随着疫情严重蔓延，国际金融市场动荡加剧。
目前，欧美及多个新兴市场经济体的股市平均跌幅达30%左右，美国股市10天触发4次熔断，就连股神巴菲特都皱眉表示，“我89年的人生，还是第一次见到这么惨的股市。”
美国股市是美国经济的支柱，蕴藏着绝大部分国民财富，一旦引发恐慌踩踏效应，极有可能导致金融危机，而根据这段时期一些经济专家的观点，由于美元走强，美国与世界其他国家的联系最坏的情况就是全球金融危机。
“如果全球金融危机来袭，中国楼市能撑得住吗？”
这背后的逻辑推论是什么？面对海外经济动荡，中国房地产市场又将如何表现？这些都是我们今天要解答的谜团。
历史的出现
为了寻找答案，我回顾了历史上历次金融危机中中国房地产市场的走势，发现2008年全球金融危机期间深圳房地产市场的表现很有启发。
2008年，美国因房地产过度金融化引发次贷危机，以住房抵押贷款为基础的金融产品蔓延至欧洲市场，引发全球性金融危机。
当美国房价暴跌，借款人手中的住房资产大幅缩水，再加上实体经济受到重创，大大小小的企业纷纷倒闭，失业潮袭来，在这种情况下，美国人无力偿还高额房贷，不得不停止还款，甚至爬上屋顶跳下去。
随后，远在千里之外的深圳也出现了房贷违约潮，但值得注意的是，2008年深圳房价下跌和房贷违约潮的原因与美国截然不同。
第一，2008年深圳房价下跌的根本原因并不是深圳居民的不良贷款，而是香港炒家大规模抛售深圳房产。
香港在上世纪90年代亚洲金融危机之后开始投资深圳房地产，深圳刚刚从香港学习土地出让金制度，为了积累城市原始资本，开始疯狂兴建房地产，向邻国香港张开了怀抱。
10%首付加上巨大的差价，很快引起了香港炒房者的关注。90年代，香港平均房价达到10万元/平米，而当时深圳核心罗湖区的房价只有5000元。百事达花园的开盘价在1万元/平米左右，在当时的深圳已经算是顶级豪宅。
（20世纪90年代的香港）
那时香港经济繁荣，香港人到深圳买房就像到菜场挑白菜一样，感觉就像现在北京人到鹤岗买房一样。
香港人炒楼花的热情一向很高，只要深圳有新楼盘推出，他们就会抢购，尤其是关口楼盘，非常受港人追捧，当年到底有多疯狂？调查显示，90年代后，深圳罗湖区人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。
然而，当2008年金融危机席卷全球时，一切都改变了。
香港由于其出口导向型的经济体系，最先受到风暴的冲击，在亚洲金融危机的洗礼下，港人开始疯狂抛售资产，以求有足够的现金流抵御风险，而内地房地产是主要来源。
随后，深圳房地产大规模抛售引发房价踩踏，内地贷款人和投资者开始恐慌性出逃，房价大幅缩水，房贷违约潮如期而至。
第二大原因是需求方。
全球经济危机导致国外消费大幅下滑，对中国造成直接影响，贸易出口订单减少一半，当时中国外贸依存度高达60%，创历史新高，以外贸为生的深圳居民收入大幅缩水，部分居民甚至失业，住房需求低迷。
因此，我们可以得出，国际经济动荡影响中国房地产市场主要有两大因素：
那么，2020年会像2008年吗？这就是我们今天要讨论的内容。
今天的答案
其实2003年以后，当局就意识到一个问题：中国房地产规模太大，如果要调控好，必须培育成政策市场，只有政策市场才能控制走势的起伏。
这其中，海外房地产投机是最大的不确定因素，尤其其对房地产金融稳定的影响难以预测。
这句话怎么理解呢？
比如说，如果市场处于危险时期，我可以用政策手段禁止买卖，不让你在网上签合同就行，但是我不能阻止外地炒房者，因为这涉及到个人财务自由权，很麻烦。
因此，2006年住房和城乡建设部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定在华工作或学习满一年的外籍个人，才可以在华购房，在华工作或学习不满一年的，不得在华购房。（后来新规取消了）
由此，外资投机国内房地产的声音戛然而止，国际资本在国内房地产市场难以继续前行。
与此同时，从2008年开始，深圳经济开始疯狂增长，全国各地的年轻人纷纷涌入这场淘金热，腾讯、华为等重量级企业也在风雨之后迎来春天，成长为庞大的产业帝国。
