。”2020年9月，“中远物业两万城”发布声明称，在某些人的推动下，社区推行“评选”社区物业服务公司，“更有甚者，在业主群内散布谣言、抹黑已有物业公司，以达到让所接触的物业公司接管小区、谋取私利的目的。”
压力来自内外部，在此之前，韩德友已经了解到了全国很多小区业委会的情况，有的主任干了两三个月就辞职了，两湾城二区业委会更是走马灯似的换了5个主任。
中远两湾城小区风景。图片由受访者提供
业主委员会推翻了小区20年的物业管理公司
两湾城是上海内环最大的小区，堪比小县城，曾被誉为上海最神奇、最拥挤的小区，便利店、餐厅、游泳池、网球场一应俱全，需要四个居委会共同管理。
业主周广发2006年入住两湾城，他回忆说，当时吸引他入住的是小区的绿化环境，而且交通便利，地铁就在小区旁边。
中远物业是“中远两湾城”社区开发建设完成后的早期物业管理，自2001年9月1日起为社区提供服务，物业管理费为1.75元/㎡/月。据企查查了解，上海中远物业管理发展有限公司成立于2000年6月，下设6家分公司，其中3家已注销。中远两湾城的物业管理公司为两湾分公司，目前仍存续。
2007年，何明调任中远两湾城，凭借退休前在单位有过的领导经历，他参加竞选，成为该城首任业委会主席。
何明称，2008年1月，第一物业管理委员会对2001年1月至2007年5月的公共收入及2005年物业管理费实际结算部分进行了审计。审计结果显示，中远物业存在不当列支的情况，当年实际结算部分结余72万元。当时，小区四期还在建设中，随着四期入住率的提高，公共区域水电支出比较稳定，物业费结余只会增加，但此后每年结余都会减少。
担任该物业首任主席的何明回忆，2009年10月，业主委员会决定对小区2001年1月至2009年9月（不含2005年）的实际结算和维修资金使用情况，以及2007年6月至2009年9月的公用收入进行审计。
在中远物业同意配合审计后，业主委员会聘请了会计师事务所，经过一个半月的时间，审计组取回了财务凭证，并要求物业加盖印章，以便带回律师事务所做进一步的审计分析，但物业拒绝加盖印章，导致审计失败。
2017年前后，业主维权的呼声越来越高。
随着小区老化、基础设施老化，业主与物业公司之间的纠纷也日渐频繁。周广发和韩德友回忆，小区原本的道路都是砖砌的，但经过十多年的踩踏，路面早已破损不堪。小区灌溉设施处于瘫痪状态，绿化养护也无人做。夜晚的小区越来越暗，业主经常摔倒。楼宇业主微信群里经常有人讨论社区问题。韩德友几次发言，受到关注，大家纷纷推荐他参与社区管理。
韩德友称，作为业委会，他们理应负责监督物业服务、维修资金使用情况、小区环境恶化等，但当时任职的第二业委会并未承担应有的职责。一审判决书显示，2014年至2017年任职的第二业委会负责人与中远物业负责人存在亲属关系，业主对业委会缺乏认可。
业主召开临时业主大会，解散第二物业管理委员会。
2018年12月，“中远物业两湾城”官方微信公众号发布文章称，部分业主对中远物业两湾分公司的物业管理工作存在很大不满，认为主要原因是双方沟通不畅导致业主产生误解，加之运营成本成倍增加，“在物业费一分钱都没涨的基础上，给物业管理带来了很大的运营压力。”
该公司还解释称，之所以小区道路明显坑坑洼洼，是因为小区道路改造属于公共设施更新的一部分，按照规定，相关资金要从小区维修基金中列支。2016年，物业公司向小区第二届业主委员会提交了“对小区道路进行适当改造和维护”的报告及方案，当时由于改造费用较高，业主委员会成员无法达成共识，导致小区道路改造工作暂停，至今未实施。
业主们很纳闷，两湾城有那么多收费停车位、广告位，怎么会没钱呢？他们把问题摆到了负责资金监管的物业公司和物业管理委员会面前：钱都去哪儿了？
