各县（区）人民政府、各街道办事处（乡镇、村人民政府）、各物业服务公司、各有关单位：
为进一步规范物业服务收费行为，维护物业服务各方当事人的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》、山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅晋价服[2015]122号文件《关于规范物业服务收费管理的通知》和山西省发展改革委金发改规[2018]64号文件《关于公布山西省定价目录的通知》和《大同市物业管理条例》，依据法律、法规和相关政策规定，结合我市实际，现就进一步规范物业服务收费管理规定如下：
1.本通知适用于大同市行政区域内实行物业服务、收取物业服务费的住宅小区。
二、本通知所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的房屋及配套设施设备及相关场地进行修缮、维护和管理，维护环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
3.物业服务收费根据不同物业性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅小区、经济适用住房小区前期物业服务收费实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价。
前期物业管理是指业主或业主大会选择物业服务公司之前，建设单位选择物业服务公司实施的物业管理。
经济适用住房小区的认定由市房地产行政主管部门负责。
4.制定、调整物业服务费标准，应当经物业管理区域内专有物业占总建筑面积一半以上、业主总数一半以上的业主同意。代收代缴、专项服务等其他小众专项收费不受此限制。收费标准由业主、物业使用人、物业服务公司在物业服务合同中约定并执行。
未成立业主委员会的各类普通住宅小区（含经济适用住房小区）的物业服务收费标准。执行政府指导价的，具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业在规定的级差基准价和浮动幅度内协商确定，并在物业服务合同中约定，经价格主管部门审核同意后执行；执行市场调节价的（不包括针对小众群体的专项收费），收费标准的调整要在街道、社区的监督指导下，征得业主同意后确定物业服务费标准；老旧住宅小区经国家投资改造后物业服务水平明显提高，需要调整物业服务费标准的，可对比经济适用住房小区物业服务情况和收费标准，按普通住宅小区市场调节价分小区方式办理。
已建立业主委员会的各类住宅小区（含经济适用住房小区）大同市房地产管理局，其物业服务收费标准由业主委员会代表业主与物业服务企业协商制定，经业主大会讨论决定后执行。
五、各级价格主管部门会同物业管理监管部门共同负责本区域物业服务收费监管工作。
市价格管理部门会同市物业管理行政部门负责制定全市普通住宅小区的物业服务费指导价格标准和物业服务等级标准，并根据物业服务成本的变化情况及时调整，及时向社会公布。
市价格主管部门负责全市物业服务费标准的审批监督以及建成区内经济适用住房小区物业服务费标准的审批和管理。
县级价格管理部门负责批准和管理所辖区域普通住宅小区、经济适用住房小区具体物业服务收费标准；区级价格管理部门负责批准和管理所辖区域普通住宅小区、经济适用住房小区具体物业服务收费标准；县级以上价格管理部门负责批准和管理所辖区域普通住宅小区、经济适用住房小区具体物业服务收费标准的制定和管理。
对转入当地管理的国有企业职工住宅小区（“三供一业”住宅小区），若属于经济适用住房小区，具体物业服务收费标准由市、县价格主管部门负责审批和管理；若属于非经济适用住房小区、住宅小区的，由当地价格主管部门负责物业服务收费日常管理。
县级以上人民政府物业管理部门负责本辖区普通住宅小区、经济适用住房小区物业服务水平标准的管理，依法制止或者处理物业管理区域内的有关违法行为，处理业主、业主委员会、物业使用人在物业管理活动中对物业服务企业的投诉，解决有关物业服务水平不到位的问题。
6、物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费、利润。其中，物业服务成本或物业服务费用的构成一般包括以下几个部分：
（一）管理、服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定领取的福利待遇；
（2）共用物业部分及共用设施设备的日常运行维护费用（不包括专项维修基金分摊费用）；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域内的绿化维护费用；
（五）维护物业管理区域秩序费用；
（6）办公费用；
（七）物业服务机构固定资产折旧；
（8）公共财产部分、共用设施设备、公共责任的保险费用；
（九）业主大会（业主委员会）同意的其他费用。
七、规范物业服务费标准核定
实行政府指导价的普通住宅小区、经济适用住房小区，首次核准的物业服务收费标准暂定试行一年，试行期满仍未成立业主委员会的，收费标准需延长。首次及以后延长期限的，县、区价格主管部门在核准普通住宅小区一级物业服务收费标准时，应当报市价格主管部门核准，市价格主管部门应当同步指导核准工作，引导全市物业服务收费工作规范健康发展。
