中国房地产报记者王少杰河北廊坊报道
在经历了持续5年多的限购政策后，以河北省三河市、大厂县、香河县为代表的环北京“北三县”（又称廊坊北三县）房地产市场今年夏天迎来了自2017年限购以来的首次放松。
2022年8月8日，廊坊市出台《关于支持房地产行业良性循环健康发展的六项政策措施》，其中显示，住房限购限售将进行优化调整，取消户籍、社保（个税）等不适合当前房地产市场状况的限制性购房条件，同时对“北三县”及雄安新区周边县（市）的住房限购要求也将全面取消，为稳定楼市发出积极信号。
据了解，自2017年廊坊实施限购政策以来，整个区域房地产市场明显降温，尤其是以北京外溢自住和投资需求为主的“北三县”，以三河为例，房价在快速上涨后出现“跳水”式下跌，由4万多元/平米跌至1万多元/平米。在此背景下，取消限购限售，相当于重新开放三地楼盘供给，供“京漂”购房，对当地房地产市场的影响不言而喻。
一个月前，有媒体从三河市燕郊镇部分房产中介和售楼处了解到，自限购政策解除以来，看房、买房的人流明显增多，燕郊镇近两个月新房、二手房成交量较去年同期增长一倍以上。此外，多位在燕郊地区从事新房销售的房产顾问告诉媒体，限购解除后的第一个休息日，燕郊一天就卖出了200多套新房，相当于之前整个月的销量，价格也略有上涨。
然而短暂的火爆并未让“北三县”房地产市场进入快速升温通道。
11月中旬，《中国房地产报》记者走访廊坊“北三县”发现，限购政策解除已过去3个多月，当地市场平静如常。或许受疫情等因素影响，部分项目售楼处人烟稀少，虽然贴出了“买房送车位、物管费、家电、装修”等促销广告，但前来咨询的购房者寥寥无几。与此同时，当地一些二手房中介门店冷清不堪廊坊限购对房价的影响，生意异常清淡，少数房产中介已停业数周。
“取消限购限售有利于活跃市场，部分受政策、疫情等因素抑制的滞留需求有望在短期内集中释放，带来成交量的反弹。”贝壳研究院高级分析师唐轩认为，此轮政策放松不会导致市场过热或房价过快上涨，从政策出台到购房预期和信心的恢复需要一段时间。
据不完全统计，目前三河、大厂、香河三地房价均价在1.2万元/平方米左右，成交量与前几个月持平，三地房地产市场整体呈现量跌价涨的走势。中指院数据也显示，2022年10月，廊坊新建住宅均价11672元/平方米，同比下降2.67%。同时，10月成交规模环比下降，2022年10月廊坊商品住宅成交规模13.06万平方米，同比下降4.75%，环比下降18.39%。
另一个值得关注的现象是，近期二手房房源数量明显增加，供应大于需求的市场基本局面并未改变。
10月廊坊新建住宅均价同比下跌2.67%。数据来源：CREIS
市场信心尚未恢复
记者注意到，燕郊看房热度快速上升，除了得益于限购政策的取消，更源于“北三县”与北京通州区一体化发展（交通建设）步伐的加快。
据河北日报报道，京唐城际铁路联调联试工作近日完成，开始试运行。京唐城际铁路途经廊坊“北三县”，在“北三县”均设有车站，对疏解北京非首都功能、带动“北三县”经济社会发展、提升区域整体经济竞争力具有重要意义。此外，在原有连接“北三县”和通州区的3条高速公路、7条干道、5座桥梁的基础上，北京轨道交通M22线（平谷线）河北段正在加快建设，长通路、安石路等4条跨界道路进入实质性实施阶段，尽快形成“八横五纵”的内部交通网络。
事实上，在多重利好因素叠加之下，将有可能重新激发部分“北漂”购房需求。因此，“北三县”房地产市场温和回暖虽然很有把握，但步伐不会太快，市场信心仍处于触底回升阶段。在“房住不炒”的主旋律下，“北三县”地方政府将竭力稳定房价走势，避免大涨大跌，引导居民更加理性购房。
但市场终端消费的低迷表现凸显。在记者随机采访的几位“北漂”中，他们对于“北三县”房地产市场全面复苏的预期普遍持相反意见。尤其在疫情影响下，房价下行压力依然存在。下行的原因在于大家认为房子已经不再是房产投资的“抢手货”，甚至投资也会导致价值下跌，短期内投资意愿减弱，市场观望情绪浓重。这也释放出对“北三县”房地产市场信心不足的担忧。
