最近，深圳的房价飞涨，给我深深的震撼。
查看以下新闻：
3000万的豪宅卖光了，500万以下的房子基本也卖光了，几百万的茶水费（插队费）……
我查了一下，深圳的房价确实在涨，并且领先全国。
4月16日，国家统计局发布《2020年3月70个大中城市二手住宅价格指数》，深圳二手住宅价格涨幅时隔两年再次位居全国第一，二手住宅价格同比上涨9.7%。同期，北京同比下降0.7%，上海同比上涨1.6%。
从环比看，3月深圳二手房价格上涨1.6%，同样位居第一，而北京、上海仅分别上涨0.2%和0.3%。
事实上，3月中旬以来，全国核心城市二手房价纷纷回暖，深圳涨幅持续扩大。
不过，房价“暴涨”的说法或许仍有争议。
从3月份的同比数据来看，确实不少，但要考虑基数效应，毕竟深圳房价被抑制了两三年（第一次涨幅是两年之后才出现的）；从环比来看，1.6%的涨幅，说是“疯涨”也不太恰当；再就是，从区域来看，除了宝安区、南山区涨幅较大外，其他区域涨幅一般，盐田区、坪山区、大鹏新区、罗湖区的涨幅甚至不足1%。
豪宅秒售的案例不乏，但毕竟还是少数的地产项目，金字塔顶端总有人，想买什么就买什么，疫情冲击之下，他们愿意选择优质房产作为避险资产。
但不可否认的是，深圳的房价确实是内地最高的。查看2019年的房价收入比，深圳以35.2的比率高居榜首，这意味着你必须存35年钱才能买到一套平均价位的房子。上海和北京的比率分别为25.1和23.9。
看租金回报率，深圳为1.3%，处于最低水平，北京、上海均为1.7%，在国外，较为正常的水平是在3%以上。
所以，我们确实可以看到深圳房价高的问题。
下面我们来分析一下原因。
01 直接原因：商业贷款
4月20日，中国人民银行深圳市分行要求严查深圳房价过快上涨的原因，要求各商业银行对经营性贷款违规流入房地产市场的情况进行自查。
内容有点长，其实一句话就可以概括：低息创业贷款不能用于炒房。
既然做出这样的要求，就意味着放贷环节出现了问题——低息经营性贷款通过一些离谱的操作再次流入房地产市场，不少企业借着深圳的企业补贴，以1.9%的利率贷款买房。
让我们看看它是如何工作的：
中小企业主可以先贷款全额购买房屋，拥有房屋后，可以以房产作为抵押借入经营性贷款，这种经营性贷款期限较长，贷款额较高，在获得国家和地方政府的补贴后，可以获得低息甚至无息贷款。
获得这笔六个月的低成本贷款后，要么偿还最初的钱，要么继续炒房，等待一段时间房价上涨，再把房子卖掉，偿还从银行借来的经营性贷款，同时享受房价上涨的收益。
要实现这个操作，有几个关键步骤：
1）最直接的原因是央行放松货币政策，由于受疫情影响和经济下行，中小企业经营遇到困难，因此深圳出台了低息经营性贷款政策，扶持中小微企业。
2）这个政策的主体是企业，但为什么个人可以炒房呢？这和资深炒房者的“深谋远虑”分不开。为了炒房，他们很早就注册了空壳公司。有了公司，就可以申请到低息的经营贷款。
3）银行在贷款后也会跟踪资金使用情况，看看资金究竟流向了哪里。但每项政策都有应对之策，拿到贷款后不会直接拿这笔钱去炒房，而是要把这笔钱经过多次转移，直到没有明显瑕疵，再拿来炒房。
当然，前面我们也说了，银行也进行了自查，自查的结果是：
央行表示：“违规流入房地产市场的贷款只有三笔。”
三笔贷款均来自招商银行，违规贷款目前均已追回。
深圳市中小企业服务局表示：“目前尚无贷款贴息资金进入房市。”
所以到底是不是经营贷的错，现在还有争议，但大多数人还是倾向于认为就是这样，比较一致的是深圳的房价确实高，资金也确实充裕。
02 财务因素
除去企业贷款这个突发性因素，深圳房价上涨的趋势还有不少支撑因素。
恒大集团首席经济学家任泽平表示，影响房价的因素大致可以分为三个方面：短期是资金，中期是土地，长期是人口。
深圳作为开放型经济区，经济发展速度明显，金融氛围浓厚，民众投资意识强，金融手段多样。加之深圳人口流入量大，人口结构年轻化，住房需求旺盛，但土地面积小，住房供应量少，供需错配会推高房价。
继续进行财务分析：
1）这次房价的上涨，也和货币供应量的增加，也就是央行印钞分不开。
除了疫情这个黑天鹅，经济增速下滑也是货币政策放松的重要原因。这不仅在中国如此，全球很多国家都是如此。货币政策放松的重要体现就是降息、降准备金。低利率、甚至零利率、负利率早已出现。我们国家比较好，基准利率基本没降，但定向降准备金、降息还是有必要的。
当市场上有钱的时候，钱会流向哪里的问题就出现了：钱会流向哪里？当经济不好，央行在放钱的时候，每个国家都想把钱引入实体经济，因为这个时候实体经济是最差的领域，大家都想给它多一点帮助。但是，实际上不管你怎么辩解，总会有钱，甚至很多钱，流入股市、房地产。你可以观察到，当经济不好，央行在放钱的时候，好房子的价格很少会下跌。中国是这样，世界其他国家也是这样。
