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你真是一个有品位的人。
国庆7天，19城出台“限购”政策，黄金周过后，还能买房吗？
今天是2016年国庆长假后的第一天上班，很多城市的人出去旅游，回到家才发现自己突然失去了买房的资格。
自9月30日至10月6日，短短7天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、福州等共19个城市相继发布房地产市场调控新政，多地重启限购、限贷。
业内人士表示，限购政策的出台，意味着自2015年“330”房地产新政以来的全面宽松政策迎来拐点，也意味着房地产去库存阶段性结束成都房价降了多少，疯狂的房价或将降温。
10月7日，第48届成都房交会（2016秋季）正式闭幕。为期5天的房交会上，外地购房者占据了市场主导地位，组委会组织的13城联合看房团吸引了来自宜宾、泸州、内江、南充、达州、巴中、广元、绵阳、攀枝花、阿坝、西宁、兰州、拉萨等省内13个城市的购房者。
值得注意的是，10月1日，成都市出台楼市调控新政，这对近期楼市将产生怎样的影响？本报邀请房地产专家、业内人士进行权威解读。
购买限制恢复
政策：同一身份的自然人、法人只能购买一套新建商品住房
解读：打击投机不会阻碍刚需和改善性需求
“成都出台房地产市场调控新政，重点是抑制投机、投资性购房，对那些有基本生活需求或者需要改善居住条件的购房者不会有太大影响！”建发成都公司营销总监王海在接受华西都市报记者采访时表示。
在他看来，成都房地产市场新政主要规定了自然人可以购买一套新房，也就是一张身份证就可以购买一套新房，这对于确实有购房需求或者想改善居住条件的购房者来说，并没有什么影响。
事实上，王海的观点从建发地产成都有限公司的产品上也得到了验证。由于建发地产成都有限公司近期推出了满足改善性需求的产品成都房价降了多少，因此目前该产品的销量与调控前并无太大差别。
降低杠杆
政策：二套房贷款首付比例不低于40%
解读：整体影响不大，强度适中，仍有政策空间
四川中原地产分析认为，此举提高了二套房购买成本，对改善性需求将产生一定影响，但与此前二套房最高首付比例60%相比，仍有政策空间。
西南财经大学经济学院副教授刘璐也表示，这是降杠杆的普遍政策，相比其他城市的6成、7成要求，4成对改善性住房需求的压力并不大，“对市场影响不大，除了部分刚达到首付门槛的购房者。”刘璐说。
“成都的限购政策其实对高端客户影响不大，首付比例都提高了5%，所以压力不大。”成都金沙城相关负责人表示。
遏制激增
政策：相关部门将介入核实房价明显高于周边地区
解读：加强申报项目价格指导价 限制分期付款销售价格涨幅
成都新规还对开发商定价进行了限制，根据新政策，若商品房申报价格明显高于周边房地产项目价格的，价格主管部门在受理商品房预售许可申请和现售登记前，会同相关部门进行价格核实。
同一项目分期建设、分期销售的，价格涨幅不得高于城镇居民人均可支配收入涨幅。
这对购房者来说无疑是个好消息，在楼市繁荣时期，同一套房子分期付款涨价是很常见的事，但新政策实施后，这种“涨价”就不灵了。
刘璐解释称，根据《2015年成都市国民经济和社会发展统计公报》，2015年成都市城镇居民人均可支配收入33476元，比上年增长8.0%。也就是说，按照这一规定，房地产项目分期付款销售的年增幅不能超过8%。
“特别需要指出的是，这是一年的涨幅，实际上一个项目的分期销售一般不会相隔这么长的时间，通常就几个月甚至更短。也就是说，如果一个楼盘项目二期开盘与一期开盘相隔三个月，那么按照新规，该项目二期售价最多只能涨幅2%。”刘璐表示，这意味着，项目以较低价格开盘吸引人气，随后分批快速提价的常见市场做法将不再奏效。
限制囤积
政策：开发商必须在 10 天内向公众披露所有可用房产
解读：此举意在打击囤房、压价销售的行为。
成都出台新政后，开发商不能再通过传统“分批销售”的方式滞留楼盘、囤房。