房价因供求关系一天天上涨，港人房源不断被内地买家抢占，通过长期置换，房地产泡沫逐渐被买家固化。所以如果你现在去深圳街头，会明显发现，港人房源已经不多了。除了最早的罗湖区，福田、南山、龙岗、沙井等区域，都是有实质需求支撑的。
二是外贸经济对住房需求的影响不再是“令人担忧的事情”。
2001年加入WTO（世界贸易组织）后，中国开始参与世界分工，短短几年间，凭借强大的人口红利和低密集劳动力成本优势，迅速成为全球加工厂。
当时珠三角经济开始爆发式增长，大大小小的工厂一夜之间遍地都是，中国的“外贸商品依存度”指数一路飙升，数据显示，2001年该数值仅为38.47%（其中出口占20.09%），多年后的2006年更是高达65.17%，高于典型外向型经济的日本金融危机楼市，开始严重依赖国外消费需求。
出口依赖最大的弊端就是自己的命运掌握在别人手里，就像2008年美国陷入困境、金融危机爆发时，依赖美国出口的中国等新兴经济体也遭遇打击，我们都是同一条线上的蚂蚁，蚱蜢。
所以2008年以后，我们汲取教训，在拿出4万亿救市的同时，开始加大力度开发自己的市场，挖掘市场的消费需求。
这些年的努力成果显著，数据显示，我国货物贸易外贸依存度不断下降，由65%下降到如今的33.99%，出口依存度也回到18.24%，甚至低于2001年我国加入世贸组织时的水平，显示出我国内需市场在加速扩大。
毫不夸张地说，中国因为人口众多，拥有着世界最大的消费市场，只要我们的技术到位，能够生产出优质的产品，完全可以发展自己的产品，不需要依赖其他国家，成为一个一体化的实体，自己生产、自己销售，自给自足。
通过上面的论证，我们可以很明显的看到，中国房地产现在已经不像2008年那么脆弱了，如果全球经济危机真的来了，到时候房价会有一定的情绪波动，但是不可能像别人说的那样暴跌，或者直接崩盘。
而且以刚需为主的核心城市已经具备了充分的抵御外部风险的能力，这也就解释了为何2019年尽管受大国摩擦影响进出口贸易下滑，但深圳房价却逆势上涨。
（2019年深圳房价走势图）
即使退一步讲，你也要意识到，中国房地产市场作为国民财富的主要蓄水池，是不可动摇的经济基础，因此在危机处理中采取闭市策略是一定概率的，房地产不能网上签约，不会出现抛售、不会出现踩踏，信息也不会被公众知晓。
到时候受影响最大的可能还是开发商，他们的资金链会受阻，房地产开发量会大幅减少，但库存的减少对房地产行业是有利的。
毫无根据的担心
有些人总是喜欢担心那些可能永远不会发生的事情，然后毫无根据地将恐慌传播给别人。
目前来看，这次疫情引发的危机还不能称之为金融危机，充其量也只能称之为经济危机。
疫情影响了市场的供求，造成企业盈利下降，市场通缩，导致股市下跌，股市跌幅过大，就会引发金融危机，即使美国发生金融危机，也很难蔓延到中国，因为危机需要蔓延的工具。
比如2008年，很多欧洲银行购买了美国次级房贷产品，中国经济实体高度依赖美国消费市场，现在一切都变了。
中国在这次疫情面前充分展现了自己的力量，可以说世界上没有一个国家能在这么短的时间内做到疫情透明管控和防控，不能在这么短的时间内完成“火雷二号”，甚至连“山”这样的宏大工程，也不可能在短时间内生产出如此大量的口罩。
（10天建成的火神山医院）
这需要坚实的产业基础和政策条件，也需要全民族的抗击疫情的决心。
目前来看，疫情本身是短期冲击，很可能导致美国经济繁荣终结、陷入下一轮周期，也可能导致全球经济疲软、衰退，但在这种情况下金融危机楼市，不再过度依赖出口，中国很可能成为下一轮经济周期的主要引擎。
特朗普万万没有想到，对一个大国的颠覆，会在一场疫情中完成。
中国现在面临的最大风险不是楼市风险，而是经济震荡带来的失业潮，解决的办法只有两个：刺激投资和消费两大经济引擎。
我相信半年之内中国经济就会重回正轨。
当下你应该想着多花点钱帮助国家渡过难关，或者在万亿经济刺激计划之下寻找属于自己的致富机会，而不是担心未来全球经济危机来临时，自己是否要卖掉自己的房子而失去自己的房子。
相信我，如果真正的经济危机来临，你会考虑的绝对不是住房问题，而是接下来如何生存。
如果你想走得快，你就独自前行；
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