今日上午，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社联合举办，2019年中国房地产高峰论坛以及《房地产蓝皮书》的发布活动顺利进行。以下是活动内容的详细记录：
牛凤瑞:
感谢主持人。在座的各位同仁、各位友人，今日论坛的核心议题是关于转型。我个人觉得，在房地产领域，转型的核心力量在于开发商，以及房地产业如何实现健康稳定的增长社科院房地产蓝皮书，达到供需的平衡。然而，房地产业转型的核心还依赖于我们的调控策略。换言之，我们的调控策略应从被动应对房价波动转变为构建长效机制，从过分依赖直接干预转向更有效地运用市场调节。这构成了我的核心看法之一，在新的时代背景下，探讨房地产的转型升级，在政策层面无疑是恰当的，且鲜有重大分歧。然而，现阶段，中央和公众最为关心并引发广泛争议的焦点，依然是房价的持续攀升。
今日，我毅然决然，对我国房价持续攀升的深层次原因进行重新剖析，同时就我国楼市调控政策的转变进行初步探讨。我国房价持续攀升，究竟是炒房行为在作祟？抑或是开发商道德沦丧？又或是学者们的误导？亦或是媒体导向的偏差？抑或是土地资源匮乏，或是征收房地产税的考虑？实则并非如此，这些或许只是次要的、表面的原因。土地与资金这两大关键要素，一旦掌控于政府手中，便主导了我国房地产市场，而我们所面临的问题，亦需首先从政策层面探寻其成因。中国房价的持续攀升，其首要原因是政策采取了反向调控措施，导致房价上升。房价上涨本身是供需失衡的反映，理应通过增加和扩大房地产投资来缓解。然而，在经济过热的背景下，我们采取了与市场相反的调控手段，将抑制房价过热作为目标，收紧了土地和资金两个方面的控制，限制了房地产投资，从而进一步加剧了供需矛盾。面对经济衰退的加剧，我们坚守在调控房价、保障民生的道德制高点，对市场交易实施严格限制，通过短期的稳定来储备市场潜在的爆发力。这恰恰是过去十几年间房地产市场频繁波动，房价虽受控制却未实现下跌反而上升的根本原因。
其次，我国的土地制度对房价产生了推高效应。土地成本占据了很大一部分，因此土地价格高自然房价也会相应提高。我国建房用地之所以价格高昂，一方面是由于土地制度及用地政策的设置导致有效供给短缺，需要特别指出的是，这并非土地资源匮乏的问题。另一方面，建房用地需一次性支付70年的土地出让金，这一制度设计也是导致房价上涨的原因之一。第三点，开发商在购置土地时需按要求配套建设相应的市政设施，并包括医院、学校、幼儿园、保障性住房以及政策性住房等配套设施，这些要求直接导致了土地价格的上涨。第四点，随着征地拆迁补偿标准的不断上升，以及房地产开发过程中各种税费的增加，土地价格也间接地得到了提升。地方政府通过土地高价所获得的收益，一部分被用于城市基础设施的建设，另一部分则用于增加公共服务的供应，这便是所谓的土地财政。实际上，土地财政是以土地开发为载体的社会再分配机制。最终，购房者成为了房价的买单者，无论是购买大面积的房产、高品质的住宅，还是购买多套房产，都需要缴纳更多的税费，这实际上是对财政的一种额外贡献。购置小户型住宅，实则意味着减少了社会贡献，若无力购买房产，则可通过申请保障性住房来寻求解决方案，这体现了社会对民生的再次关注，同时也反映了制度的设计，其中并无对错之分。
除此之外，还有其他因素在起作用。这包括我们常提到的中国特有的发展时期、宏观的经济社会背景，以及我们共同秉持的思想观念三者共同的影响。首先，通货膨胀和建筑成本的上升是导致房价攀升的主要原因。在当今世界，货币贬值和通货膨胀是普遍存在的现象。我国房地产行业每年通胀率超过3%，而建造房屋的人工费用和原材料价格持续攀升，进而推动了建筑成本的不断上升。成本的上升自然会导致价格的上涨，因此，房价的上涨不仅是增加住房有效供给和提升住房建造品质的基础，同时也成为了我们超发货币的储备资金。住房购买力的集中爆发促使房价上涨，在中国，安居乐业的理念深入人心。在基本生活需求如吃穿用行得到满足之后，提升居住环境成为家庭消费升级的核心。住房制度改革为家庭住房提供了制度上的保障，而收入的提升和建造能力的增强，也为实现“居者有其屋”的理想提供了现实的可能性。高收入家庭原本就具备较强的购房支付能力，然而，鉴于社会投资渠道的有限，投资房地产市场似乎成为了一种必然趋势。然而，尽管政策宣传强调房价合理回归，但现实中的房价却持续攀升，这种宣传与现实之间的鲜明对比，不仅加剧了公众尽早购房的预期和冲动，同时也削弱了政策的公信力。这种住房购买力的集中和提前释放，成为了推动房价持续上涨的长期动力。
综合考量，我国房价持续攀升的深层次原因主要源于制度政策的制定、历史发展阶段的宏观经济社会背景以及民众的住房观念相互交织，房价上涨背后反映了错综复杂的社会资源再分配状况。因此，房价调控政策需针对这些根本原因，采取精准措施，对症下药。这包括对土地制度、住房制度、税收财政制度，金融信贷政策、城市化政策、产业政策等多方面进行调整和约束，同时实施一系列政策引导，以实现系统化的顶层设计。我国政治经济体制使得政府对房价的调控显得坚定而有力，然而，这种政策在短期内虽能稳定房价，但其执行过程中产生的社会成本却与之不匹配。在住房这一私人消费品领域，市场在配置住房资源方面可能展现出更高的效率，这一观点构成了我国推进住房市场化改革的基础。2019年，我国房地产调控的核心目标是稳定土地价格、房价以及市场预期。
对此，我认为稳定并非一成不变，变化是生活的常态。细微的变化可以视为稳定，适度的变化同样可以接受。在某些特定时期，即便出现有助于解决社会主要矛盾的大规模变化，也是可以容忍的。比如，房价上涨的幅度如果低于物价上涨，实际上就是相对下降。与经济社会发展和收入增长相匹配的房价上涨，同样可以看作是稳定的表现。然而，如果某些年度房价的同比增幅超过了经济发展和收入的增长速度，我们应当保持谨慎，不宜对此做出过激的反应。月度与季度间的比较数据，某些关键数据在市场供需关系和双方决策过程中扮演着关键角色，然而，这些数据并不适宜作为政策调整的基础。我始终坚信这一观点。考虑到房地产建设的周期性，通常需要3至5年的时间，政策的调整总会出现一定的滞后效应。此外，我们还需吸取过去因追求短期稳定而导致的下一轮报复性增长的教训。房价激增不宜提倡，尽管房价骤降对购房者来说可能有利，但这对于经济社会发展的整体影响，未必能带来积极的后果。
稳定房价的真正含义在于遏制房价的剧烈波动社科院房地产蓝皮书，然而何谓“大”，不同个体自有各自的见解。我的理解是，这一“大”需基于我国经济社会进步及收入增长的实际状况进行适时评估。有人称我为房地产市场的支持者，这并无不妥，我正是市场派的一员。除此之外，我亦对中国房地产市场持乐观态度，坚信其发展潜力，并认同其供应侧的重要性，同时，我也坚信房地产的多功能性。这是我的发言，谢谢各位！