一些一直在北京工作的人士告诉记者，由于限购前后“北三县”房价出现断崖式下跌，部分房产由限购前的4万多元每平方米跌至目前的1万多元每平方米，相当于资产损失了近3倍。加之当地房地产市场前景不明朗，居民购买力和消费意愿下降，进而影响到当地房地产市场的去库存。
“在市场低迷阶段，本地刚性需求入市的步伐也会放缓。”香河县城镇居民石克毅告诉记者，当地购房需求疲软，因为在“北三县”买个好房子容易，但找个好工作确实很难。由于这几年三地产业发展不及预期，人口流入有限，就业和收入短板长期困扰着当地投资和置业幸福指数。在北京虹吸效应的带动下，凡是在“北三县”买得起房的当地人，或多或少都会选择到北京投资。
在大厂县买了两套房子的外地投资者张怀忠告诉记者，他打算在限购解除后就把这两套房子卖掉，即使价格低了，他也不想花太多心思在上面。在张怀忠看来，自己在大厂买房时，房价已经到了2万多元每平米，相比现在的价格，及时卖掉只是止损多少的问题。
张怀忠也告诉记者，自己从事红木家具行业十余年，曾因当地炒房热潮而被迫停业。经过多年等待，限购终于解禁。为此，他打算尽快卖掉房子，搬到房价相对较低、红木产业氛围较浓的大城县居住。“最近，‘北三县’二手房出售的信息经常充斥我的朋友圈。”张怀忠说。
北京大学博士后研究员张磊表示，目前房地产行业最大的问题是信心不足，改变房地产下行趋势的关键是扭转社会特别是居民对房地产行业的预期。目前的政策调整还不是重大利好，只是局部调整，短期内不太可能对整个市场产生大规模的提振作用。
10月廊坊商品住宅成交量环比下降18.39%。数据来源：CREIS
库存清理速度依然缓慢
“北三县”因地理位置靠近北京，一直是买不起北京房产的“北漂”进京定居的首选地。在限购前那轮楼市上涨中，“北三县”曾上演过“炒房神话”。限购后，“北三县”楼市明显降温，房价暴跌、销量同时减半，市场随即进入冰冻期。不可否认，廊坊取消限购具有一定的市场必要性，可以缓解当地楼市相对低迷的局面，“北三县”楼市或将迎来上行契机。
香河县一家房产中介公司负责人徐斌接受记者采访时表示，与限购政策解除前相比，打电话询问楼盘的客户明显增多，以前一周能联系到的客户是三到五个，现在增加了好几倍，而且大部分都是主动打电话沟通的客户。
“相比较而言，市场成交量也有了明显提升。”徐斌还告诉记者，廊坊解除限购后，香河县新房、二手房每周成交量保持在三四十套，而以往一个月新房、二手房累计成交量只有二十套左右。
不过，对于二手房大量入市，一位房地产业内人士表示，短期内市场成交可能不容乐观。该业内人士认为，目前三地二手房仍处于卖方市场，好房源、好户型不少，尤其是新冠肺炎疫情发生以来，大量房源涌入市场，相比之下，虽然买家数量较之前有所增加，但市场并不算太热。
“此外，通勤不便正成为不少‘京漂’选择放弃在‘北三县’买房的主要原因。”该人士还表示，前几年北京周边市场的快速升温，主要得益于北京自住、投资需求的溢出带动，但近年来，北京住房供应量逐步增加，市场供需平衡进一步巩固。同时，由于疫情防控严格，北京周边跨市通勤受到一定影响，来自北京的溢出需求基本消失，这也大大降低了外地购房者在廊坊买房的预期。
中国指数研究院指数部市场研究总监陈文静表示，从政策效果和市场走势来看，目前廊坊市及“北三县”取消限购，并执行首套20%、二套30%首付比例，房贷利率低至4.25%，但市场并未出现反弹。“因此廊坊限购对房价的影响，即便此次取消限购限售，对当地交易市场的提振作用可能也有限，短期内廊坊房地产市场的调整趋势仍难改变。”陈文静说。
据克而瑞京津冀投资决策系统10月廊坊房地产市场月报统计，当地市场整体成交量不及预期，市场走势持续低迷，销售量持续惨淡。其中，三河城10月共销售238套，环比下降34.8%，同比下降51.3%；成交面积2.55万平方米，环比下降27.6%，同比下降53.7%。大厂县共销售141套，环比下降61%，同比增长36.7%；成交面积1.28万平方米，环比下降63.7%，同比下降35.6%。 香河县共销售28套，环比下降6.7%，同比下降91.6%；成交面积2659平方米，环比下降7.4%，同比下降91.8%。
（应受访者要求，本文中石克毅、张怀忠、徐斌为化名）
