房地产融资租赁业务主要分为两大板块：一是房地产；二是道路、地下管网等。
本文将重点对房地产融资租赁业务进行分析，对于基础设施作为租赁资产的分析将在后面讨论。
我会在下一篇文章中详细阐述这一点，请继续关注。
1、房地产融资租赁政策是利好还是利空？
对廉租房、公租房、商品房租赁等传统租赁市场造成一定影响，但从长远看，“租售同权”政策将
该政策的实施必然对房地产融资租赁市场产生巨大的影响。
为了有效控制房地产泡沫，国家出台了各项政策，房地产企业的融资也受到了严格的限制。
鉴于房价高企，众多房企融资需求旺盛，而银行贷款渠道受阻，不少房企纷纷将目光转向
另一方面，房地产融资租赁的合法性始终未得到相关政策法规的认可。
房地产行业如何防范融资租赁风险、担负起融资企业的责任？
二、房地产融资租赁资格主体
房地产融资租赁业务中最重要且无法回避的问题是融资租赁合同的效力及租赁的效力。
选择合适吗？特别是房地产融资租赁业务，房地产可以作为融资租赁合同吗？
对于每一个想从事房地产融资租赁的公司来说，租赁物是首要的问题。
分析房地产能否作为融资租赁业务的租赁物，首先要了解房地产的监管政策。
目前，可以从事融资租赁业务的公司主要分为三类，包括银监会监管的金融机构、
融资租赁公司包括商务部试点和监管的内资融资租赁公司、商务部监管的外商投资融资租赁公司。
根据融资租赁公司的分类，不同监管部门监管的融资租赁公司租赁物范围也存在很大差异。
不同之处
从监管政策来看，金融、内资融资租赁公司可以从事房地产融资租赁业务。
房地产融资租赁业务大部分由融资租赁公司开展，即使是外资融资租赁公司
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∗ 上海市星汉律师事务所合伙人阮爱倩。按照“法无明文规定，皆可为之”的原则，房地产融资租赁业务没有受到任何限制。 ① 相反，财政部、
“房地产融资租赁”的操作在各地的规范性文件中均有提及，这在一定程度上对房地产融资租赁给予了认可。
商业模式
虽然从监管政策上看，房地产可以作为租赁物，但事实上，大部分融资租赁公司
房地产融资租赁业务目前仍不合规，主要是因为融资租赁的本质是“融资”与“物权融资”的结合。
租赁公司需要取得租赁物的所有权，但在房地产融资租赁过程中，所有权变更登记的成本过高。
①杨行培、朱可人：“论民间融资行为的刑法回应与定罪免罪标准”，《东方法学》2012年第4期。
57 因此，很多融资租赁公司在取得租赁资产所有权时面临诸多障碍和缺陷。
此外，中国银监会于2017年4月7日发布《关于提升银行业服务实体经济质量和效率的指导意见》，严禁违反本法任何规定，
政府还禁止金融租赁公司开展房地产融资租赁业务。有传言称，外资
国有和内资企业的金融租赁公司将统一归银监会管辖，接受银监会监管。如果传言属实融资租赁和房地产，房地产融资租赁市场将面临巨大压力。
租赁业务经营活动可以由银监会统一监管。
三、不动产性质对融资租赁合同效力的影响
实践中，目前融资租赁公司开展的房地产融资租赁业务主要包括商业地产、企业厂房、在建建筑物等。
房地产等。下面将介绍常见的房地产租赁
当房地产开发商进行物业开发时，其资金需求往往最强烈，这也是融资租赁公司入场的好时机。
因此，很多房地产融资租赁都是租赁在建房地产。实际上，以在建房地产项目作为租赁对象的融资
租赁合同、融资租赁合同容易被认定无效，主要问题有：
1. 在建房地产不视为固定资产
《企业会计准则第4号——固定资产》中“固定资产”的定义是：（a）用于生产商品和提供劳动力的资产。
（二）使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
