如今，成都顺应全国房地产市场的主流走势，于4月底推出楼市松动新政，几乎全面取消限购。
那么，新政出台近一个月，成都房地产市场表现如何?近日，证券时报e公司记者走访多个楼盘发现，成都购房热情明显提升，部分楼盘售楼处挤满了购房者。
不过，顾问们多处于咨询阶段，购房者抄底心态明显。目前开发商普遍推出促销政策，抢占这波政策新流量。西南财经大学经济学院教授刘璐提醒，成都楼市“热闹中分化加剧”，对于购房者来说，目前既有风险，也有机遇，不要盲目跟风。
8年限购时代结束
自2016年10月住房限购政策实施以来，成都住房限购政策经过多轮调整，先紧后松，是全国限购法规最为复杂的重点城市之一。
2016年至2022年上半年，成都购房政策逐步收紧，推出摇号、资格审核等一系列限购措施；2022年，随着“5.16”新政，成都购房政策开始放松，推出低购房门槛、多子女家庭多买一套、放宽限售等多项措施；2023年“9.26”新政出台后，成都仅剩5+2个区域（即成华区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、四川天府新区、成都高新区）对144平方米（含）以下住房套型实行限购，购房条件也更加宽松，限购区域需有户籍或缴纳6个月社保。
终于，随着2024年4月28日房地产新政的发布，成都长达8年的限购时代正式结束。8年来，成都楼市经历过7万人争夺1000套房的史无前例的盛况，经历过摇号得房赚百万的“新房赢家”，也经历过炒房团联手推高郊区房价的“恶果”。
根据今年“4·28”房改新政，成都进一步优化房地产市场政策核心有三点：不再实行公证摇号购房、不再审核购房资格、提高多子女家庭首套房贷款最高额度。
具体来说，成都对商品房项目不再实行公证摇号，由企业自主销售；对社会关注度高的热点项目，鼓励企业采取公证摇号销售。推动城市房地产融资协同机制深化落实，平等满足不同所有制房地产企业合理融资需求；支持停车位与住宅物业同步出让；合理设置新划拨居住用地停车位规划配比。
在满足合理住房需求方面，成都房地产新政强调，全市住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数，推动首层架空层设置公共服务空间，增加住宅阳台等半开放空间比例，鼓励郊区（市）县地区发展低密度、高品质住宅产品，进一步增加优质住房供给。
此外，成都市相关部门还明确，今后开发商预售商品住宅时，住宅楼符合预售许可条件的，可同步预售相应的地下机动车停车位，鼓励机动车停车资源共享。其中，单个住宅单元业主购买的停车位数量不得超过4个，单个非住宅单元业主购买的停车位数量不得超过规划比例。
近日，成都市住房公积金管理中心进一步下发《关于提高多子女家庭首套住房贷款最高额度的通知》，要求对符合住房公积金贷款条件的在我市购买首套住房的多子女家庭，双储户最高贷款额度由80万元调整为90万元，单储户最高贷款额度由40万元调整为50万元（多子女家庭是指有两个以上子女且至少有一个未成年子女的家庭）。
有些建筑过于拥挤
不得不说，成都解除限购之后，全城民众对于楼市的讨论明显升温，不少楼盘售楼处都挤满了人。
无论是土地拍卖市场，还是新房市场，成都锦江区都是全市领头羊。回顾2023年的成都房地产市场，锦江区是首个新房价格突破3万元/㎡的区域；同年，锦江区一幅29亩地块经过70多轮竞价，以楼面价2.35万元/㎡成交，溢价率高达43.3%，创下成都新高。
今年3月，成都主城区迎来春节后首场土地拍卖，采用“竞价地价”方式，即价高者得。其中，锦江区林家坝52亩地块最受瞩目，规划建筑面积约8.74万平方米。经过81轮竞价，金茂以21.42亿元中标，溢价率48.5%，楼面价2.45万元/平方米，再次创下成都“地王”单价新高。
5月18日，证券时报e公司记者来到成都市锦江区南三环某楼盘，当时正值中午，烈日炎炎，但这并没有减少市民看房的热情。在项目现场，前来咨询的购房者挤满了售楼中心，停车场也已经停满了车，开发商甚至采取了限流措施。
