我是杭州方哥，资深房产投资专家，是你梦寐以求的购房导师，曾为3000人提供过最佳购房方案，方哥不像其他自媒体那样对你有所隐瞒，让你摸不着头脑，方哥是个踏实的人，只告诉你对你最有用的操作和建议。
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以下精选问答内容来自“杭州方格”知识星球
问：方兄您好，我打算明年买房，有什么办法可以保值呢？
答：房子的使用价值不值钱。使用价值对应的是房子的租金，租金不高，这在一线城市（北上广深杭）尤其明显：通常一套价值5、600万的房子，租金只有六七千元。2016-2017年房价上涨之后，一线城市的租金回报率已经降到2%以下，如果只看租金，租70年也不一定能回本。现在有带使用权的小产权房出售，长租，边缘房产，可以住，可以用，但不能抵押，不能登记，不能有房产证杭州白马尊邸房价，其住宅价值和其他房产没什么区别，但售价要和同区域的房子一样低，还不到商品房的一半。
由此可见，你买房子的钱，有一半以上不是买它的居住价值，你买的是房子附带的户口、学校、配套设施，以及预期的增值/保值，因此，房子不仅仅是一个投资渠道、一个理财工具的属性，远远超出了简单的居住属性。
房子是用来投资的，哪怕只有一套，如何买到最保值的房子，请参考知识星球内部资料《如何成为专业炒房者，保证每次都能赚大钱？》
问：方兄您好，我刚刚把户口迁到杭州，目前在杭州没有房产，在苏州工作，打算在杭州未来科技城区域买房，主要是投资，有贷款记录，首付要六成，目前首付200万左右。我打算在南湖区域看房，您能推荐一下明年南湖有哪些楼盘推出来吗？或者未来科技城1.0的房子？南湖区域未来会如何发展？如果有其他区域合适的房子推荐也行，非常感谢。
答：新房可以考虑绿都建围，距离西溪公园12公里，位于城西中泰街道，属于“未来科技城2.0”规划区。
这一部分包括达摩院、菜鸟总部、之江实验室。
目前周边配套欠缺，未来科技城1.0价格已经3.5-4万，青山湖科技城价格1.8-2万，作为未来科技城2.0板块，有反弹的可能。
它家房源不多，也可以考虑隔壁的中瑞招商未来，两个牌子虽然不一样，但其他方面都差不多，停车看房都在一个地方。
明年楼市会有变动，知识星球会及时发布更新更全面的楼盘资讯，加入知识星球之后继续关注就好。
问：自住，首套房，想买杭州西湖区文三路周边的二手两居室，总价220万左右。能推荐一下哪些小区值得关注吗？明年上半年买比较好还是明年下半年买比较好？好的。如果您考虑的区域不合适，请推荐一个合适的区域。
答：220万买文三路附近两室二手房比较难，需要加大预算，明年下半年降价空间大，可以考虑离文三路远一点的地方，比如方圆六到十公里以内。
问：我是杭州户口，目前在北京工作，计划过完年后在杭州买房，这是我的第一套房子，预算大概400万左右，不确定是否会在杭州定居，所以想买个容易卖的房子。关于房产和买房时机，方格有什么建议吗？
答：新年过后会有很多新楼盘和老楼盘上线，到时候大家只要关注杭州方格知识星球和公众号，就会有全杭州全城楼盘的全面解析。
买房建议时间是上半年3月到5月，下半年建议遵循传统的金九银十。
问：方兄您好，1.我有40-60万的首付，考虑自住，转卖，或者出租，比较喜欢二手房，请问有推荐的小区吗？（我工作在未来科技城）
2、预计二手房价格还会继续下跌吗？什么时候是最佳买入时机？
3.嘉源未来府 VS 中泰济南提香，哪个未来升值空间更大？谢谢！
答：如果有40万到60万的首付，你肯定会买未来科技城的二手房。这个预算很难找到可以完全“自住、易转卖、出租”的二手房，而且距离未来科技城也相差甚远。
明年二手房价格会有所下降，因为明年初会有更多新房项目推出。
您可以在明年三月至五月之间搬家。
中泰旁边有凤凰山墓园，相对来说佳源未来公馆更合适，距离南湖公园300米，距离万达广场1.4公里。
