现阶段中国具有房地产投资价值的城市只有10个左右，其中北京、上海、深圳是最好的。但即使是在北京、上海、深圳，如果你买错了时间，位置又不是很好，你也会在里面住很多年。房地产的黄金时代已经过去。如今，房地产投资绝对是一项技术活。大家应该多学习、多了解，先做决定再采取行动。
站长整理了天涯大厦业主海南的故事，以及他对房地产投资的思考。希望对现在买房、咨询背景的粉丝们有所帮助。
买名牌包、名牌手表、甚至名车不会让你陷入绝境，但错误的投资会让你陷入绝境，切记！记住！记住！
- 题词
房地产的性质和规律
投资房地产有一些基本原则：
2007年全球金融危机是房地产市场的分水岭
2007年全球金融危机爆发前，出口经济快速发展，人民生活水平显着提高，房地产需求旺盛。结果，房屋供应超过需求，价格上涨。但价格始终处于合理区间，因为2007年全球金融危机之前，投资投机并不多。原因如下： 1、出口业比房地产更有利可图，大量资金首先进入制造业。 2、就业好，政府不需要放水进行基础设施建设来解决就业问题。
2007年全球金融危机后，出口遭遇阻碍，蓬勃发展的房地产业也因购房者预期变化而进入衰退，导致社会大量失业人员。稳定压倒一切，政府开始投资基础设施，同时鼓励房地产购买。毕竟，房地产市场仍然供不应求。随着购买动力增强，房价开始上涨，产生赚钱效应。由于制造业的利润不如以前，他们纷纷进入房地产业。基础设施建设释放的水最终流向房地产，引发房地产市场一波又一波的上涨。
本轮房价上涨的原因：
中国房地产市场的第一个陷阱是2011年大中城市限购，导致大城市需求萎缩。相应的开发商也放缓了大城市的购地建房，转而到三四线城市买地建房。其结果是，2011年至2014年大城市住房供应量减少，而三四线城市供应量增加。各路不明资金被迫投资中小城市买房。很多房子的价格不仅没有上涨，反而还下跌了。最可悲的是，价格高了却没有销路，而且连承认错误的机会都没有。
最可悲的是，继2013年、2015年、2016年大幅上涨之后，大城市房价又翻了一倍。现在房地产市场又挖了第二个坑，就是投资在大城市附近无限购的小城市买房。在这些小城市购买的房子，大部分都将无法出租、无法出售、无法居住，陷入困境，多少人赔了钱。
2014年9月和2015年3月，国家出台宽松政策，放宽大城市限贷限购。大城市积压的自住需求突然爆发。由于供应跟不上，需求超过供应，价格开始上涨，从而赚钱。于是，更多的投资和投机资金开始进入房地产。尤其是2015年6月股市开始暴跌后，大量资金从股市转移到房地产市场，推动房价进一步上涨。这刺激了开发商开始在大城市大规模买地建房。随着时间的推移，大城市的房屋供需开始平衡，直到供应最终超过需求，然后开始下一个周期。但第一、二、三线还是会有一些区别。
第一线：北京、上海、深圳以现房为主，调整幅度较小。由于人口不断流入，房价将会持续上涨。
第二条线：供给增加，房价将适度调整，投资、投机资金将停止进出，导致进一步调整。这时候房子就有了投资价值，但前提是城市持续有人口流入。
三线：无限购的三线城市近年来一直处于市场环境中。价格泡沫已被挤出。沿海三线城市的市中心将会有一些投资机会。
如果大家都明白这次房价暴涨的原因，后续的投资就会有根有据，不会掉坑里。
地王对供给和需求的影响：
1、二手房卖家：地王影响预期，停售或提价，导致供应减少，价格上涨。
2、开发商：开发商虽已拿下土地，但由于地价相对较高，近期不会开发，不会产生实际供应。
3、买家：买涨，不买跌，继续买，价格会逐渐上涨。随着价格上涨，有效需求减少，最终供给超过需求，价格发生调整。
综上所述，陆地之王会加快登顶的速度。
监管干预的效果
不管什么产品，只要有好的利润，如果政府不干预，迟早会供过于求。如果政府干预少一些，大城市的房价永远不会这么高。我来给大家解释一下贷款和购房的限制：
当房价上涨时，地方政府开始疯狂抛售土地，大量开发商开始买地建房。由于住房开发有时间周期，不能立即产生市场供应，房价持续上涨，民怨开始沸腾，中央开始出台调控政策。比如限购限贷冻结了市场，严重改变了开发商的预期。已经拿地的放慢了开发步伐，未拿地的则推迟了拿地。结果，供给并未大幅增加，但需求并未消失。调控解除一段时间后，积累的需求就像火山喷发一样。由于供给没有大幅增加，房地产市场持续供不应求，房价开始上涨，投资和投机资金介入。