原因很容易理解，作为表现最差的行业，谁还愿意进入实体经济？银行不敢给中小企业这么低息的经营贷款，怕坏账。中小企业也不愿意借钱维持生产经营，一般会裁员或者直接倒闭。那么水龙头流出的钱就只能流向收益高的房地产市场。再加上深圳的购房政策宽松，资金纷纷涌入深圳楼市，炒房现象开始出现，推高了房价。
此次深圳房价上涨还有一个明显的现象，那就是二手房价格上涨，但写字楼租金却下跌（一季度同比下降9.7%）。这也间接证明这个时期开公司并不赚钱，回报率不高。
2）具体到深圳，这也是由于贷款灵活，居民贷款接受度高，居民杠杆率高。
深圳金融中介机构众多，贷款渠道便利，而且深圳贷款灵活，贷款额度高，贷款门槛低，审批速度快。
在这样的氛围下，人们对贷款的接受度很高，形成了较高的住户杠杆率和资金杠杆率。
2019年，深圳的住户杠杆率（住户贷款/GDP）达到83.2%，比全国60%的平均水平高出20个百分点，资本杠杆率（住户贷款/住户存款）为144.4%，约为全国平均水平的3倍，仅次于厦门。而北京和上海只有这一数据的55.4%和78%。
所以深圳房地产杠杆炒作的问题比较明显，群众投资投机意识比较突出，对贷款的接受度比较高，在这种背景下，一旦资金面宽松，就能比较快地刺激房价上涨。
3）深圳购房政策放宽，应该是大家的共识。
相较于北京、上海，深圳作为中国内地房价最高的城市，房价高、增速也高，一个重要原因就是其宽松的购房政策。
从落户即买房的政策上来说，深圳肯定是最宽松的，大家都知道，只要到了深圳，就是深圳市民（只要有大专以上学历，35岁以下就可以落户），而北京、上海落户就很难了。
如果你是外地人，需要5年社保才能买房，另外上海还要求你必须有“家庭”，如果你是外地单身人士，是买不到房的。
03 土地因素
土地方面，深圳土地面积较少，且土地供应结构性失衡，导致土地供需矛盾突出。
深圳陆地面积仅有1997平方公里，远少于北京的1.6万平方公里和上海的6340平方公里。
而且深圳山多、湖泊多，大大减少了可开发的土地面积（但也让深圳的绿化更好了），人口密度很高。
而且在可开发土地中，住宅用地占比也很低深圳盐田房价即将暴涨，仅为11%，低于北京、上海；工业和商业用地占比较高，但空置率也较高，供给过剩现象严重。
这种结构性失衡，进一步加剧了房价供求矛盾，为资本家炒作住房提供了机会。
04 人口因素
1）新增人口数量多，人口密度高
相较于北京、上海，深圳人口流入量较大，平均每年新增50万人，2019年略有减少，新增人口40万人。前者北京、上海人口增长为负值，后者人口增长在一二线城市中垫底。
深圳最新的人口数据是1350万，加上不到2000万平方米的土地，最终让它的人口密度成为全国之最深圳盐田房价即将暴涨，是北京的5倍、上海的1.7倍。
2）深圳年轻人多
深圳的年龄结构优势比较大，年轻人较多，18-34岁人群占比达到53%，而北京、上海分别为33%、20%。
年轻人多了，住房需求就大了，买房能力也就强了。
05 总结
因此，这一轮深圳房价上涨，除了低息商业贷款作为导火索外，还有金融、土地、人口等因素。这些原因实际上为深圳房价上涨提供了潜在动力，也是深圳房价超越北京、上海成为内地房价榜首的原因。
作为特区，当然不能出现太多的房地产泡沫，但不可否认的是，房地产的发展还是很重要的。从美国的经验看，房地产是其近100年来的支柱产业。根据我国人民银行的调查报告，居民70%的财富都集中在房地产上。
正如国新办3月22日在维护金融稳定工作新闻发布会上所说，买房不仅要用来住、不能用来炒，还要“促进房地产市场平稳健康发展”。
我总结了一下影响深圳房价的因素，未来由于深圳长期受人口、土地制约，住房供需错配的局面还会继续存在，房价还会继续上涨。
不过，也可以看出，此轮房价上涨也给监管部门敲响了警钟，尤其是深圳市政府出台热点楼盘“指导价”，清理高价二手房源，这些措施对楼市的调控还是比较严格的，至少在近期，这种房价“疯涨”的现象不会再出现。
最后，我想讲一下今天的一个大事件——巴菲特股东大会。
会议要点简要概述：
1）接班人：巴菲特接班人阿贝尔首次亮相股东大会
2）疫情：“情况已经不能再糟糕了。目前还无法完全预测疫情未来将如何发展。”
3）股市：承认在底部买入航空股是个错误，已退出美国四大航空公司的投资；当人们失去信心时，就看不到股市的潜力；长期来看，股票的收益率会高于国债，是非常稳定的投资，但不要把它当成赌博；不要借钱买股票；普通人最好买标普500指数基金
4）银行系统：无重大问题
5）国际原油：未来几年原油产量将大幅下降