1、首次确定物业服务费标准时，须提供以下材料：
1.物业服务收费申请；
2、工商营业执照原件及复印件（三证合一）；
3、房屋建设单位或物业服务公司与购房人签订的《前期物业服务协议》原件及复印件；
4、物业服务企业与房屋建设单位签订的委托管理合同；
5.住宅小区物业管理服务内容和标准；
6、电梯验收合格证、二次供水卫生许可证复印件；
7、其他相关资料：居住区规划图、绿化图等。
（二）申请延长物业服务费标准，须提供以下材料：
1.物业服务收费标准延长申请；
2、工商营业执照原件及复印件（三证合一）；
3、物业服务收费标准初定后发生变化的证明材料。
（三）调整物业服务费标准时，须提供以下材料：
1.物业服务收费标准调整申请；
2、工商营业执照原件及复印件（三证合一）；
3、业主大会对物业服务收费调整的意见、社区意见；
4、物业服务收费标准初次确定后发生变化的证明材料。
8.规范电梯运行维护收费
设有电梯的住宅小区，可在物业服务费基础上，另行向住户收取电梯运行维护费，最高收费标准为每月每平方米0.50元。物业服务公司对电梯运行维护费应设立专户，使用专用收据，专款专用，滚动使用大同市房地产管理局，收支情况每半年向全体业主公布一次，并报物业管理部门备案。
九、规范自来水二次增压收费
已建成水二次加压设施并正在进行自来水加压的居住小区，可以向居民收取水二次加压费，多层建筑最高不超过0.30元/吨，高层建筑最高不超过0.40元/吨。
10.规范普通居住区停车服务收费
（一）住宅小区、经济适用住房小区的预售物业停车服务收费实行政府指导价，但有条件由业主与物业服务公司、停车服务公司协商价格的除外。
（二）居住区停车服务收费实行分类管理，车辆按照独立车库、露天停车位、室内停车位、临时停车位等分别执行相应的停车服务收费标准。
（三）住宅小区内独立车库，有规定车库建筑面积的，业主应按车库建筑面积缴纳规定的物业服务费和使用的电费、暖气费等，物业服务公司不得向业主收取停车服务费。
独立车库建筑面积审批有困难的，业主应按每个车库缴纳停车服务费和电费、暖费。具体停车服务费标准按照小区物业服务等级标准执行（详见附件3）。企业不得再向业主收取车库物业服务费和其他服务费用。
当未售出的车库（空间）出租给业主时，租金由双方协商并在合同中约定。
（四）进入居住小区执行任务的公安、消防、应急救援、救护、环卫、婚庆、殡葬等专用车辆以及搬家、送货、邮寄等为业主服务的车辆，不收取停车费；进入居住小区临时停放时间不超过1小时的其他车辆，免收停车费。
（五）摩托车、电动自行车（助力自行车）、自行车停车服务收费标准和电动汽车充电费用由双方协商确定。
11. 规范装修等收费
1. 装修押金
1、业主对房屋进行装修的，物业服务公司可以与业主约定装修押金的收取和使用，但住宅物业的装修押金最高不得超过3000元。
2、装修完成后，业主提出验收申请，物业服务公司须在两个月内进行检查验收，如物业共用部位及共用设施设备无损坏，应于验收之日起5个工作日内缴纳装修押金，装修押金将全额退还给业主。
3、装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复。装修业主无法及时修复的，可以按照双方约定使用保证金修复损坏部位及设施设备。2、共用设施设备修复后，装修保证金尚有余额的，物业服务公司应当在修复完成后5个工作日内将余额全额退还业主；约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在1个工作日内支付修复费用。物业服务公司与业主结算修复费用时，应当出示修复工（料）价目表。物业服务公司与业主对修复费用发生争议的，可以通过协商解决，也可以通过法律途径解决。
（二）装修工人通行费
1.物业服务公司对房屋装修人员实行证件管理，且证件领取后可多次使用的，可向房屋装修单位收取不超过10元/人/证的押金，证件完好归还后，应全额退还押金；证件领取后无法再次使用的，可向房屋装修单位收取不超过5元/人/证的通行证办理费。
2.除前款规定向房屋装修单位收取的装修工人押金、卡费外，物业服务企业不得向进入物业管理区域为业主及其他来访者提供送货、维修、安装等服务的人员收取任何费用。
（三）装修服务费
装修服务费包含：装修垃圾清运、装修材料电梯包装及运输（含电梯能耗及维修费用）、装修方案审核及档案管理、装修检查及装修人员管理等。
1、装修垃圾清运费：装修产生的垃圾由业主自行清运的，物业服务公司不收取任何费用；业主委托物业公司清运装修垃圾的，由业主承担装修垃圾清运费，每平方米最高不超过3元人民币计算。
2、装修材料的电梯包装运输：业主未使用电梯运输装修材料的，小区物业服务公司不得向业主收取装修材料的电梯包装运输费用（含电梯能耗及维修费用）；业主使用电梯运输装修材料的，若业主不需要任何材料的，物业服务公司可以向业主收取装修材料的电梯包装运输费用，标准为每平方米不超过5元。
3、物业服务企业不得对装修方案审核及档案管理、装修验收及装修人员管理等另行收取费用；在收取装修垃圾清运费或者装修材料电梯包装运输费后，不得以其他理由向业主收取其他装修服务费用。
12.规范IC卡等各类智能卡管理
物业服务公司对商品住宅楼宇实行人车通行证管理的，应当免费为业主提供必要的通行证、卡、电子识别器等，每户不少于3张通行证，每辆车不少于1张车辆识别证。如业主因遗失、损毁需要补发证件的，物业服务公司按照不盈利的原则，按成本收取制证费。