2019年12月，“最强物管委员会”诞生后，次年10月的第一次业主大会最终投票决定公开竞标聘请新物业管理公司，同时对历年公共收入、物业费实际结算、维修资金使用情况等进行全面审计。
中远物管称，第三届业主委员会无视社区多年来的实际审计结果，执意推翻以往所有审计，进行全覆盖审计，这有悖常理，是违反“临时合同”的无理要求，对此中远物管不予认同。
中远两湾城第三届业主委员会组织业主大会合影。照片由受访者提供
4000万争议
2021年3月，因中远物业拒绝配合审计，该业主委员会将中远物业告上法庭。
何明提到，案件进入诉讼程序后，中远物业起初同意配合审计，但随后却拒绝向审计单位提供相关证据，导致司法审计无法进行，只能向法院申请多次调查令，向电力公司、城投水务公司调取前几年的水电费数据。
何明称，成熟小区公共区域的用水用电，包括绿地养护费用，每年波动幅度不会太大，通过历年数据对比，参考现物业公司提供的相关水电费数据，再与中远物业提交的公司年度审计报告中的相关数据进行对比，可以估算出中远物业合法合理挪用业主资金的数额。
2014年以前的电费数据都是纸质的，需要工作人员手工核对。两湾城这么大，仅公共区域就有上百块电表。为了减少电力部门的工作量，物业管理委员会决定每5年从数据中核对一次电费，最后用这种方法计算出公共区域水电“按时结算”的实际支出金额，以及物业应该返还的金额。比如，每个停车位每月的实际电费不到10元，但中远物业在“按时结算”部分多收了15元，这也是他们应该返还的部分。
此外，根据《物业服务临时合同》，地面停车管理费、电梯广告费等公共设施租赁收入中，30%属于物业管理，70%属于业主。但根据中远物业后来向法院提供的审计数据，他们在收到收入后，先扣除物业管理人员的工资，再分成30%和70%。 “相当于侵吞了本该属于业主的资金，而且从审计报告上可以看出，物业管理（侵吞的资金）越占越多。对于公共收入，中远物业应该返还给业主2000万元左右。”何明说。
据业主委员会聘请的第三方会计师事务所透露，中远物业的审计数据存在夸大现象，多加了许多不该加进去的费用，“加进去的钱全部是业主的钱。”何明说。
为了解决停车费问题，业主委员会向供应商索要车辆管理数据，但得知中远物业于2020年12月发函要求供应商取消账户，删除本该存储在云端的数据。业主委员会以此作为停车数据丢失的证据，并根据固定停车位数量和单价计算出公共总收入和物业应返还的金额。
一审判决显示，原告物管会提及，中远物业在为社区提供物业服务的近20年间，业主对中远物业的服务极为不满。
业主委员会依据物业管理委员会调取的8份审计报告、用电报告等证据，请求责令中远物业退还审计结果规定的物业管理费、按时结算的部分地下车库管理费余额、部分业主应占的社区公共收入，共计6200余万元。
被告中远物业辩称不能认同业委会提起的诉讼，认为该诉讼没有得到业主大会的合法授权，且原告作为第三届业委会，无权对前几届业委会任期内已经完成的审计进行追溯审计。
一审法院认为，在没有确凿证据证明原告与被告已完成被告提供服务期间任一阶段的全部收支结算或者就结算金额达成一致的情况下，业委会起诉要求结算费用的合法性，且费用结算时间可以涵盖被告提供物业服务的整个期间。
法院提到，关于结算方式，除了原告主张的各项费用的计算方法基于现有证据推断外，目前尚缺乏其他坚实的依据和有效的手段来确定费用结算。本案中，法院基于民事活动诚实信用、公平合理等原则，结合案情及当事人提供的合法、合理的部分证据，参考原告各项费用的计算方法，认定被告应向原告支付实际结算的物业服务费用与公共收益分成的差额，并确定相应支付的数额。
2023年1月31日，法院一审判决中远物业向两湾市返还4000万元公共收入及结余。韩德友说，如果4000万元返还基金到位，按分户分配，社区每户将分得3300多元。
