在日前举办的2023中国房地产大数据年会暨2024中国房地产市场趋势报告会上，中国指数学院执行副总裁黄宇在主题演讲中对中国房地产市场未来走势进行了预测：1、展望2024年，房地产市场的复苏还是要看购房者的预期能否恢复。2、预计2024年商品住宅销售面积同比减少4.9%。针对黄宇的预测，有业内人士表示，如无意外，很有可能是正确的。
事实上，黄宇对2024年商品房销售面积同比下降4.9%的预测是有根据的。2023年，在我国出台大量利好政策后，国内房地产市场成交面积仍然出现了明显下滑。中国指数学院的数据显示，1-11月，百个重点城市新建商品住宅销售面积同比下降5%左右。
2024年，随着利好消息不断涌现，宏观经济全面复苏二三线城市房地产，居民收入逐步提高，各地全面放松对开发商降价的限制，明年商品住宅销售面积继续大幅下跌的可能性不大，“小幅下滑”是大概率事件。
12月初，苏州打响了取消新建商品住宅降价限制的第一枪。现在，深圳、南京也宣布取消“限价令”，这意味着开发商可以根据实际情况决定是否降价、降价多少。预计2024年将有更多城市取消开发商“限价令”。
其实，各地解除商品住宅降价限制，也是为了帮助开发商去库存，尽快回收资金。这样可以减少开发商面临债务危机、烂尾楼的可能。当然，在开发商纷纷降价促销的大环境下，商品住宅销售面积预计“小幅回落”也不难理解。
那么既然2024年有各种利好政策，包括开发商降价促销、居民收入增加，黄宇应该预测2024年的房地产市场成交面积应该会比今年有明显回升。为什么他只给出明年房地产市场成交面积继续“小幅回落”的结果呢？主要原因是，正如黄宇副总裁之前所说，房地产市场的回暖还是要看购房者的预期是否恢复。购房者的预期主要由三个方面组成：
第一，楼市信心的恢复。现在碧桂园、恒大等房地产龙头都出现烂尾楼，这会严重挫伤购房者的信心。很多潜在购房者担心二三线城市房地产，如果买到烂尾楼，会损失惨重。因此，很多潜在购房者处于观望状态，不愿意轻易入市。显然，要让购房者的信心恢复到从前的状态，不是一朝一夕就能做到的。
第二，对未来房价走势的预期。有些人买房主要基于对未来房价走势的预期，不是担心未来房价下跌，而是担心买了房之后还会继续下跌。从2023年的房地产来看，很多城市的房价都出现了明显下跌，不仅是二三线城市，甚至北上深等一线城市也出现了下跌。预计这种情况会持续到2024年。在未来房价继续下跌的预期下，指望大量居民入市购房并不现实。
第三，未来收入预期的恢复。疫情过后，很多人收入减少或者失业，很多家庭降低了对未来收入增长的预期。当然，2024年很多居民的收入会逐渐恢复增长，但不可能再有过去那样的乐观预期了。显然，民众对未来收入增长的预期还没有恢复，所以不要指望房地产市场交易面积出现大的逆转，能维持“微降”就好了。
黄瑜进一步预测了2024年中国楼市的走势：1、房地产市场未来复苏，还是要看购房者的预期能否恢复。2、预计2024年商品住宅销售面积同比减少4.9%。黄瑜的意思是，2024年房地产市场能否复苏，取决于购房者的预期。她预测明年商品住宅销售面积将呈现“小幅下滑”的态势，主要原因是人们对未来不乐观，当然也要看到政策利好、开发商降价促销等利好因素。因此，2024年商品住宅销售面积“小幅下滑”的预测，大概是正确的。
