今年启动的房地产私募投资基金试点，被业内认为是中国房地产私募基金发展的新起点。
“我国房地产私募基金的发展历程，从21世纪初期房地产私募基金的探索，到房地产私募基金的转型，表明行业正在走向新的发展阶段。”在日前由上海国际股权投资基金业协会（SIPEF）主办、上海国际股权投资基金业协会房地产分会承办的“2023SIPEF中国房地产基金投资管理年会”上，上海国际股权投资基金业协会会长、金浦投资总裁吕厚军如此表示。
本次年会上，与会嘉宾探讨了房地产投资的新趋势和新机会。业内人士表示，目前国内大部分房地产基金公司最缺的课就是资产管理，未来要弥补资产管理能力的这块短板。
鼓励和支持房地产私募股权投资基金发展
今年2月，证监会启动房地产私募投资基金试点，允许符合条件的私募基金管理人设立房地产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完工项目、基础设施等，推动房企盘活经营性房地产，探索新的发展模式。同时，中国基金业协会发布《房地产私募投资基金试点登记指引（试行）》，将于2023年3月1日起实施，这意味着房地产私募投资基金试点正式启动。
在鲁厚君看来，房地产私募投资基金试点已经启动，基金业协会在私募股权投资基金框架下设立了“房地产私募投资基金”的新类别，试点投资范围几乎覆盖了绝大部分房地产资产，为推动房地产私募投资基金发展提供了重要的政策保障。
房地产私募投资基金与传统股权投资究竟有哪些区别？在中联乾元房地产基金管理有限公司总经理何良宇看来，房地产基金与股权基金的重要区别在于，股权基金是投资驱动型的，因为看好某个企业而去投资，但对于房地产私募投资基金来说，到底是投资驱动，还是企业融资驱动房地产私募基金规模，还比较不明确。
何良宇表示，近期发布的《私募投资基金监督管理办法（征求意见稿）》对私募基金行业进行了全面收紧管控，预计未来将有超过2万只私募基金被大批出清，可以说监管部门在用牌照机构的监管思维来监管私募基金行业。“但在行业监管收紧的同时，征求意见稿专门将房地产基金列入了类别。这是部门规章首次专门列出两大类股权基金行业——创业投资基金和房地产投资基金，并明确了准入条件和门槛等，可以看出对房地产私募投资基金发展的鼓励和支持。”
最新消息是，鼎晖投资、深创新地产基金、高合资本等10家机构已成为房地产私募股权投资基金管理人，并已完成产品备案。不过，目前尚未有官方消息公布。
房地产私募股权投资基金应重点关注房地产股权投资
房地产私募投资基金已成为海外成熟市场的重要投资类别，在我国试点房地产私募投资基金之前，我国部分私募机构已设立商业地产、基础设施等方向的私募基金，并在基金业协会登记备案，逐步积累房地产投资运作经验。
截至2022年末，存续私募房地产基金838支，流通规模4043亿元；存续私募基础设施基金1424支，流通规模1.21万亿元。
试点正式启动后，房地产私募投资基金行业该如何发展？
“面对复杂多变的市场环境，如何保持行业稳健发展是所有房地产投资相关机构需要认真思考和解决的重要问题。”吕厚军表示，“随着私募行业的发展和存量房地产资产价值的不断提升，房地产基金也在不断变革转型，为了适应这些变化，需要不断改革创新，提升自身竞争力，适应市场不断变化的需求。”
与会机构认为，房地产私募股权投资基金是一种投资机构，未来房地产私募股权投资基金应该进行产融分离，以房地产股权投资为重点。
“对于国内大部分房地产基金公司来说，成长经历比较短，且大多以住宅领域贷款为主，未来如果想真正做股权投资房地产私募基金规模，最欠缺的就是资产管理方面的教训。长期来看，需要补上的教训可能是资产管理能力。”何良宇说。
值得一提的是，房地产私募投资基金被认为是构建多层次房地产投资信托（REITs）市场的关键环节，也是Pre-REITs市场的重要参与者。房地产私募投资基金可以通过收购尚未达到公募REITs发行标准的资产进行孵化，并在资产达到公募REITs发行条件时进行打包发行。
建伟律师事务所副主任宋忠春表示，随着公募REITs市场的发展，有望进一步打通和完善房地产私募投资基金的“募、投、管、退出”路径。