13.规范物业费缴纳行为
（一）物业服务费按房屋建筑面积计算，按月、按季、按年收取，也可提前收取，但预付期限不得超过12个月。以合同记载的建筑面积为准；已取得房产证（不动产权证）的，以房产证（不动产权证）记载的建筑面积为准。
（2）对未计入房产证（房产证）建筑面积的阁楼、储藏室、地下室、小房间，不得收取物业服务费，但用于商业用途的储藏室、地下室、小房间除外。
（三）物业费的收取应当从业主接到物业交接通知之日起计算，而不是从购房合同规定的交接日期起计算。在此期间，业主可以拒绝缴纳物业管理费。对于已经竣工，但尚未出售或交付给购房人的物业，物业管理服务费由建设单位缴纳。
业主应当按照物业服务合同的约定，按时、足额支付物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，业主应当按照约定承担连带支付责任。
业主或者物业使用人违反物业服务合同，未按照规定的期限缴纳服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务公司可以向人民法院提起诉讼。
物业所有权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用。
（四）对已经交楼并签订前期物业服务协议的住宅小区，小区内道路、绿化等主要设施设备尚未完工的，降低一级物业服务费标准；全部设施设备完工后，恢复已签订核准的收费标准。
（五）商品住宅小区的物业服务费中已包含住宅小区内公共照明电费（包括庭院照明、道路照明、楼顶照明、设备间照明、楼道照明），物业服务公司不得将公共照明电费与住户分摊。
（六）在商品住宅小区内建设的经济适用住房，或拆迁安置房迁入商品住宅小区的，其提供的物业服务标准应当与商品住宅小区一致，按照商品住宅小区的物业服务收费标准执行。政府对特殊群体有优惠政策的，按照有关规定执行。
（七）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线（数字）电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，可以向委托单位收取相关费用。可以收取手续费，但不得向业主另行收取手续费等费用。严禁通过代理费等方式强行捆绑收费。
14.加强事中事后监管，维护物业服务市场秩序
（一）实行物业服务收费明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务收费具体明细，包括：物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或者物业使用人的监督，不得在明码标价以外另行收取费用（小范围专项收费除外）。
（二）建立物业服务收费标准执行情况跟踪回访复查制度。县、区价格主管部门在审批物业服务收费标准时，要严格把关，科学合理制定质量价格相匹配的物业服务收费标准；市价格主管部门可以对县、区批准的物业服务收费标准执行情况进行跟踪回访，必要时可以对价格水平进行复查，对不符合价格水平的，可以行使一票否决权。
（三）建立服务质量信用评价和价格诚信制度。物业管理部门要建立物业服务行业质量信用评价制度，定期对物业服务企业进行满意度测评；价格部门要加强价格诚信建设，建立物业服务企业价格诚信制度。建立信用档案，完善物业服务企业信用征集、查询、公示、使用和奖惩制度。
物业服务公司提供物业服务的住宅小区在同一年度内被举报两次及以上物业服务及收费问题，经核实后，逾期拒不整改或者整改不到位的，由该小区价格物业管理部门责令其在下一年度直接降低该小区物业服务收费标准一个等级，物业服务标准仍按原标准执行，降低后的物业服务收费标准实施期限为一年，实施期满后，物业服务公司需向小区所在地价格物业管理部门申请，由其根据整改情况及考核结果决定是否恢复原物业服务收费标准。
（四）建立物业服务收费监督管理制度。各级价格监管部门、物业管理部门要加强对物业服务收费的监督管理，对违法收费、违反规定收费的，应当依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为法》、《物业管理条例》等法律、法规和有关规定予以处罚。
（五）建立健全投诉处理机制。按照职责认真受理业主投诉和政策咨询，对业主投诉问题认真调查核实，依法处理，并及时反馈处理结果。
市、县、区物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业投诉受理制度。
业主、业主委员会、物业使用人与物业服务公司因物业服务收费发生争议的，可以向物业所在地物价监督部门申请协调或者依法向人民法院提起诉讼。
十五、本通知自发布之日起施行。 关于印发大同市物业服务收费实施细则的通知（大同市物价局、大同房产管理局发[2011]5号），原大同市物价局《关于普通住宅电梯运行维护费、水二次增压费收费标准的通知》（同家府字[2011]6号）、《关于大同市住宅小区停车服务费指导价格标准的通知》、《关于大同市住宅小区装修服务收费标准（试行）的通知》（同家府字[2011]7号）、《关于大同市住宅小区装修服务收费标准（试行）的通知》（同家府字[2013]59号）同时废止。
大同市人民政府办公室
2018 年 9 月 26 日
