证券时报记者 刘倩
作为5月17日房地产新政后全国首个宣布降低房贷利率下限的城市，武汉目前住房公积金贷款利率、商业贷款利率、最低首付比例等均处于历史低位。近日，证券时报记者探访武汉楼市发现，在多重政策效应的共同刺激下，武汉楼市活跃度明显提升，开发商加大促销力度，部分核心区域热点楼盘再度出现“线下抢房”的景象。
湖北省住房和城乡建设厅数据显示，今年5月，武汉市新建商品住宅网上销售面积达92.2万平方米，环比增长17.9%；6月1日至16日，网上销售面积环比增长11.6%，预计6月底将突破100万平方米，环比增长10%。
“线下抢房”再现
“在政策利好的帮助下，大部分开发商以加快去库存为主，辅以各种促销优惠，千方百计提升销量。尤其是进入半年业绩考核倒计时的6月份，这方面的力度更是加大了。”中国指数研究院（中原）市场研究中心主任李国政在接受证券时报记者采访时表示，这波政策利好让好项目更有吸引力，比如核心区域优质新盘人气和流量普遍提升了一两倍。
记者发现，武昌核心区、汉口内环、青山核心区等率先掀起房地产热潮，部分项目采用线下开盘模式，首销率高达90%。
6月15日，位于武昌内环的一处楼盘首次开售。参与现场募捐的武汉市民陈先生告诉记者，首发两栋楼盘约有100套，募捐现场来了200多人。其中，均价3.35万元/平米的155平米户型颇受追捧。“开售前传言是3.6万元/平米二三线城市房地产，所以首发价还是给买家带来了心理上的惊喜。会场座无虚席，难得看到这么热闹的场面。”陈先生说。
据项目官方宣传，首期销售金额约5亿元，155平米户型已全部售罄，首期销售率超90%。6月22日，项目又推出加推155平米户型，销售额破亿元，累计成交额超6亿元。
楼市逐渐升温，不少项目开盘后，纷纷抢着拿证、加推。6月中旬，武昌内环另一地块的项目加推，当晚认购金额破亿；此前的6月7日晚，该项目已售超3亿元。更早的5月底，江汉区某项目开盘首日销售率超90%，认购金额超2亿元。
中指院数据显示，5月20日至6月16日，武汉新开盘数与上月持平，环比减少1500套。主城区共有6个新开盘，其中武昌区最多，共开盘6个，共开盘807套。本月共有5个新开盘项目，共开盘527套，销售率为74%。
李国政表示，总体来看，武汉市一批按照住宅设计新规开发的新项目，因地处核心地段，且具有大阳台、高礼包等卖点，受到更多市场关注和关注。记者注意到，今年4月，武汉市多部门联合印发《关于推进新建住宅设计创新试点工作的通知》，鼓励企业在总体布局、公共空间、建筑立面等多个方面进行创新。
但那些缺乏人气、品质一般的项目，比如大部分位于偏远城区的项目，涨幅并不大。据克而瑞统计，武汉市三、四环内的项目大多采取“低价保量”的策略，降幅最大的项目达到21%。
购房者政策及其他福利
武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，今年一季度，武汉共销售新建商品住宅1.419万套，而2023年同期为3.37万套。面对更为严峻的市场形势，五一假期后的第一个工作日，武汉市就出台了新版“汉十条”，并开办了房交会。继5月17日楼市信贷政策放宽后，武汉也是全国首个对首套房、二套房实行下调首付比例的城市。
值得注意的是，为配合武汉房地产市场“一区一策”的部署，武汉市多个区均出台了区级房地产发展措施。记者发现，区级措施在加强对人才、多子女家庭等群体的针对性消费支持的同时，也在以旧换新、土地供应方式上不断创新。
多重政策效应叠加下，部分购房需求确实得到释放。据武汉市房管局统计，今年5月，武汉市新建商品住宅销售6058套，销售套数环比增长21.82%，面积环比增长25.7%。
李国政称，政策的频繁、密集出台，也造成了购房者的观望情绪，持续等待政策和优惠。
在光谷某楼盘售楼处，记者遇到了前来咨询的武汉市民陈女士。新政策出台后，陈女士准备的50万元首付可以买一套面积更大的房子。不过，已经看了十几套房子的陈女士说，她看的新楼盘都给出了比较大的优惠，有的下调了备案价，有的降价幅度高达每平方米1000多元。同盘竞争比较激烈，“可能下半年推出的楼盘价格会更有吸引力。”
采访中，一位楼市售楼部人员表示二三线城市房地产，在老客户卖掉楼盘后，新客户跟进的势头没有之前那么强，从销售数据来看，进入6月份之后，武汉楼市未能延续此前的势头。
新政实施一个月后的5月17日至6月16日，武汉市新房成交6560套，日均成交211套，较5月日均232套略有下降，尤其是6月份成交量恢复到了政策出台前的水平。
但在目前走向存量时代的武汉，二手房消费对新房消费产生了替代效应。中指院数据显示，今年5月，武汉二手房成交86.4万平方米，超过新房72.3万平方米。今年前5个月，武汉二手房成交389万平方米，超过新房292万平方米。二手房在住房消费中的占比达到57%，创近年来新高。
李国政表示，按照以往的模型，对政策效果的评估基本只看新房成交指标，从目前武汉房地产市场的发展情况来看，还不够全面。从武汉新房、二手房总成交量来看，住房消费还是比较活跃的。这种消费变化和市场特征，对武汉这样的二三线城市来说，会是一种新常态。
“以旧换新”仍需优化
作为促进置换需求的利器，全国已有80多个城市围绕“以旧换新”出台政策。在武汉，去年9月、今年5月，武汉市相继出台新旧版“汉十条”政策，对住房“以旧换新”给予增值税补贴、扩大补贴范围、鼓励企业直接购买等。
贝壳新家武汉站相关负责人介绍，今年武汉购买新房的客户中，约有2.4%是换二手房的客户，以此估算，今年1至5月武汉销售新建商品住宅2.2万套，其中“以旧换新”约528套。
回顾武汉市现行的“一区一策”旧房换新政策可以发现，硚口区在武汉市率先采用“收储”模式，即由区属国有平台企业直接收购、收储居民旧房，作为区内平价租赁住房。
其他区多采取“代销”模式，由房地产开发商和中介机构重点推广销售旧房。如武汉经开区以军山新城片区为试点，与贝壳等房产中介平台合作，针对区内二手房开展“代销”活动。
有业内人士表示，从目前的市场反应来看，购房者对国企回购旧房的模式反应比较积极，而中介协助销售模式对房屋销售的拉动作用有待进一步加强。
目前，硚口区“以房换房”计划一期推出108套住房后，二期已推出200余套住房，相关政策也进行了调整，如置换旧房面积由120平方米以内调整为140平方米以内，旧房售价由不超过新房总价的70%调整为不超过新房总价等。
“多管齐下，才能产生‘鲶鱼效应’，活跃市场。”广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，出台措施加快买卖双方“手拉手”交易，如推动二手房有抵押贷款过户、商业贷款转为公积金贷款等，降低交易成本。此外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”的新房优惠比例等，也有助于促进交易。
