四线城市东营位于山东省北部，是黄河三角洲中心城市。东营辖三区两县，即东营区、垦利区、河口区、广饶县、利津县。全市总人口217.21万人，辖区面积8243平方公里。目前东营正处于城市转型升级的关键时期，2019年《东营市政府工作报告》明确提出“要聚焦精益增长，着力提升城市功能品质。着力内涵提升和质量建设，努力打造市民满意的城市”。今天结合品质城市这个话题，我们来聊聊东营房地产市场的南北差异。
东营房地产市场的南北差异。
一是经济南强北弱。2018年，东营市GDP总量达到4152.47亿元，位居全省第8位。广饶县GDP为932.06亿元，增速为3.6%，GDP总量占全市的22.45%，GDP总量位居全市各区县之首。河口区GDP为325.81亿元，增速为4.3%，GDP总量占全市的7.8%，位居全市各区县之末。由于人口较少，河口人均GDP在区域内已名列前茅，但居民收入与发达地区仍有明显差距，经济总量在东营各区县中最小。
二是人口南密北疏，近年来，广饶、河口区人口总量基本保持稳定，但人口密度分布差异很大。
两县人口规模基本稳定，但人口总量差别很大。2017年末，广饶常住人口总量53.16万人，从2015年的51.7万人到2017年，每年增加4900人。河口区人口2018年为21.95万人，2015年为21.85万人，三年间每年增加300人。广饶人口规模是河口的两倍多。
两县人口密度差别较大，广饶县总面积1166平方公里，人口密度为455.92人/平方公里；河口区总面积2267.44平方公里，人口密度为96.8人/平方公里，远低于全国平均水平142人/平方公里和山东省平均水平783人/平方公里。
三是南北交通差异：南部是广饶，交通发达；北部是河口，交通较差。
广饶是一座交通发达的南方城市。在大区域环境中，广饶地处山东半岛城市群与京津唐经济区、环渤海经济区、黄河经济区的结合部，是山东半岛与京津唐地区的主要公路连接点。同时，广饶县是东营市向南对接济青发展轴城市带的重要节点城市，是通往黄河三角洲经济区的门户。以东青高速、荣乌高速、星广铁路、黄大铁路、德大铁路为主骨架，构成了广饶县连接外界的主要通道。“两横三纵”五条省道构成了全市公路网络。
河口位于东营交通末端，偏离经济主干道，外围道路系统建设缓慢，城市发展也受到一定影响。河口区境内有3条省道贯穿，分别为古滨路、东滨路、河心路。河口区对外联系较为单一，特别是西边与滨州、黄骅的联系较为单一。东港高速从河口区东南部穿过。河光大道的建设，明显加强了河口区与南部城区及中心城区的交通联系。
四是房价南北差异大，两区房价差异较大，广饶县房价是河口区的1.68倍。
据山东省137个区县最新房价统计，河口区以4360元/平方米的均价位列第130位，被誉为山东省房价“金字招牌”区域；广饶县以7333元/平方米的均价位列第52位，在全省区县中处于中上位置。
广饶楼市到底有多热？
第一，2018年至2019年房地产市场供应非常充足，优质楼盘拉动市场热度。
2017-2018年广饶楼市火爆，2019年表现略显平缓。市区土地供应充足，2018年广饶市共有6个项目共推出15批房源，涵盖高层、多层。其中，新欧鹏地产春风十里、中南地产中南雅苑项目均为第三次开盘东营房产网楼市图，推出高层、多层改善型产品，高层成交均价6000-6500元/㎡，多层成交均价8000元/㎡。春风十里开盘首日即售罄，热度不低。 此外，海通乐安郡作为海通地产在广饶的首个项目，开发了建筑面积113-160㎡的改善型产品，市场也保持了良好的销售和反馈。
二是新理念、高品质以及品牌房企的向下战略布局，带动广饶房地产市场持续升温。
近年来，不少房地产龙头企业进行了向下的战略布局，碧桂园、华南、新欧鹏等知名品牌开发商看好广饶城市发展前景，纷纷在广饶布局项目，参与城市开发建设，为城市发展、城市面貌改善、优质产品打造、为当地居民提供更好的生活选择等产生了积极影响。
