▣来源：米矿投资（ID：mikuangtouzi）
大家要有思想准备，重大变化不是闹着玩的。
在某些极端情况下房价会发生什么变化？
俄罗斯已经做出了表率。
当俄罗斯房价数据呈现给很多人时，可能会让他们感到惊讶。
自今年2月以来，尽管俄乌爆发战争，但令人意外的是，俄罗斯房价依然在上涨，而且涨幅比之前还要大。
比如今年一季度俄罗斯房价同比上涨了多少？
上涨18.78%！
那么去年是多少？去年是 5.2%。
注意，这是扣除通货膨胀后的实际增幅。
如果不扣除通胀因素，今年一季度房价名义涨幅高达32.5%。
这是自2007年以来最高的季度涨幅。（数据来自全球房地产指南）
二季度，俄罗斯实际房价(即扣除通货膨胀因素后)仍上涨11.69%。
名义上是29.45%。
下面的柱状图是《全球房地产指南》计算的俄罗斯主要城市平均价格的比较：
前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。
蓝色柱代表2020年8月的平均价格，黑色柱代表2021年8月的平均价格，灰色柱代表2022年8月的平均价格，它们之间的区别非常明显。
还有这个统计，俄罗斯房价指数年增长率：
这就是全方位的房价增长。
这两个数据，虽然口径、具体数字不同，但都指向房价的大幅上涨。
俄罗斯房价的这种表现应该让很多人感到意外。
它并没有完全满足大多数人的期望。
要知道，自从战争以来，就有大量的人投身大海，而这些人恰恰是人民的中坚力量，是购买力比较强的一批人。
特别是9月底普京发布动员令以来，大批俄罗斯人涌向周边国家。
具体数字难以统计，但经过多渠道对比核实，确实有数十万人。
这批人应该会带来不小的购买力，土耳其的数据可以证明这一点，俄罗斯人涌入土耳其后，土耳其房价、房租一路飙升，而且这种现象持续了很长时间。
今年1至8月，外国人在土耳其共购买了4.5万套房屋，较2021年同期增长了45%。其中，俄罗斯人位居外国买家榜首，购买了近8100套房屋。
相比之下，2021 年有 5,400 台，2020 年有 3,000 台。
过去，土耳其的购房者最多的是伊朗人和伊拉克人，俄罗斯人通常排在第三位。
但情况在 4 月份发生了变化，对俄罗斯的销售额增长了近 190%，并且保持强劲势头。
购买力外流如此严重，为何俄罗斯房价仍疯涨？
主要原因当然是通货膨胀，以及对未来通货膨胀的强烈（且令人担忧）预期。
虽然几十万人的外流听起来很多圣彼得堡房价，但与这个拥有1.4亿多人口的国家相比，几十万人根本就是微不足道，甚至连零头都算不上。
现实情况是，绝大多数俄罗斯人无法离开。
他们的外汇被冻结，主要银行也被踢出Swift系统，导致这些人无法离开该国，也很难将资金兑换成外汇。
彻底堵塞。
那么这会导致什么结果呢？
结果，所有卢布货币都被困在国内，形成了一种堰塞湖。
同时，战争意味着扩军，扩军，意味着要花费大量的金钱，财政支出大幅度增加。
钱从哪里来？光靠征税肯定不够，必须开动印钞机。
因此，出现了高通胀。
下图为俄罗斯CPI指数的增长率。
从最后八列来看，今年战争开始以来这一数字明显高于之前，平均约为 15%。
相比之下，中国10月份CPI涨幅究竟是多少？
当然，笔者认为俄罗斯的15%也是经过“数据修改”的，实际物价涨幅只会高于此。
在这种货币的推动下，俄罗斯房价上涨也是可以理解的。
出乎意料的是，房价涨幅居然远高于CPI，我猜有两个原因。
一是CPI数据被严重修改，实际CPI可能比这高得多，房价涨幅可能与CPI涨幅大致相同。
另外一个原因圣彼得堡房价，是预期因素比较多，就是大家预期未来还有较大的水分，所以就抢着尽快买，所以房价涨得比一般价格要快。当然，这种情况下，房价在未来相当长的一段时间内，可能会透支预期。
事实上，除了房地产之外，另一种涨幅更为迅猛的商品就是黄金。
在俄罗斯，以卢布计价的黄金价格自今年初以来已上涨约75％，表现明显优于房地产。
由于黄金需求量过大，实物黄金供应不足，从银行购买投资金条后，无法提取实物黄金。
为什么黄金比房地产更受欢迎？
这不难理解，因为黄金是国际货币，是全球公认的价值载体，而房地产则严重依赖区域条件，即该地区的经济和人口状况。
俄罗斯房价还能上涨的原因之一就是这场战争不是发生在俄罗斯领土上。
若战火蔓延至大陆，房价或许又是另外一回事。
这里还有一个典范，那就是克里米亚半岛。
克里米亚房价从今年7月开始下跌，较年初下跌了约70%，跌幅可谓是相当厉害，原因是克里米亚遭到乌克兰的袭击：俄罗斯空军基地和刻赤大桥被炸毁。
随后半岛居民逃离，财产被出售。
这就是战争对资产价格的影响。
不同规模的战争、不同战争方式的战争、以及战火是否蔓延至本土，都会带来不同的后果。
这是俄罗斯提供的当代较大国家之间发生的战争的样本。
这里的逻辑值得我们仔细思考。
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