但中远物业不服判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。二审法院于2023年4月4日受理本案后，依法组成合议庭进行审理。上海市第二中级人民法院认为一审判决对基本事实认定不清，依法裁定撤销一审判决，将案件发回上海市普陀区人民法院重新审理。
4月底，中远二湾城业主签署联名信，表示不同意二审法院发回重审。
居民“自救”
周广发称，业主们无法接受再审结果。二审法院提到，一审判决的基本事实不清，“具体事实没有说清楚。”记者多次联系中远物业，相关人员拒绝接受采访，“我们已经交给律师事务所（处理），律师事务所也有专门的人去联系，具体情况我们不清楚。”
管理这么大的社区普陀区房价，自“最强物管会”上任几年来从不乏争议。
业主委员会收到了关于“苏州河跨界贯通工程”的各种意见。2020年开始，上海市政府启动“苏州河跨界贯通”市政项目，计划在苏州河两岸修建步道，打造生态休闲空间。两万城社区就位于这条跨界路线上，两万城需要打通社区的私密空间，将滨江空间向公众开放。
韩德友说，物业管理委员会召开了一系列听证会和公示会，让大家了解改造设计方案，“让业主心里有个清楚”。会上，业主们也提出了不少修改建议，比如提高步道质量，不采用塑胶跑道，材质尽量采用花岗岩；提高周边绿化质量，采用软质隔离或绿色隔离，不设隔离栏等。
但也有业主坚决反对开放，认为开放后很多农民工、流浪人员会躺在躺椅上，小区安全得不到保障。周广发回忆，当时很多业主都不同意，尤其是房子靠近河边的业主。
最终，在业主大会上，在2000多户反对、近9000户同意的情况下，河岸空间得以开放。但反对的业主们依然没有停止质疑，甚至升级到人身攻击。“只要业主大会做出决议，业主委员会作为执行机构，就要尽力执行。如果连这点（骂）都受不了，你就不配当主任。”韩德友并未受到影响。
韩德友说，这次步道共享，不仅产权不变，政府还给社区1.34亿元作为对价。两湾城已经有20多年的历史了，如果不改造基础设施，只会变成一个破旧不堪的小区，意味着小区房价会更低，业主的资产会贬值。
对价资金注入后，业主委员会对小区东区基础设施进行了改造，更换了206部电梯，道路全部改造，花岗岩路面、人行道改为柏油路，照明路灯全部更新。对小区进行了智能化改造，包括门禁系统、车辆管理系统、道路监控全覆盖和高空物体坠落监控全覆盖，还有消防设施工程改造。“事实证明，对全体业主都有利，没有政府的对价资金，小区基础设施改造就不可能进行。”面对说不清、说不清的问题，韩德友只想尽自己最大的努力，做到问心无愧。
周广发说，更换物业公司后，小区整体环境明显改善，以前不修剪的树木、草坪，现在都定期修剪、整形，以前社区垃圾箱周围乱扔垃圾，污水随处可见，现在这种情况很少发生，垃圾箱统一更换后也变得整齐、规范。
民主议事的氛围也发生了变化，前两届物管会，业主们并不知道委员是谁，业主代表名单都是“预先确定的”，签字也是别人代签。
现在的业主委员会工作公开透明，有业主委员会接待日、业主代表会议、物业公司与业主沟通会等。从河道开通到更换垃圾桶，都需要业主或其代表投票表决。“业主委员会只是业主大会的执行机构，决策前要征求群众意见，充分依靠广大业主，他们（第三届业主委员会）的法律意识还是很强的。”周广发说。
多年来与原物管公司维权，两万城业主的民主意识也得到了培养。“业主们不仅愿意参与，而且觉得参与很有效果，既能监督物管会和物管公司，又能保障自己的利益。”
韩德友也希望继续在业委会任职，并决定参加第四届业委会选举，计划上任后继续推进两湾城西区三大整治工程，让社区焕然一新。
新京报记者乔驰
陈小舒 编辑
李丽君 校对