房价持续上涨，地方政府开始大量出让土地，开发商踊跃购地。还没来得及大规模开发，中央又开始调控，又开始循环。如果我们政府在出台政策时考虑到开发商的感受，毕竟开发商是住房的主要供应者。给他们一个完整的市场，是通过大规模发展赚钱的唯一选择。供应过剩迟早会发生。
房产潜规则：
相对而言，房地产市场仍然是市场化程度较高的市场。各个环节的情况如下：
政府：政府垄断市场供应。原则上会控制市场，慢慢销售。事实上，在目前的政治生态下，没有人会把土地留给别人出售。在他们的任期内，他们会大搞销售，发展经济。政治表现是唯一选择；即使连任，土地市场也会时有波动。市场行情好的时候，赶紧卖。为政绩筹集资金是最好的政策。没有人会考虑10年或20年后的事情。
开发商：大多数开发商是私营企业。当市场好的时候，他们会很快开展工作。当市场不好的时候，他们就会放慢脚步。毕竟那是他们自己的钱。
购房者：买涨不买跌。市场好的时候，投资者和投机者就会来。当市场不好的时候，投资者和投机者就会停止做事，他们会开始观望，看看自己是否正好需要。
总结一下：房地产与其他行业没有太大区别。当市场行情好的时候，各路开发商蜂拥而至，在土地上建房，直到无地可卖。比如，在三四线城市，没有限购，但大城市的房产却有一个不同的特点，那就是限购限贷。限购限贷人为造成供应短缺，创造了很多投资机会。
房屋投资经历：
投资房地产，必须要清楚地了解房地产产品本身的一些属性。
1. 面积及对应人口
90平米以下（小户型）首套房刚需
90-140平米（中小户型）首次改善需求
140-200平米（中大户型）多重改善需求
200平米以上（大户型）尊享需求
房地产投资涉及两个方面：购买和出售。现在是出售90-140平方米的房子并同时购买140-200平方米的房子的好时机。因为现在90-140平米是需求量最大的房子，有的还供不应求。 140-200平米供需基本平衡，可以买到性价比高的房子。随着经济社会的发展，140-200平方米的需求量将会不断增加。投资时必须有一定的远见。
2. 地点，地点，地点
房地产投资的区位与传统的环型区位存在一定的差异。房地产投资的选址以到CBD的便利性和时间为主二手房房价计算公式，教育、商业为辅助标准。
3、地铁建设
很多人认为修建地铁是为了方便居民出行。事实上，情况并非如此。地铁主要是为了连接CBD、开发区、交通枢纽等而建设。了解了以上原理后，你就知道先建哪条地铁了。
4、买房自住和买房投资的区别
买房自住和买房投资是完全不同的两种想法。现在很多人很困惑，把这两种情况混在一起。
1、买房自住时，关心的是一段时间后房价会不会上涨，而不是成本。随着国家不断放水，一二线城市房价总趋势始终向上。
结论：住在一二线城市，随时可以买房。如果你能用我之前写的买房技巧，在更好的点买房，那就完美了。
2、投资买房：投资买房重在回报，成本是重中之重，尤其是持有成本。房地产投资的黄金时代已经过去，买了就走就能赚钱的好日子一去不复返了。现在买卖投资房产的时机非常重要，因为它决定了是否有利润。
三年内房屋也增加了20%。住在那里的人可能很幸福，住在里面的人可能很幸福，投资的人可能很伤心。房子的价格可以分解成它的各个组成部分，这样你就可以评估这个价格是否是洼地，是否有未来的前景。
房价=地段（30-40%）+社区及房屋质量（20-30%）+社区环境（10%-15%）+教育资源（5-20%）+二次创业资源（10%左右）+商业资源（10%）
位置：方便、快捷地到达主流CBD。
教育资源：教育资源在部分房屋的价格结构中占比较大，但教育资源经常会发生调整，存在一定的风险。
一旦明确了上述组成部分，房子的未来就清晰了。比如在城市地区，上述组成部分都已经成熟，一套房子的价格已经包含了上述组成部分。房子的涨跌是大势所趋，没有额外的惊喜。郊区和城市边缘的情况有所不同。修建地铁，物价就会上涨。建一所学校，价格就会上涨。建商业中心，物价就会上涨。这就是为什么城市边缘的房价涨幅远大于市中心的原因。
北上深房价何时出现拐点？
房子也是商品，供需关系永远有效。尽管各种干预措施扭曲了供求关系，但事情恢复正常只是时间问题。
