北京的张哥从事房地产行业20年了，对这个行业的来龙去脉了如指掌。我不是所谓的“专家”，但我会用我20年的实践经验来解答大家的疑问。
问题：
张哥，我看你经常说高端房产只适合自住，不适合投资，这是为什么呢？不是越投资越好才值钱吗？任何东西只有品质好才值钱。你能解释一下吗？谢谢。我现在在犹豫，600万是投资市区老房子，还是郊区的联排别墅。谢谢。
回答：
1、我要明确一点，所谓高端是一个相对的概念，或者说是一个价值判断，而不是事实判断。因为没有标准，所以不可能划出明确的界限。
什么是高端？对于刚需购房者来说，500万以上的房子算是高端。对于想要改善居住条件的家庭来说，1000万是门槛。这个标准在实际操作中也很难量化，比如在东西海学区，1000万只能买一套破旧的房子，但在超峰石，基本可以买一套豪宅。
我现在不太喜欢研究这些，也懒得动脑子去区分，总归拿不出一个标准，只能说如果不是家庭需要，比周边平均房价高出50%，比周边平均公寓面积高出100%就算高端楼盘了。比如200多平米的大户型，很贵的；或者郊区的联排别墅也算在内。
2、商品的价格是由供求关系决定的，而不是想象中的供求关系，而是取决于当时需求人群的审美和追求北京市朝阳区团结湖房价，只有热门的产品才会被追捧，否则无论多么稀缺，都不可能卖出高价。
大家都觉得后海四合院稀缺，但你真的去市场看看，就会发现十年不涨价的还有很多。因为真正愿意常年住在核心区胡同里这样的房子的有钱人并不多，大多只是为了面子工程或者度假。人们的审美和追求在变，有钱人也在变。从20年前的被追捧，变成了现在的缓慢升值。
比如默多克当年花1000万买的四合院，现在涨价到几亿了，好像升值了10倍，但北京普通住宅十年涨了15倍，只能说高端房产稳定性强，但升值赶不上大众产品。
3、比如当时北京最有名的豪宅贡园6号，4万起步，那是最小户型，如今北京的均价已经从4千涨到6万，贡园6号均价10万，这个升值率值得投资吗？
类似这样的案例不胜枚举，甚至可以说，当年绝大多数豪宅都成了失败的时尚投资。
再比如第一代豪宅汇园公寓，1990年亚运会后开售，起价2000美元，折合人民币一万多元。那个年代，住在这里是身份的象征。而今年这里均价7万，和团结湖的危旧房差不多价位，租售比还不如团结湖的危旧房。
因此，至少在房地产投资上，热门产品才是最安全的，一切时尚、高端的追求都意味着风险和长期的亏损。原因在于富人毕竟是小众群体，审美更容易改变。
4、商品的价格是由供求关系决定的，买家的数量和他们能支付的金额上限决定了商品的峰值价格。据说朝阳公园是豪宅区，算是最抢手的区域，但仔细算一下升值速度，也落后于市场。
比如2007年泛海开盘1.4万，没几天就涨到1.8万，而当时北京的均价才8000，年底才1万，如今泛海均价10万，涨幅5倍多，仍然只有平均涨幅的70%。
这样的例子不胜枚举北京市朝阳区团结湖房价，当然也不乏价格超标的案例，比如太阳宫旗下的太阳园，2009年开盘1.8万，现在均价16万，比同期市场高出30%以上。但这样的案例毕竟很少见，在近千个高端楼盘中占比不足5%，属于低概率事件。
5、总之，高端产品提供的是好的居住体验，也是最好的享受。不可能世界上所有的便宜货都被有钱人拿走了，既然享受了，就要付出代价，代价就是升值缓慢，落后于普通百姓的普及住房。那么什么类型的房产保值升值最强呢？就是普通的小户型二手房，而且必须是配套齐全的成熟板块。这种类型的产品最为常见，风险最低。仅供参考。
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