近年来，随着城市发展的分化，房地产市场也不断分化。
第一财经记者根据国家统计局发布的2020年10月全国70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据发现，近5年来，二手房价涨幅最大的5个城市分别是深圳、合肥、无锡、广州、杭州，主要集中在长三角、珠三角的一二线城市。其中，深圳涨幅位居全国第一。涨幅最低的城市分别是牡丹江、锦州、湛江、岳阳、常德。其中，牡丹江的房价甚至比5年前还要低。
国家统计局每月公布的房价数据是用来反映房屋销售价格总体趋势和幅度的相对数。其中，由于一手房价格受到限价、限售、结构性因素等影响，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。
深圳增速排名第一
其中，深圳、合肥、无锡、广州、杭州、北京、南京7个城市较2015年同期增幅超过50%。其中，深圳以83.6%的增幅位居榜首，比排名第二的合肥高出17个百分点。
58安居客房地产研究院院长张波对第一财经记者表示，一些热门区域房价上涨较为明显。一方面，深圳近年来人口大量涌入，而住宅用地供应有限，导致供需明显失衡，引发房价上涨。另一方面，近两年深圳市场的投机性需求明显增加，非理性推高了热度，助长了房价上涨的势头。
供给方面，数据显示，近4年深圳实际供应住宅用地766.6公顷，仅占建设用地实际供应量的14.2%，近3年每年仅供应8.1万套住房，难以满足每年37万新增人口的住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。根据《中国统计年鉴2020》数据，2019年深圳商品住宅成交面积638.42万平方米，仅为广州的一半多一点，不到长沙的三分之一，约为成都的四分之一。
大量资金的涌入也让深圳楼市承受了不小的压力。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经记者表示，2015年以来，深圳的贷款增速一直很高。除了银行，深圳还有各类小额贷款公司、私募机构、房屋管理公司等机构在为深圳楼市提供“弹药”，房地产融资尤为便利。
近期，深圳楼市出现“众筹买新房”、“拿楼给人炒”等场景，炒房的敛财和冒险精神可见一斑。李宇嘉撰文分析，由于新房限价，人为制造“套利效应”，加上各类资金的支持，楼市上涨预期更加强烈。
11月30日，深圳市住建局局长、党委书记张学范表示，深圳坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决落实中央房地产调控政策，严格落实7月15日发布的“新深圳八条”，对媒体报道的“代持炒房”等情况，正在调查处理中深圳十年房价走势，一旦发现违法违规行为，将依法严肃处理。
长三角、粤港澳大湾区热点
继深圳之后，二线城市合肥增幅排名第二，达66.5%。
2016年，合肥房价快速上涨，一度与厦门、苏州、南京并列“四大二线城市”，目前合肥房价在中西部地区排名第三，仅次于武汉、成都两大区域中心城市和特大城市。
合肥市经济近年来发展迅速，数据显示，2009年，合肥市GDP在全国排名仅为49位左右，而到了2019年，已位列全国第21位，十年间上升了28位。
专家分析，合肥近年来整体发展战略比较清晰，一方面做好现有产业集聚提升，一方面大力发展集成电路、人工智能等新兴产业，把握好产业分工升级路径，特别是在长三角一体化进程中，抢占了不少先机。
继合肥之后，另一个长三角城市无锡位列第三。此外，长三角特大城市杭州、南京近5年的增速也位居前列。
总体来看，长三角、珠三角几个中心城市增速最高，前五名城市均来自这两个地区，前十名城市中，这两个地区就占了7个，如果加上70个大中城市样本中没有包括的苏州、东莞等城市，这两个城市群的数量会更加突出。
张波分析称，房地产市场最火爆的区域主要集中在东部和南部，也就是长三角、粤港澳大湾区所在的区域。核心原因是经济强省区大多分布在东部和南部，尤其是长三角、粤港澳大湾区、长江中游地区，聚集了不少一线城市和核心二线城市。由于经济发展好、人口优势强，长三角、粤港澳大湾区对房价的支撑力普遍更强。
尤其是近年来，我国经济进入转型升级新阶段，高新技术产业、新兴产业较为发达的城市往往聚集更多年轻人，他们的购买力和购房动机也更强。中原地产首席市场分析师张大伟向《第一财经日报》分析称，近年来，房地产市场的分化十分明显。这种分化背后，还是和经济基本面息息相关。长三角、珠三角等发达地区近年来高新技术、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力较高。
这座东北小城已经倒退回五年前
榜单底部，近5年涨幅最小的城市均为三四线城市，垫底五位分别为牡丹江、锦州、湛江、岳阳、常德。尤其是牡丹江，近5年房价下跌了0.8%，是70个大中城市中唯一一个房价比5年前下降的城市。
牡丹江是东北地区收缩城市的典型。黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于经济欠发达、经济总量小、产业结构不合理、城镇化水平低，缺乏能够带动全市经济发展的重大项目，牡丹江市在薪酬、福利、待遇等方面缺乏吸引力，加剧了人口外流，特别是青壮年人口外流。其中深圳十年房价走势，“90后”、“00后”成为人口外流的主力，占比达27.1%。
由于产业发展乏力、人口外流，加之新世纪以来东北资源型城市在相关政策和补贴支持下进行了大规模塌陷区改造，建设了大量房屋，难以催生新的刚性需求。
即便是在一个区域内，不同城市的房价也存在很大差异，比如在经济大省广东，珠三角的深圳、广州涨幅最高，粤西北的湛江、韶关垫底，在闽南地区，厦门的涨幅也远高于福建经济大省泉州。
厦门君合房地产土地评估咨询有限公司董事长王琪对第一财经记者表示，近十年来泉州房价涨幅并不大，同时在厦门买房和在泉州买房，升值效应在厦门要强得多，这种赚钱效应会促使更多泉州人选择在厦门买房。