限购限贷抑制开发商积极性，减少一手供应。高交易税费抑制二手供应。供给超过需求，导致房价飙升。但树不能长到天上。当房价上涨到一定水平时，有效需求会急剧减少，即使是少量的供给也会出现供给过剩，房价就会出现拐点，投资和投机资金就会撤离，房价就会进入下降通道。无论跌幅如何，合理的收入价格比、租售比都是房价的支撑点。以上海为例预测：
房价最高点：人民广场附近均价18万左右，徐家汇13万左右，莘庄9万左右。
房价支撑点：人民广场附近均价14万左右，徐家汇10万左右，莘庄6万左右。
那么随着收入和租金的上涨，房价会慢慢上涨，但已经不可能通过投资房产来致富了。
以上预测纯属个人观点，请当作故事来阅读。
房地产和金融
房地产和金融就像孪生姐妹二手房房价计算公式，齐头并进。如今，不贷款买房的人已经很少了。学好金融知识不仅可以让买房少走弯路，还能改变一些人的思维。
目前，个人贷款有三种类型：信用贷款、抵押贷款和抵押消费贷款。例如，小枫是我的同胞。他将于2014年离开上海去杭州工作。他在上海杨浦拥有一套两居室的房子，想卖掉在杭州买房。当他询问我的意见时，我批评了他，并给了他一个方案：还清剩余的20万元抵押贷款，然后按1.2倍利息抵押70万元消费贷款，然后带着这70万元去杭州领取良好的抵押贷款。房子。转念一想，不费吹灰之力就得到了两套房子。随着2015年和2016年房价的上涨，现在房子的价值增加了近200万。
上面的例子可以看成一个故事，重点是理解金融产品。
如何低价买房：
1. 在所选地区的房地产经纪人处注册。如果这些代理商经常给你打电话，那绝对不是购买的好时机。慢慢地，代理就会越来越少地给你打电话，甚至不再给你打电话。你必须尽快购买。中介不会给你打电话。通常店里来的顾客太多，没有时间也没有必要跟你打交道。
2、每周或者每两周去一次交易中心，然后结合第1项，一般可以在比较低的位置买入。
房价上涨的特点：
房地产投资的黄金时代已经过去。单纯买房坐等升值的机会并不多。
如果你研究一下2000年至今房地产价格的变化，你会发现几个特点：
1、增速越来越慢，房地产行业进入成熟期。
2、上升不匀速上升。往往需要几年的调整，然后在短时间内大幅上涨。这符合人性。买涨，不买跌。价格上涨的时候大家都来买，价格调整的时候大家都观望。
3、准确选择城市/地区/产品，把握买卖时机，赚大钱。
投资房产有两个收益点，一是买卖差价，二是租金。投资应该围绕这些展开。投资房地产有两个概念。一是买的时候能赚钱，二是以后能赚钱。
现在投资房产时，要注意计算成本和收益：
成本=首付资金成本+按揭贷款成本+购销交易税
收入=租金+买卖差价
目前每年折旧10%多一点，有一个量化计算公式：
折旧=金融机构总资产增长率-GDP
给大家的建议：
你有没有感觉周围的人都在讨论买房？这个场景是那么的熟悉。同年6月的股市也出现过这样的情况。当普通人讨论一件事情的时候，悲剧就可能开始，而20/80的原则是有效的。这并不是说你永远不能通过投资房子赚钱，但它已经非常困难了。
很多人有一个错误的观念，认为买了房子，不管涨还是跌，实物就在那里，不会吃什么损失。
投资房产是一件大事，每个人都应该做很多功课，同时
1、在做决定之前，多询问附近熟悉房产、可靠的人。
2. 具有成本意识。首付资金、贷款资金都有成本，交易税费也是成本。比如三年内股价上涨20%，你肯定赚不到钱。
3、租售比将是未来非常重要的投资指标。
4、不要把投资视为理所当然，多学习，冷静思考。
事实上，大家都没有经历过楼市的逆周期。如果你有幸在2007年在深圳一些地方的高点买了一套房子，那么1998年你就面临着房价跌幅超过首付，还得付利息和房贷。如果你是投资者，对于房地产来说，少得可怜的租金还不到2%，远低于利率。天啊，地啊，我到这里来的是什么，是房地产吗？我显然得到了炸弹。
后来幸运的是，在国家的帮助下，我们很快就开始放水，解放了所有人。即使国家不释放资金，情况最终也会得到解决，因为到时候，房屋的供应仍然超过需求。只是恐慌导致需求极度萎缩，一段时间后需求才会释放。
时代变了，今天与过去不同了。如果大部分城市不限贷限购，市场自由发展，1-2年就会出现盈余。如果投资不慎，在高点买入，很多人就会意识到生不如死。
投资是残酷的，无论是房产还是其他。
赚钱的机会永远都会有，但未来这个机会更多地属于专业投资者。普通人想要赚钱，要么努力学习成为专业人士，要么寻求专业人士的帮助。现在房地产市场已经进入这波行情的后期，已经不值得了。等待下一个周期是明智的选择。