问：方兄，我在滨江工作，打算买富阳银湖板块泰和业丰大成小园的高层，均价15500，但是担心烂尾，您觉得这个楼盘怎么样？
答：2017年7月2日，公司第一大股东泰禾置业所持股份全部被冻结三年，泰禾总资本不足以覆盖未来债务杭州白马尊邸房价，欠了这么多钱，不知道怎么还，泰禾为自己的处境找了个委婉的借口。
不管项目是不是烂尾，方哥已经把真正的风险告诉你了，至于买不买，需要你自己做决定。
问题：方兄您好，1.近两万块钱的临安青山湖科技城值得投资吗？2.绿地亚洲园和宝龙徐汇城，个人觉得亚洲园总价低一些，宝龙地段、配套比较优，哪个投资回报率高一些？3.目前在临安投资考虑5-10年的持有期吗？4.投资是否考虑低楼层、低总价方便出售？
答：1、值得投资。
2、亚洲乐园与宝龙各有特色、各有优势，但从各方面基础条件来看，宝龙略强于亚洲乐园。
宝龙到杭州坐轻轨比亚洲园短一站，商业体量也比亚洲园大，总占地面积42万方，更靠近青山湖核心，因此售价也贵了20万元左右。
3、亚洲公园相对于宝龙来说，轻轨要远一站，但也有优势，从目前的情况来看，亚洲公园附近的几个别墅区建设的都比较好，有山有水。
4.宝龙贵，不是因为位置，其实就一站地（4公里，地铁3分钟一班）。贵的原因是宝龙比绿地开盘早，绿地开盘晚，楼盘大，所以便宜。宝龙开盘早，已经卖了大半，所以在涨价，卖的慢。
5、绿地便宜不代表比保利龙差，绿地位于滨湖新区和青山湖科技城中心地带，其未来发展能否受益于两大板块的红利，充满想象空间。
7、绿地被低估了。不管是青山湖科技城向西发展，还是滨湖新区向东发展，绿地都是必经之路，它注定是两大板块之间的纽带，从区位上看，它非常显眼。
8、两者价格的差异，并不是因为地理、发展等外在因素，而是因为一个很简单的原因，宝龙开门比绿地早很多，而且宝龙已经卖出去不少，所以提价是慢慢来，而绿地开门晚，体量又大，所以它的价格比宝龙更实惠。
9、两种户型的实际情况是，绿地的小面积88相当于宝龙的97，绿地的108相当于宝龙的125，因为绿地的附加面积更大。
10、投资期限5-10年比较合理，现在不是炒房红利时代，两三年翻一番已经是过去的事情了。
11、投资时认为低楼层、总价低的房子比较容易卖，这个思路是正确的。
问题：你好，我想买一套2号线的房子，买房考虑的因素有地铁、生活便利、学区等，目前情况：首付100万左右，总价控制在320万左右；我有一套保利新房，两年后处置。
目前经纪人推荐了几个小区，希望方哥能给点建议：（按照我们考虑程度排序）
1.阮家居（有点地铁、商业、小学）
2. 方廷曼（户型不太好）
3.亲亲家园四期-幸福里（地铁就在楼下，但开发已成熟，未来升值空间有限）
4.中国旅游之都（距离地铁稍远；无配套商业设施，对面只有一所高中）
5.上海什海酒店（离地铁太远）
6.北大未名公馆（楼龄未满两年，含税，售价比预算多50万）
7. 白马尊地（对这个街区有点犹豫）
答：我推荐白马尊地，有人行道和车行道，距离地铁200米，距离中小学500米，有游泳池。其余的要么距离地铁远，没有人行人行道和车行道，附近没有学校，没有游泳池，要么有几个白马尊地，基本符合标准居住区的配置环境。
在这些比较中，这是最佳选择。
问：你好，我打算在青山湖科技城买一套投资房，我发现6/7套房子的价格都差不多，89平米的两房和98平米、108平米的三房哪个更贵？投资潜力大吗？如果你是我，你会投资哪里？这个地方未来几年发展会怎么样？
答：建议108平米，两居室89平米，三居室98平米太小，以后人们越来越注重大面积带来的感觉，108平米不算大，总价也不高，大多数人的理想目标是投资绿地亚洲园。
钱江新城开发了十年，滨江开发了十年，青山湖估计还要十年才能完全成熟，亚运会期间初步成熟。详情可参阅知识星球内部资讯《独家！2020年杭州全面解析》《楼市趋势》。
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