2月20日晚间，证监会宣布启动房地产私募股权投资基金试点。同日，中国证券投资基金业协会发布《房地产私募投资基金试点注册指引（以下简称《指引》）试行文件。
“这几年，房地产领域的私募基金在国内蓬勃发展，投资商业地产、基础设施的私募基金纷纷注册，投资运营的流程、经验和业绩都受到考验。新指引将有利于选拔一批高素质的基金管理人，整合广泛的社会资源，进一步支持基金的健康发展。房地产行业。”弘毅投资董事总经理鲍晓斌告诉第一财经记者。
引导长期资金入市，提供广泛的投资标的选择
证监会表示，由于房地产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特点等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会成立新的房地产私募股权投资基金。 “房地产私募股权投资基金”是私募股权投资基金框架下的。 ”分类，采取差别化监管政策。
包晓斌告诉第一财经记者，在落实“促进房地产业良性循环、健康发展”决策部署、推动房地产市场振兴的背景下，政策制定部门希望全面扩大投资范围，引进高素质管理人员，适当放宽投资范围。充分发挥私募基金专业投资运作优势，引导长期资金入市，持续为市场带来专业潜力增量资金。
值得注意的是，《指引》第三条明确规定，房地产私募股权投资基金的投资范围包括特定住宅住房（含现有商品住房、经济适用住房、市场化租赁住房）、商业经营性住房、基础设施等。项目等。
包晓斌认为，这份《指引》充分考虑了房地产私募投资基金投资的基础资产广泛，且都涉及到服务实体经济和民生的特点。还考虑到房地产投资资金量大、周期长、地区差异大。规模大、跨经济周期等特点。
天大共和律师事务所律师李莹表示，根据《指引》，试点房地产基金可以投资现有商品住房和市场化租赁住房。但值得注意的是，这里对现有商品房的要求比较高。在五证齐全的前提下，必须已实现销售或主体工程已开工。此外，保障性住房和市场化租赁住房也有一定的开发或建设进度要求，但总体上明显低于现有商品住房。
商业建筑和基础设施项目也纳入本次试点政策范围房地产基金投资策略，此类项目没有开发或建设进度要求。
有利于扩大房地产私募基金规模
对于房地产投资，一些机构很早就开始布局。
包晓斌表示，弘毅自2014年成立房地产投资业务以来，经过7年的发展，已投资17个房地产项目，城市更新及产业园区资产超过80万平方米，其中70%以上为房地产开发项目。投资前瞻性布局 一线城市多个新经济产业高度集中的产业园项目，总投资规模超过300亿元房地产基金投资策略，涵盖产业园、写字楼、配套商业、长租等物业类型出租公寓等
深创投集团副总裁蒋育才告诉第一财经记者，深创投早在2017年就成立了专注于房地产基金投资的子公司——深创投房地产基金管理（深圳）有限公司。
中国基础设施协会公布的数据显示，截至2022年底，存续私募房地产基金838只，规模4043亿元；存续私募基础设施基金1424只，规模1.21万亿元。元。他们在支持房地产市场平稳健康发展，促进房地产市场盘活存量、转变发展方面发挥了积极作用。
不过，蒋育才也坦言，对于私募基金行业来说，从黑石等国际知名私募机构来看，投资房地产的基金规模占其管理规模的重要比例，而国内房地产私募股票型基金在私募股权基金整体规模中占比最大。目前比例还不高。
房地产私募投资基金试点的启动，为私募股权基金参与房地产投资建立了明确的规范，有利于促进房地产私募基金的发展壮大。通过选拔房地产投资领域领先的私募基金管理人开展试点并发挥示范效应，有利于吸引更多私募股权投资机构不断积累房地产投资规模和退出经验，储备团队成员，尽快满足试点对管理人员的要求。推动房地产私募基金蓬勃规范发展。
值得注意的是，有机构认为，《指引》文件的推出也将对现有REITs业务有所帮助。
包晓斌告诉第一财经记者，新《指引》有利于培育健康的房地产投资市场，特别是持有资产的长期运营，提高质量和效率，为扩大底层优质资产奠定基础公共房地产投资信托基金和私人房地产投资信托基金。新《指引》实施后，还将帮助机构投资者选择优质基金管理人进行广泛投资，有利于多元化投资主体参与房地产投资，扩大房地产行业资金来源，进一步规范行业投资行为。提高行业投资效率。
以公募REITs为例，新《指引》的实施，不仅有利于扩大公募REITs优质资产储备，也有利于推动机构资金参与以产业园区和基础设施项目为主的培育过程。其他业态提前。运营成熟后，将继续享受公募REITs的长期稳定收益，形成从私募到公募的投资闭环。