此外，品牌房企的入驻，为广饶房地产市场带来了先进的开发理念、丰富的产品研发经验以及物业和生活服务品质，加之由于公司自身强大的品牌传播效应和密集的营销推广节奏，带动该县房地产市场大幅升温，也直接带动了当地房价的上涨。
三是精品住宅、学区房等稀缺房源是广饶房地产市场升温的催化剂。
广饶海通乐安郡项目既是学区房概念，也是别墅产品系列。项目位于乐安中学南侧，核心产品为11层花园洋房及少见的电梯庭院别墅，建筑面积113-160㎡经典户型，南北通透，多房向阳，户型方正，公共区域较小，规划绿化率近40%，还有一区五中心规划理念下的生活配套服务，包括老年健身中心、儿童游乐中心、青少年活动中心、物业服务中心、生活服务中心等。
广饶碧桂园中央府项目位于广饶主城区，毗邻政务中心，城市主轴重要节点。产品依然保持碧桂园特色，大户型户型设计，规划自然、交通、生活、教育、购物、娱乐等多维度生活配套，以140-260㎡主力户型为核心的智慧小区建设与管理东营房产网楼市图，充分体现了碧桂园塑造精品产品、深化运营服务的理念，也满足了当地居民对美好生活的诉求。
以两个项目为代表的热点楼盘凭借更优质的运营服务、更完善的资源配套、更完善的产品规划设计，成为楼市的催化剂。
河口楼市“遇冷”。
一是城区人口稀少，人口集聚能力较弱，河口房地产市场缺乏人口支撑。河口城区人口约12万人，人口集聚能力较弱，导致城市集聚能力下降，与产业发展形成相互制约效应，因此需要将吸引人口作为城市发展的重要战略来考虑。
河口区腹地有限，人口总量少，城镇化率已很高，当地城镇化带来的城市人口增长潜力不大，人口流入量和自然增长率不高，不足以支撑城市人口快速增长。同时，由于缺乏有吸引力的居住环境、服务功能、高端就业机会，当地人口外流趋势明显。因此，在吸引人口方面，需要创造更多的城市就业岗位；提供有吸引力的城市服务和优质的人居环境；加强交通基础设施建设，打破交通瓶颈。河口为此做出了不少努力，但仍需加强。
第二，河口城区发展空间有限，响应国家要求，加强旧城改造或许是未来的方向。
河口城区发展空间有限，西部已到达行政边界，南部为经济开发区及六合街道办事处，北部为带状分布的村庄，村庄改造已基本完成，东部为库区用地及城市湿地，城市扩展空间极大有限，盘活城区存量土地、实施老旧小区升级改造将是下一步城市发展的重点任务。
河口市区油田人口比例较高，油田老旧小区比例较高，棚户区改造时代的结束和老旧小区改造时代的到来，给城区建设发展带来了新的机遇，这些老旧小区大多位于城区中心，通过改造，改善城市面貌，提高居住品质是未来的方向。
第三，河口房地产市场以本地需求拉动为主，居住属性是房屋的核心属性，考虑到城市用地限制和未来产业发展趋势，未来河口房地产市场空间并不大。
目前市区房地产市场的龙头板块为西部的明翠湖公园片区，明翠湖公园湖面宽阔、湿地广阔、风景秀丽，成为河口市水面大、湿地大的市区景观代表区域，此外该板块还拥有部分市区开发用地，目前在售的中府御景花园、虹景西湖悦府、中府熙苑、中海明翠苑、福海朗润苑等多个地产项目多分布在该板块，也是近年来河口房地产市场的重点板块。
南北房地产市场冷热不均，与经济发展的动力、人口密度分布、交通条件的差异有直接关系。广饶的火爆，体现在品牌房企带来的新理念、新产品、优质服务和管理上。碧桂园的产品特色、新欧鹏的产业特色，为当地房地产市场注入了新的活力和动力。他们深耕地产、拓展服务、创造美好生活理念，满足了大家对美好生活的追求，对好房子的追求。
好在平静的河口楼市，让房屋逐渐回归到其真正的居住属性，未来楼市的发展也将伴随城市的进步与发展，与城市更新改造协同进行。
“花负担得起的钱住上好房子”是很多人的梦想，目前越来越多的房地产企业将重心从“生产建房”转向“塑造美好生活”。在房地产市场健康发展的背景下，希望东营市场好房子越来越多，期待遇见越来越美好的生活！