最高法院民事审判第二庭的意见认为，固定资产的真正要件在于使用，而不是简单的投资或者出售。
对于企业来说，厂房、设备是用来使用的，而对于开发商来说，在建的住宅商品房，只是用来投资出售，而不是用来投资。
使用不应视为固定资产。
2.在建的住宅商品房项目不具有法定所有权
首先，房地产在建项目的状态是不断变化着的，房地产开发商对于房地产在建项目并没有完全的控制权。
其次，在建的房地产项目往往存在抵押登记，租赁物权存在瑕疵，对融资租赁公司造成影响。
这不符合融资租赁合同中出租人拥有租赁物所有权的基本要求。
此要求
3.本质为房地产抵押贷款，与现行监管政策相悖
现行房地产调控政策要求严格控制资金流入房地产企业，金融支持实体经济。
房地产项目融资租赁的本质是将在建的房地产项目抵押给融资租赁公司进行借款，这与国家现行监管政策相悖。
（二）公司以自有厂房、商业地产等作为租赁物的，融资租赁合同有效。
1.企业厂房作为租赁财产
与在建的房地产项目不同，企业的厂房及设备一般确认为固定资产，并符合企业会计准则4号的规定。
条例“固定资产”一节对固定资产的定义。企业为了筹集资金，采用融资租赁的方式购置厂房、设备。
这也符合金融服务实体经济的本质要求，另一方面，现行房地产调控政策对企业工厂没有进行监管。
因此，如果以企业厂房作为租赁物，融资租赁合同的有效性基本能够得到法院的认可。
2. 商业房地产作为租赁财产
对于商业地产融资租赁作为租赁物，根据最高院的观点，由于其不违反法律、法规的强制性规定，
该规定不适用房地产调控政策，因此融资租赁法律关系也属于房地产法律关系。
而以上两种租赁物在融资租赁过程中，如果未办理权属变更登记手续，则会导致租赁物灭失。
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①杨行培、朱可人：“论民间融资行为的刑法回应及定罪免责标准”，《东方法学》2012年第4期。物权的担保功能，融资租赁合同的效力会比较有风险，目前部分融资租赁公司会采取事前公告的方式。
登记是为了防止一房多租，但事前登记毕竟不是权属变动登记，实践中融资租赁合同的效力仍不明确。
关于保护的问题存在相当大的争议。
四、房地产融资租赁过程中的风险防范
（一）慎重选择合适的租赁物业
除了上述几种房地产融资租赁类型外，房地产融资租赁的发展无论在实践上还是理论上都还存在不少问题。
为避免纠纷，融资租赁公司仍应慎重选择符合条件的租赁资产，尽量选择符合国家基本政策导向的房地产租赁资产。
例如，权属清晰的企业厂房、商业地产，以及在建住宅项目、住宅、已有抵押的房产等，融资
应谨慎选择租赁公司。
（二）对租赁物的权属进行详细尽职调查
由于房地产转让、登记需要缴纳高额税费，不少融资租赁公司在实际经营过程中采用各种手段规避此类税收。
然而，在开展融资租赁前，融资租赁公司必须认真调查租赁物的权属情况，确定是否
租赁合同是否存在瑕疵？是否存在一套房子租给多人的情况？建议融资租赁公司对租赁物进行抵押。
注册、预注册、
为了打击诚信第三方，还必须在中灯网等平台上进行进一步的查询和注册。
①
（三）融资租赁合同无效后的处理方法
尽管一些房地产融资租赁案件已经开始确认融资租赁合同的有效性，
目前仍有大量法院将房地产融资租赁认定为“名义为融资租赁融资租赁和房地产，实质为抵押贷款”，有的法院甚至直接判决认定房地产融资租赁为“名义为融资租赁，实质为抵押贷款”。
此类融资租赁合同无效。
对于该类可能被法院认定为无效的合同，建议融资租赁公司在融资租赁合同中增加一些关于合同无效的规定。
还应综合考虑租赁物的权属、资金占用成本等后续处理以及担保、回购条款等。
融资租赁合同被认定无效的法律风险。