据记者现场了解到，自2023年11月以来，上述楼盘项目已取得三批约700套房源销售许可，精装修单价从28851元/平方米到32281元/平方米不等，总价逾300万元。
该楼盘销售人员告诉记者，由于区位、配套、价格等方面的优势，该项目在成都一直备受关注。加之近期限购政策解除，前来售楼处了解情况的购房者明显增多，目前有证房屋仅几十套，每天都有签约。同时，开发商还给出了一定的促销政策，在备案总价基础上给予约6个百分点的优惠。
近日，位于成都天府新区的海伦堡玖玖府再次荣登当地房地产市场热销榜，原因很简单——降价幅度大。
据悉，天府新区海伦堡曾是网上热议楼盘，2021年至2023年，项目已分六批取得销售许可2100余套。此前，购房者蜂拥而至抢购海伦堡，中签率最低仅33%，楼盘售价一度突破2万元/㎡。
不过，证券时报e公司记者在海伦堡玖玖公馆现场了解到，目前该楼盘售价逾1.4万元/㎡，户型面积从103㎡至150㎡不等，总价约150万元/套。相比巅峰时期，海伦堡玖玖公馆部分房源绝对降价幅度已达6000元/㎡，这意味着部分前期房源在新房交付前或已出现60余万元的浮亏。
对此，现场销售人员表示，因为是最后一次销售，开发商想回笼资金，所以才给出这么大的优惠。通过最近的促销，效果显著，现在只剩下20套左右了。
兴奋之余，分歧加剧
“最近咨询我买房的人确实多了，但只是咨询而已，真正到现场看房的人并没有明显增加。同时，很多咨询我买房的人，都有明显的捡便宜的心态，说明大家对目前成都房地产市场的价格预期还是比较乐观的。相信随着近日来‘史诗级’新政的出台，市场很快会迎来大幅回暖。”成都资深房产中介范小兵对证券时报e公司记者表示。
范小兵进一步表示，从具体项目来看，5月15日，麓湖生态城·英安110套总价1000万元的房源在2小时内售罄，元大天辰府首批房源也在近期迅速售罄，说明在政策新政的扶持下，好地段的项目销售很快。至于价格，主要集中在3万元左右单价的精装修房源，以新房为主。目前二手房成交仍在小幅回落，价格和成交量都出现明显下滑，近258个小区为零成交。新政或将带来市场预期的反转，因此为了增量去库存，价格或将进一步下跌，还得看板块库存的结构性。
据贝壳研究院成都分院报告显示，成都买房不受户籍、社保资格限制，也不受家庭购房套数限制，这对于外地购房者来说无疑是一个巨大的利好。目前，新政策仍在保楼、促楼，外地购房者入市速度明显加快。
贝壳研究院成都分院数据显示，整体来看，4月28日至5月15日的房源数量、商机数量、客户成交量较4月1日至27日期间均有10%至15%左右的增幅。尤其是5月12日周日看房量攀升，超过五一假期最后一天成都市房地产经纪人，接近今年春节开始后的周末水平。可见客户看房热情仍在增强成都市房地产经纪人，新政策仍在保市场、促市场。
值得注意的是，成都市各行政区中，成华区、天府新区、温江区、郫都区、武侯区成交量增幅均超过25%，且成交量增长主要集中在30岁以下和50岁以上人群。
相较于四川买家，外省买家受新政的鼓舞更大。5月成都贝壳二手交易客户中约有五分之一来自省外，日均交易量较新政前增长17%，而省内买家占比仅为5%左右。新政出台后，省外客户交易周期明显加快，省外客户交易周期缩短至50天，省内非成都买家交易周期为56天，缩短程度不及省外和成都客户。
对于当前的房地产市场形势，西南财经大学经济学院教授刘璐认为，从购房者角度看，当前房地产市场的分化还会进一步加剧，不仅不同类型城市的房地产市场分化较大，同一城市内部的房地产市场分化也较大，因此，当前的房地产市场对于购房者来说既有风险，也有机会。
近日，刘璐也观察到，成都楼市“热闹中分化加剧”，现在还只是开始，未来可能更加明显。刘璐表示，之前一些供应过剩的区域，购买力不足，限购解除后，之前供应不足的区域将直接受益，楼市购买力将进一步向这些区域集中。而其他供应过剩的区域，楼市购买力将进一步分流。
刘璐提醒，判断当前的房地产市场行情，购房者首先要明确自己真实的购房需求，比如通勤距离、教育配套、商业设施、生态环境等，同时根据自己的购房预算，选择最适合自己的房子，适合自己的才是最好的，不应盲目跟风。