根据新政策，开发商应当在取得商品房预售许可证和商品房现售登记后10日内，一次性向社会公开所有在售房源，并按规定在销售现场显著位置设立商品房销售信息公开制度，及时反映房源销售情况，实行明码标价销售。
同时，房地产开发商、中介机构不得从事滞销、囤积房源、炒卖房源、恶意炒卖、哄抬房价、非法向个人提供首付、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为。
否则，将关闭商品房买卖合同网签业务、暂停开发商项目后续预售许可受理、取消中介机构现房网签业务，对开发商、中介机构予以扣除信用分并公开曝光，对涉嫌违法的，由公安机关依法处理。
“新政出台后，‘10日内全部房源公开’，意味着开发商要么不办理预售证，要么10日内必须公开销售，这对传统的‘批量’销售起到了约束作用，其实就是打击囤积房等行为。”
刘璐表示，“实行分级售房、明码标价”也是为了避免一些中介或者销售人员人为抬高价格，影响客户正常购房。“这些现象在楼市繁荣时也出现过，就像以前车市繁荣时，买车还要加价一样。虽然目前成都楼市还没到这个地步，但未雨绸缪总是好的。”
“国庆后房价会跌吗？”
中证研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年四季度中国房地产政策拐点已经正式开始，市场拐点在明年，2017年二季度部分城市或将出现“量价齐跌”现象。
但必须认识到，这样的市场转折点是周期性的，而不是大幅的下跌。
中原地产首席分析师张大伟认为，“房价并不是一直在涨，2014年、2011年、2008年、2005年都跌过。”
如果房价继续上涨，2014年房地产政策全面恢复也是有可能的，因此投资需求基本已经到了可以套现的阶段。”
限购令过后还能买房吗？
投机性购房被叫停，但刚性需求仍可把握
对于普通购房者来说，现在该不该买房？针对不少购房者的疑惑，建发成都市场总监王海认为，相比国内其他城市，成都目前的房价不算贵，还处于合理价位，不太可能出现大幅波动。“只要你买房不是为了投资、投机，什么时候都可以买！”王海认为。
刘璐表示，现在整体房地产形势和2004年大市场刚开始有根本不同，当时人们买房大多是为了基本需求，现在买房大多是为了置换或者投资。
房子不能投资，钱去哪里呢？
部分基金进入A股
相对于房地产，A股市场去年以来经历了调整，持续出现较大系统性风险的概率极低，一旦A股市场出现稳定反弹，极有可能吸收部分房地产投机资金。
国庆假期，有私募人士在微信上表示，一些房地产市场基金开始转向A股，近期发行的私募产品中，不少认购者都是退出房地产市场的投资者。
此外，据中国证券登记结算公司数据显示，8月份持股超亿元的超级散户投资者数量较7月份增加174户，这些都表明部分资金已开始悄然入市。
8月中旬，恒大入股万科、安邦增持金融街等事件，为A股房地产板块上涨添油加火。那么，国庆节后多地密集出台调控政策后，房地产股是否也会迎来拐点？
对此，中泰证券分析师罗文博认为，上述一系列事件表明，险资、产业资本增持房企将是一个长期、持续的行为。长期来看，险资、产业资本增持将不断带来房地产板块的估值修复，但短期来看，地方调控政策也会给房地产板块带来短期利空情绪。
全国比较
成都楼市调控不严
事实上，对于整个国内房地产市场来说，这个国庆节是一个绝对不平静的“黄金周”。不仅因为迎来了房地产销售“金九银十”旺季，更因为从9月30日至10月6日晚间，全国共有包括成都在内的19个城市相继出台房地产市场调控新政，多地重启限购限贷。
同时，住房和城乡建设部还公布了45家违法违规房地产开发商和中介机构名单，指出这些公司和中介机构发布虚假广告，恶意编造、传播谣言，营造住房供应紧张氛围，采取违规预售、囤积居奇、高价抛售等方式，煽动消费者购房，哄抬房价，牟取私利。这些违法行为损害了消费者权益，误导了市场预期，产生了恶劣社会影响。
相比国内其他城市的调控政策，成都的新调控政策整体上并不是最严格的。比如，在被誉为“史上最严调控”的深圳，新政策规定无房但有贷款记录的居民需缴纳不低于50%的首付，而对于已经有一套住房的居民，二套房首付比例提高到70%以上。
（本文来自华西都市报）
