-混合运营和单独运营-
商业地产混合经营与分业经营
——五大商业地产公司的启示
1.商业地产分业经营与混业经营及其优缺点
商业地产混分经营是指在商业地产领域，企业可以选择将业务划分为不同的专业领域（分立经营），也可以选择在多个领域进行拓展整合（混业经营）。两种策略各有利弊，企业需要根据自身资源、市场需求、竞争状况等进行选择。
商业地产混改分业经营是一个涉及很多复杂因素的问题，五大商业地产公司（通常是世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、戴德梁行、第一太平戴维斯）在这方面提供了丰富的经验和启发。
第一，混业经营是商业地产领域的重要趋势。五大银行在提供综合性房地产服务方面表现出了很强的实力，包括写字楼、商铺、住宅、酒店式公寓的租赁和销售，以及估值、物业管理、资产管理、投资、市场研究和开发咨询服务。这种混业经营模式使得五大银行能够为客户提供一站式解决方案，满足客户在商业地产领域的多样化需求。
不过，分业经营在商业地产领域同样有一席之地。虽然五大行在提供综合服务方面有优势，但部分客户可能更倾向于选择专注于某一领域的专业机构。比如，有的客户可能更注重商铺租赁或销售，而有的客户可能更注重物业管理或资产管理。在这种情况下，分业经营的机构可能更能满足客户的特定需求。但是，分业经营存在抗风险能力弱的问题。众所周知，商业地产是一个周期性行业，行业一般有复苏、繁荣、衰退、萧条四个状态。在衰退和萧条阶段，房地产经纪业务会受到严重影响，一些经纪人几个月不开单，也就是面临转行的风险。混合经营可以减少这种情况的影响，经纪人可以在这个阶段转行做数据采集，为商业地产公司的数字化做贡献，也能很好地服务客户。
商业地产的特点也要求五大银行的混业经营策略。商业地产具有投资风险高、运营期长、升值快、融资能力强、产权多元化等特点。如果商业地产项目定位正确、运营得当，再加上升值快，开发商利用商业地产的融资能力就会提高。如果是优质、不断升值、经营收益好的项目，没有哪家银行不愿意放贷。在可预见的未来，当融资渠道进一步拓宽，优质的商业地产项目不仅可以通过银行抵押贷款来融资，还可以通过发行企业债券或者通过国内外基金组织融资。所以商业地产融资能力强，金融属性强。中国政府刚刚推出的REITS（房地产投资信托基金）等金融工具，就要求五大银行有相关业务，也就是有市场需求，我们就满足客户需求。 随着商业地产的数字化、金融化，和国外一样房地产五大行，商业地产行业会不断涌现出很多新业务、新需求。分业经营显然有其局限性，混业经营显然能很好应对这些挑战。分业经营也容易受到经济周期、房地产周期的影响，也存在房地产泡沫的可能，一旦泡沫破灭，很多单一业务模式的商业地产公司可能无法应对危机。而混业经营由于涉及多个业务，抗风险能力更强，一些业务收入的缩水可以通过其他业务收入的增长来弥补，俗话说西方黑暗，东方就会明亮，混业经营在商业地产领域显然更有优势。
2. 五大银行的分拆与整合——以世邦魏理仕为例
下图取自世邦魏理仕2023年年度报告，其中咨询服务占26.6%，FM设施管理占70.4%，房地产投资占3%。
根据国际设施管理协会（IFMA）的定义，设施管理（FM）的工作内容是整合企业或组织管理科学、建筑科学、行为科学及其他相关工程科学，为企业或组织内各级员工的日常工作提供最合适的物理工作环境。
从企业管理角度来看，设施管理者的主要任务是降低设施相关成本、维持高质量的工作/教学/生活环境、满足用户需求、提高企业或组织价值、简化管理流程。各类研究调查数据显示，设施资产费用是继人员成本之后最大的支出项目，其资产规模约占一个公司或组织的35%。因此，设施资产管理是一项持续而重要的管理任务，值得在设施规划的早期阶段投入管理，以确保规划设计、建设、使用和维护等各个阶段的所有基础设施或设施相关工作都能顺利实现设施管理目标。
CBRE人员表示，FM设施管理贡献了公司总收入的70%以上，且每年都会有两位数的增长，为公司的发展做出了巨大的贡献。
在业务收入排名中，FM设施管理位居第一，贡献了70.4%的收入，其次是租赁咨询、销售咨询，然后是物业管理，最后是资产管理和开发收入。可以看出，世邦魏理仕作为商业地产的代表企业，是典型的混合业务，除了传统的租赁和销售业务外，还有资产管理等收入，这显著提高了公司的抗风险能力。在全球经济低迷的背景下，租赁咨询、销售咨询、估值咨询、商业抵押贷款、开发收入等多项业务收入减少，而资产管理和FM设施管理、物业管理、贷款服务等却逆势增长，充分说明了商业地产等周期性行业混合经营的必要性。
三、五大银行分拆与整合给我们的启示
五大银行在商业地产领域混业经营给我们带来的启示如下：
启示一：产业分离风险更大
业务拆分未必能降低商业地产领域企业面临的风险，因为商业地产是一个周期性行业，一旦单一业务受挫，由于业务较少，企业可能面临更大的亏损风险。
启示二：混合经营策略
1、业务整合优势：通过混业经营，企业可以实现不同领域业务之间的资源整合和协同，提高企业整体效益。
2、多元化收入：开展多领域业务可以带来更加多元化的收入来源，减少对单一市场的依赖，有利于企业稳步发展。
3、混合业务风险较小：混合业务可以提高商业地产企业的整体竞争力。一旦某个业务失败，比如经济衰退或萧条时期的商业地产经纪业务，整个企业将面临亏损的风险，长期不开单的员工可能面临跳槽的风险。混合业务业务多，有些业务可能满足新的市场需求。因此房地产五大行，在宏观经济不好的情况下，仍然会有比较快的增长，给企业带来收益，足以度过衰退，迎来商业地产的复苏。
实践中，企业可以根据市场需求和自身条件选择合适的战略，有的企业可能更适合专注于某一领域，而有的企业则可以通过混合经营战略实现更快的增长和更大规模的发展，关键在于灵活应对市场变化，不断调整和优化战略选择。
启示三：以客户需求为导向
无论是混业经营还是分业经营，都要以客户需求为导向，五大银行之所以能保持领先地位，就是因为始终关注客户需求，提供符合客户期望的解决方案。
启示四：专业能力
无论是综合服务还是专注某一领域，都需要很强的专业能力，五大行在各自领域都拥有深厚的专业知识和经验，能够为客户提供高质量的服务。
启示五：创新与变革
随着商业地产市场的不断变化发展，五大银行也在不断创新变革，不仅注重发展现有业务，还积极探索新的业务模式和服务领域，以适应市场变化。
综上所述，商业地产混业经营与分业经营并不是非此即彼的关系，而是需要根据客户需求、市场环境灵活调整，五大银行在此领域的成功经验为我们提供了宝贵的启示，值得我们深入研究和借鉴。
我们也看到商业地产领域不断涌现出新的理念、新的理论、新的技术，如商业地产领域节能新方法、新技术的应用、绿色环保新技术的应用、建筑信息模型（BIM）技术的应用、商业地产系统的多维度、多层次的SWOT分析等。这些都对商业地产企业提出了新的要求，市场也出现了新的需求。这就要求我们在商业地产领域尽量进行混合经营，发展多条业务线，实施多元化，以应对不断变化的市场，为客户提供更优质的服务。过去商业地产企业分业经营的理念，可能正面临相当大的挑战。
